‘집값 결국은 강남부터 오른다’…지방광역시, 인천, 경기외곽 하락주의보 [어떻게 보십니까 2023 - 집값]

부동산전문가 42명 2023년 주택시장 전망 설문
하락폭 가장 큰 지역 “인천과 경기외곽” 전망
전셋값, ‘상승 vs 하락’ 팽팽…“월세는 상승세 계속”

남산에서 바라본 한강 주변 아파트 모습. [연합]

[헤럴드경제=박일한 기자] 전문가들은 대체로 내년에도 올해처럼 매매 가격 하락세가 이어질 것으로 예상하고 있다. 서울처럼 상반기 저점을 찍는 곳도 있을 것이란 관측이 있지만 금리인상 추세와 경기침체 영향 등으로 대체로 침체가 계속될 것이란 시각이 우세하다.

부동산전문가들은 내년 집값하락폭이 가장 큰 지역으로 수도권 외곽지역과 광역시를 지목하는 사람이 많았다. 반면 절반 이상 전문가가 금리인상 추세 완화, 규제 완화 효과 등으로 하반기 집값이 반등한다면 가장 먼저 움직일 곳으로 ‘강남권’을 지목했다.

▶“수도권 외곽 하락세 가장 클 것”=헤럴드경제가 부동산전문가 42명을 상대로 ‘2023년 주택시장 전망’을 설문조사한 결과에 따르면, ‘내년 집값이 계속 하락한다면 하락폭이 가장 큰 지역’ 질문에 26.2%(11명)가 ‘부산, 대구 등 지방 5대 광역시’를 꼽았다. ‘인천’(23.8%·10명), ‘경기 외곽’(19%·8명)이라고 답한 사람도 많았다. 특히 ‘기타’ 답변에서 ‘인천’과 ‘경기 외곽’ 등을 포함해 하락폭이 클 것이라고 전망한 전문가도 4명이나 됐다. 이 ‘기타’ 응답까지 포함해 ‘수도권 외곽’을 내년 낙폭이 큰 지역으로 지목한 전문가가 52.4%(22명)나 됐다.

안명숙 루센트블록 부동산총괄이사는 “2020~2021년 주택 수요에 비해 집값 상승폭이 지나치게 컸던 지역에선 조정이 더 크게 나타날 수밖에 없다”고 원인을 설명했다.

집값이 반등한다면 가장 먼저 움직일 지역으로는 ‘서울 강남’(50%·21명)을 꼽는 전문가가 많았다. ‘경기 남부지역’(7.1%.3명)을 반등 첫 번째 지역으로 생각하는 사람도 있었다. 둘을 합해 57.1%가 ‘범강남권’을 집값이 움직이면 가장 먼저 반응할 곳으로 꼽았다.

김기원 리치고 대표는 “강남은 언제나 주택 수요가 많다”며 “반등하면 가장 먼저 움직이는, 주택시장의 선도지역”이라고 말했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “도심 주택 공급을 위해 정부가 재건축 관련 규제를 완화하고 있는데 강남에 주요 재건축단지도 몰려 있기 때문에 가장 먼저 움직일 가능성이 크다”고 내다봤다.

이와 달리 ‘반등할 지역이 없다’는 답변도 28.6%(12명)나 됐다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “금리인상 여파에 입주물량도 늘어나는 추세여서 적어도 내년까진 상승 반전을 기대할 지역이 없다”고 했다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “하락기에는 지역 상관없이 전방위 하락 추세가 지속된다”고 말했다.

서울 시내 중개업소 밀집지역을 시민이 지나가고 있다. [연합]

▶“전세 ‘보합’, 월세 ‘상승’ 전망 우세”=내년 전세시장에 대해선 전문가 사이에 의견이 크게 갈렸다. ‘보합’이라고 답한 사람이 31%(13명)로 가장 많았다. 그 뒤로 ‘3% 이내 하락’(19%·8명), ‘3% 이내 상승’(19%·8명)이 같은 응답 수로, 팽팽했다. 뒤이어 ‘3~5% 하락’(11.9%·5명), ‘5~10% 하락’(9.5%·4명), ‘3~5% 상승’(4.8%·2명) 등이 있었다. 3% 이상 하락한다는 예상까지 전반적으론 ‘약세’ 전망이 조금 더 우위인 것으로 나타났다.

박덕배 금융의창 대표는 “고금리로 서민의 전세대출이 어려운 상황”이라며 “전세의 월세화가 내년에도 이어질 가능성이 크기 때문에 전셋값 하락세는 계속 될 수밖에 없다”고 내다봤다.

이와 달리 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “이미 전셋값이 많이 떨어졌다”며 “매매 수요 감소에 따라 임대차시장의 수요가 늘었고, 월세도 너무 많이 올라 전세로 다시 수요가 몰릴 수 있다”면서 전셋값 반등을 예상했다.

월세 비중은 압도적으로 상승 의견이 주를 이뤘다. 54.8%(23명) 전문가가 내년 월세시장은 ‘상승 추세 계속’을 전망했다. 그 뒤로 ‘보합’(23.8%), ‘상반기 상승, 하반기 하락’(14.3%.6명) 등이 따랐다. 고금리 상황에서 대출 여력, 금리와 전월세 전환율의 역전 현상 등으로 임대시장에서 월세 선호도는 계속 늘어날 수밖에 없다는 게 이유다. 다만 지역에 따라서 온도 차이가 클 것이라는 의견도 나왔다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “월세시장도 지역에 따라 시장 상황이 달리 나타날 것”이라며 “서울은 월세 상승폭이 커지겠지만 입주량이 몰리는 경기와 인천 일부 지역에선 전세, 월세 공히 하락할 수밖에 없다”고 예상했다.

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