“보증금 반환은 커녕 이자도 못낸다”…주택 강매경매 급증

서울중앙지법 경매법정에 비채된 매각물건명세서 모습 [김호영 기자]

강제경매로 집주인이 바뀐 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물이 급증하고 있다. 치솟는 금리에 대출이자 부담을 감당하지 못하는 채무자가 늘고 있는데다, 역전세난 심화로 보증금을 돌려주지 못하는 갭투주자나 집주인들이 증가한 탓이다.

27일 법원 등기정보광장 자료에 따르면 올해 1~11월 강제경매로 인한 매각 소유권 이전등기가 신청된 부동산은 총 5176건으로, 이는 작년(4413건·1~11월 기준)보다 17%가량 증가한 수치다.

특히 상대적으로 비싼 주택이 많은 서울의 강제경매로 인한 매각 건수 증가률이 높았다. 올해 11월까지 서울 내에서 경매로 집주인이 바뀐 건수는 1280건으로 지난해(701건) 대비 82% 급증했다. 같은 기간 인천에서는 312건에서 449건으로 43% 늘었다.

강제경매는 재판없이 저당권을 근거로 경매신청이 가능한 임의경매와 달리 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 못할 경우 법원의 채무금액 확인 판결문을 확보한 후 채권자가 법원에 직접 경매신청을 해야 절차가 진행된다. 채권자는 채무자의 부동산을 매각해 대여금을 상환받게 된다.

전문가들은 임차인들이 전세금 반환을 위해 경매에 나서는 사례가 한동안 증가할 것으로 보고 있다. 한국부동산원 임대차시장 사이렌 자료를 보면, 지난달 전국 기준 전세 보증 사고 금액(아파트·연립·다세대)은 1862억원으로 집계됐다.

지난 9월 1098억원 수준이었던 보증 사고 금액은 10월 1526억원으로 크게 늘어난 뒤 증가세다. 사고율은 9월 2.9%에서 10월 4.9%, 11월 5.2%로 늘어난 모습이다.

최근 깡통전세에 따른 전세사기가 사회 문제로 부상하는 등 전세 시장 하락으로 인한 보증금 미반환 분쟁이 급증하고 있다. 빌라와 오피스텔 등 1139채를 보유하다 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않은 채 숨진 ‘빌라왕’ 김모씨 사건이 대표적이다.

김씨 보유 주택 세입자 중 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환 보증보험에 가입한 임차인은 614명(54%)으로 절반이 조금 넘는다. 이들은 직접 경매를 통해 피해를 구제받아야 하는 보증보험 미가입자보다는 사정이 나은 편이다.

김씨가 사망한 탓에 관련 절차가 복잡해지면서 경매에만 최소 1년 6개월에서 2년의 시간이 소요될 것으로 예상된다.

더욱이 전세 공급량 증가로 인한 전세가격 하락세에 맞물려 매매물건의 전세 전환 속도 역시 갈수록 빨라지면서 역전세난이 장기화할 우려 마저 커지고 있다. 이달 3번째주(29일 기준) 수도권 아파트 전셋값(한국부동산원 자료)은 전주보다 1.21% 하락했다. 2012년 5월 통계 공표 이후 가장 큰 하락폭이다.

반면, 내년 전국 아파트 입주물량이 올해보다 늘어난 35만2031가구(부동산R114 자료)에 달할 전망이다. 이는 올해 33만2천560가구보다 5.9%가량 늘어나는 규모다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “높은 대출 이자 부담으로 전세수요가 둔화된 가운데 입주물량이 집중된 지역은 전셋값이 큰 폭으로 내리면서 역전세가 확대될 가능성이 높아졌다”고 진단했다.

그러나 경매를 진행해도 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 나온다. 경매 낙찰률과 낙찰가율이 하락하고 있어서다. 경매 낙찰률은 9월 32.7%, 10월 30.0%, 11월 27.5%로, 경매 낙찰가율은 9월 80.1%, 10월 77.8%, 11월 76.2%로 갈수록 하락했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “최근 보증금을 돌려받지 못한 임차인들의 강제경매 신청이 늘어나고 있다”며 “낙찰가율 등이 하락하다보니 전세금을 다 돌려받지 못할 수도 있다”고 말했다.