[매경부동산사업단 칼럼] 상가주택 주택부분 용도변경에 대한 기재부 해석이 꼬마빌딩 시장에 미치는 영향

기재부 해석에 따른 멸실과 용도변경에 따른 1세대 1주택 판단

◎ 특약에 따라 잔금 전 용도변경을 할 경우

22년 10월 25일, 기재부는 22년 10월 21일 매매계약 체결분부터 실행하기로 한 용도 변경에 대한 1세대 1주택 판단의 기준일을 잔금일 시점의 부동산 현황에 따라 양도물건을 판단한다고 발표하였다. 기재부의 이런 발표 전 시장에서는 상가주택을 매매할 경우 매수자의 주택부분 취득세 중과세를 피하기 위하여 주택부분 용도변경을 하여 취득하면서 소득세법 기본통칙 89-154…12 [매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정]을 이용하였다.

매수자가 다주택자 또는 법인일 경우 상가주택의 주택면적비율에 따라 12%까지 취득세 중과가 되므로 매수자의 입장에서는 비용을 아끼기 위하여 소득세법 기본통칙을 활용하여 매매특약에 기재하여 취득세를 일반세율로 적용받아 왔다.

그러나, 2022년 10월 21일 매매계약 체결분부터는 계약일과 잔금일 사이에 특약으로 용도변경이 이루어지는 경우 거래대상 부동산이 주택 혹은 근린생활시설인지를 판단하게 된다. 내용은 다음과 같다.

(기획재정부 재산세제과 -1322)

계약서작성기준일 : 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 실행

내용 : 계약일과 잔금일 사이에 매매특약 등으로 용도변경이 이루어지는 경우 잔금일 시점의 현황에 따라 양도물건을 판단한다.

◎ ‘매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 멸실의 경우’의 유권해석이 추가 발표되었다.

한편, 2022년 12월 20일 기재부는 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 발표일이후 매매계약을 체결하는 양도물건의 판단기준일을 용도변경과 동일하게 양도일로 유권해석을 변경하였다.

사례 1> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경 한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?

A. 22년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단.

사례 2> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?

A. 22년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단.

따라서 매수자의 요청에 의하여 잔금청산 전에 주택을 철거하는 매매특약을 맺을 경우 매도자는 1세대 1주택 비과세 혜택 등을 받을 수 없다는 점을 거래 시에 유념하여야 한다.

기재부의 해석이 꼬마빌딩 시장에 미치는 영향

◎ 입지가 좋은 단독주택과 이미 주택부분을 근린생활시설로 용도변경을 마친 꼬마빌딩은 가치가 돋보일 것.

시장에는 이미 용도변경을 마친 상가주택들이 꽤 있다. 2020년 7월 10일 이후 실시된 종부세 중과세의 집중 대상은 다주택자와 법인 소유 주택이다. 적게는 수 백만원부터 몇 천만원대의 종부세 고지서를 받아 든 소유주들은 정부가 요구하는 것처럼 세금이 무서우면 팔던가 소유하면서 버티던가 해야 하는 기로에 서게 되었다.

당시 전체적인 부동산시장과 같이 빌딩시장도 활황기였기 때문에 건물 소유주들은 매각보다는 보유를 택했고 기존의 주택을 근린생활시설로 바꾸는 작업을 하였다. 기존 주택 임차인들을 명도하고 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사무실과 상가 등으로 임대차를 맞춘 후 보유하는 작업을 하였고 21년 종부세 고지서가 발부 된 그 해 11월부터 상가주택 소유주들은 22년에도 고지될 종부세 중과세를 피하기 위하여 울며 겨자먹기로 주택임차인들에게 이사비용을 지불하면서까지 22년 5월 31일까지 용도변경을 마친 곳들이 꽤 있다. 결과적으로 특히 입지가 좋은 곳에 위치한 상가주택은 용도변경 이후 주택에서 사무실로 변경되면서 전세가 월세로 전환되면서 오히려 현금흐름이 좋아졌다. 현금흐름이 좋아진 이러한 물건은 최근 금리상승 상황에서도 버틸 힘이 있기 때문에 시장에 나오지 않을 가능성이 높아서 가치가 돋보일 것으로 보이며 용도변경이 이미 완료된 꼬마빌딩은 나오더라도 가치가 돋보일 것으로 판단한다.

◎ 매수비용이 상승하는 결과를 초래할 것.

매매가의 상승 하락과는 별개로 상가주택의 주택부분을 매입하기 위한 비용은 일부 상승할 수 밖에 없다. 매매가가 하락하고 있는 현상은 시장상황 때문이며, 시장상황과는 별개로 매수비용의 측면에서만 보자면 상가주택을 매수하기 위해서는 취득세 중과세때문에 중과세액만큼 더 많은 비용을 지불해야 한다. 매도자가 다주택자나 법인이라면 장특공제 80%와 무관하기 때문에 계약 후 용도변경을 해서 잔금을 받겠지만 기타 상가주택에 거주하고 있는 매도자 혹은 1주택자의 매물을 매수하는 경우에는 매수자는 주택면적만큼 취득세 중과세를 지불해야 한다. 결국 매수비용이 늘어나게 된다.

일부 전문가들은 상가주택이 용도변경하여 잔금을 치를 경우 장특공제를 받는 1가구 1주택자들이 소유한 꼬마빌딩은 지금처럼 매수자 우위의 시장에서는 가격을 인하 해 주어야 팔릴 거라는 의견이지만 필자의 생각은 좀 다르다. 매매가 하락과는 별개로 장특공제 혜택때문에 용도변경에 동의하지 않을 경우 결과적으로 매수자의 취득세가 상승하므로 매매원가상승의 효과가 있을 것으로 판단한다. 부동산은 매매원가 이하로 잘 팔지 않으려는 하방경직성이 강하기 때문에 매수 원가상승은 하락요인이 아니라 오히려 하단을 받치는 밑단이 높아지는 효과를 초래할 것으로 본다. 매수원가상승은 장기적 관점에서 부동산가격 상승의 요인이 된다.

[김윤희 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현) 매경부동산사업단 강남센터장, 케이알그룹 총괄대표]