"부득이하게 다주택자 됐는데…세금 폭탄 맞을까요" [더 머니이스트-택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트
이상웅 세무사

1가구 1주택 비과세 규정은 원칙적으로 2년 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다. 이런 비과세 혜택을 계획하고 집을 샀지만 보유·거주 요건을 채우지 못한 상태에서 이직 등 부득이한 사유가 발생한다면 비과세 혜택을 받을 수 있을까요.

소득세법은 이런 부득이한 사유에 대해 비과세를 받을 수 있도록 특례를 마련해놨습니다. 먼저 '부득이한 사유의 발생'은 현주소지에서 통학, 출·퇴근이 불가능한 경우를 의미합니다. 주거 이전 전후의 소요 시간·비용 등을 종합적으로 판단할 사항입니다. 사유 해당 여부를 제한적으로 해석하고 있는 셈입니다.

취학은 초·중·고등교육법에 따른 학교에의 취학을 의미하지만, 특수학교를 제외한 초등학교 및 중학교는 대상이 되지 않습니다. 고등교육법에 따른 대학원의 취학은 적용될 수 있고 국외학교에 취학하는 경우에는 국내학교의 경우와 동일하게 판단합니다.

근무상 형편의 사유에는 다른 직장으로의 이직과 동일한 직장의 전근 등 모두 포함됩니다. 하지만 자영업자의 사업장 변경은 제외되므로 유의해야 합니다. 국외로 발령 나는 경우에 대한 특례는 별도로 규정하고 있으므로 해당 특례에 국외 이주는 포함되지 않는 겁니다.

치료 및 요양의 사유는 1년 이상의 치료나 요양해야 하는 질병의 치료 또는 요양인 경우를 의미합니다. 이때 출산을 위한 치료 및 요양도 포함될 수 있습니다.

보유·거주기간 특례는 부득이한 사유가 발생하기 전에 취득한 주택에 한해 적용됩니다. 분양으로 취득하는 아파트 취득시기는 분양 잔금 납부일입니다. 만약 계약은 했지만 잔금 납부 전 부득이한 사유가 발생한 경우엔 적용 가능 여부에 대한 해석이 나뉩니다.

보유·거주기간 특례를 적용받기 위해서는 해당 주택에서 1년 이상 거주를 해야 합니다. 따라서 1년 보유만 하고 거주하지 않은 경우에는 적용받을 수 없습니다. 거주기간 계산은 해석의 여지가 있지만 취득일부터 양도하는 날까지의 보유기간 중 거주한 기간을 기준으로 판단하는 것으로 해석한 국심판례가 있습니다.

비과세 규정에서 거주란 원칙적으로 가구전원이 거주하는 것을 의미합니다. 따라서 가구원 중 일부가 함께 거주하지 않는 경우에는 거주기간에서 제외되지만, 가구원 중 일부(소유주 포함)가 부득이한 사유로 일시 퇴거한 경우에도 거주요건을 충족한 것으로 보고 있습니다.

부득이한 사유로 인해 가구 전원이 주거를 이전해야 한다면 원칙적으로 다른 시·군으로 이전해야 하며, 시에는 특별시와 광역시를 포함합니다. 따라서 같은 특별시와 광역시의 구와 구 간의 이전은 해당하지 않습니다. 다만 같은 시 안에서 이전하는 경우가 있습니다. 광역시 안에서 구 지역과 읍·면지역 간에 이전 등입니다.

가구 전원이 거주지를 이전해야 맞지만 당사자 외 가구원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 가구 전원이 주거를 이전한 것으로 판단합니다.

부득이한 사유로 인하해 주거이전의 경우 종전주택의 양도시기는 부득이한 사유가 발생한 후에서 부득이한 사유가 해소되기 전에 양도해야 합니다. 규정의 취지가 단기간 내 해소되지 않는 부득이한 사유로 보유 및 거주기간을 충족하지 못하는 경우를 해소하기 위한 것이므로 만약 부득이한 사유가 해소됐다면 해당 특례를 적용 받을 수 없습니다.

취학, 이직, 요양 등 부득이한 사유로 주거이전에 따른 비과세 특례의 경우 사례가 다양하고 모든 내용을 법에서 규정하고 있지 않고 있기 때문에 사실관계에 맞춰 사전에 충분한 검토 가 필요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사

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