내달 부동산 규제지역 추가 해제 예고한 정부…서울 포함될까?

전문가 "규제지역 추가 해제해도 고금리로 집값 추가 하락 가능성 탓 매수세 회복 어렵다"

뉴시스

 
정부가 내년 1월 중 규제지역 추가 해제를 예고하면서 서울이 포함될지 관심이 집중되고 있다.

뉴시스에 따르면 올해 세 차례에 걸친 규제지역 해제에도 여전히 규제지역으로 남은 광명·하남·과천·성남 등 수도권 4곳과 강남을 제외한 서울이 대상이 될 것으로 전망된다. 특히 지난해 2030세대 '영끌족'(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들) 매수세가 집중된 '노도강'(노원·도봉·강북구) 지역의 집값 하락세가 가팔라지면서 유력하게 점쳐진다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 부동산 규제 지역 추가 해제를 내달 발표한다고 공언했다. 추 부총리는 지난 25일 KBS 일요진단 라이브에 출연해 "투기 지역 등 조정지역에 관해 아직 일부 규제가 묶여 있는데 해제 조치를 1월에 발표할 예정"이라며 "부동산 세제는 내년 2월 각종 취득세 중과 인하 조치를 담은 법령을 국회에 제출하고 논의할 예정"이라고 강조했다.

추 부총리는 "적정한 부동산 가격 수준을 언급하기는 어렵다"면서도 "분명한 것은 지금 하락 속도는 굉장히 빠르고, 서서히 하향 안정화하면서 부동산 시장을 연착륙시키는 것이 정책 목표"라고 말했다. 이어 "만약 지금 발표한 조치를 몇 개월 시행해도 시장 흐름이 제대로 안착하지 않으면 거기에 대한 대응을 또 해나갈 생각"이라고 밝혔다.

추 부총리의 이 같은 발언은 부동산 경기 침체에 따른 집값 급락 우려가 커지면서 거래를 활성화해 연착륙을 유도하기 조치로 풀이된다.

실제 노도강 지역 집값 하락세가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(19일 기준) 서울 아파트값은 -1.13% 하락해 지난주(-1.08%)보다 하락 폭을 키웠다. 이는 2012년 5월 관련 통계를 작성 이후 최대 낙폭이다. 지역별로 서울 노원구 -1.34%, 도봉구 -1.26%, 강북구에서 –0.96% 하락했다.

노도강 지역의 집값 하락세가 다른 지역에 비해 가팔라지고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트값 조사에 따르면 지난해 12월27일 대비 이달 17일 현재 서울 아파트 매매가격 평균 변동률은 -2.19%를 기록했다. 하지만 노원구는 -4.38%, 도봉구는 -4.28%, 강북구는 -3.15% 등 노도강 지역의 집값 하락 폭이 2배에 육박하는 수준이다.

노도강 지역에선 기존 거래가보다 수억원씩 떨어진 거래가 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 노원구 상계동 포레나노원(전용면적 59㎡)는 지난 11일 7억7000만원에 거래됐다. 직전 거래인 지난 8월29일 9억8700만원에 비해 2억1700만원 하락했다. 또 지난 6월13일 10억1500만원에 거래된 노원구 하계동 청구1차(전용면적 84㎡)는 지난 9일 7억1000만원에 거래됐다. 3억500만원이 하락했다.

규제지역 해제 여부는 각종 객관적인 지표에 대한 검토인 정량평가와 시장 과열 우려에 대한 정성평가로 진행된다. 정성평가는 부동산시장의 과열, 투기 성행 여부 등을 파악한다.

부동산 시장에선 서울의 규제지역 해제 가능성을 두고 설왕설래가 이어지고 있다. 노도강 지역의 집값이 급락했더라도, 투기 심리 자극이나 시장 과열 우려, 주변 지역에 미칠 파장 등 정성적 평가에 따라 해제 여부가 최종 결정되기 때문이다. 윤석열 정부에서 지난 6월부터 11월까지 주거정책심의위원회(주정심)를 세 차례나 열고도, 서울을 규제해제 지역에서 뺀 이유도 이와 무관치 않다.

전문가들은 규제지역을 추가로 해제하더라도 고금리에 집값 추가 하락 가능성 등으로 주택 매수세가 회복되기 어렵다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "규제지역 추가 해제는 시장의 연착륙을 유도하기 위한 정책으로, 남은 수도권 지역과 서울 외곽지역이 유력하게 거론되고 있다"며 "규제지역을 해제하더라도 잇단 기준금리 인상과 실물 경기 위축 여파로 주택 매수세가 회복되기 어렵다"고 설명했다.

권 교수는 "정부의 규제 완화로 일부 단지에서 아파트 거래량이 다소 늘어날 수 있으나, 집값 추세 변화에 영향이 거의 없을 것"이라며 "금리 인상과 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감 커지면서 규제지역 해제에도 집값 하락 흐름 당분간 이어질 것"이라고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com