주택 가치 상승시키는 리모델링 양도세 줄이는 자본적 지출에 해당 공사비 내역-공사 전후 사진 등 지출 인정 증빙자료 갖춰놓아야
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장
양도소득세는 양도차익에 대해 과세된다. 양도차익은 부동산을 처분한 금액(양도가액)에서 부동산을 매입한 금액(취득가액)과 수수료 등 각종 경비를 뺀 금액이다. 일정 기간 보유하는 등의 요건을 갖췄다면 양도차익의 일정 금액을 장기보유특별공제의 명목으로 차감한다. 여기에 기본공제(연간 250만 원)를 뺀 후 세율을 곱해 양도세액을 계산한다.
이때 해당 부동산을 보유하면서 발생한 비용 중 일부는 양도하는 과정에서의 비용으로 인정되기도 하고 그렇지 않기도 한다. 전자를 자본적 지출이라 하고 후자를 수익적 지출이라 한다. 경비로 인정되는 자본적 지출이란 해당 부동산의 가치를 상승시키는 공사 등을 말한다. 대표적으로 발코니 확장과 새시 교체 비용은 자본적 지출에 해당한다. 양도 과정에서 필요한 경비로 인정돼 양도세를 줄이는 효과가 있다.
일반적으로 자본적 지출로 인정되는 것은 부동산의 가치를 상승시키는 큰 공사여야 한다. 전등이 나갔거나 수도관에서 물이 새는 것을 고치는 등 부동산을 보유한 기간 중 발생하는 정상적인 수선 또는 경미한 개량 등은 자본적 지출로 인정되지 않는다.
주택을 리모델링할 때 통상 거실이나 주방 등의 개선뿐만 아니라 화장실도 수리하는 경우가 많다. 이때 화장실 변기와 타일, 세면대 등을 부분적으로 교체하는 공사를 했다면 수익적 지출에 해당돼 경비로 인정되지 않는다.
반면 욕실을 전부 뜯어내고 전체적으로 개조하면서 상당한 비용이 들었고, 이를 통해 해당 주택의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀다면 이때 화장실 전체 수리 비용은 자본적 지출로 인정된다.
주택을 리모델링하는 공사를 진행할 때 전체 금액에서 화장실 공사에 들어가는 비용은 적지 않은 수준이다. 다른 공사에 비해 화장실은 미장, 방수 등의 비용이 상당한 만큼 화장실의 전면 개조 공사를 수익적 지출이 아닌 자본적 지출로 인정한 것은 합리적인 결정으로 보인다.
다만 자본적 지출로 인정되는 화장실 공사의 범위가 어느 정도까지인지는 판단이 필요하다. 전문가와의 상담이 필수적인 이유다. 전문가 상담을 받기 전에 더 중요한 것은 화장실 등 공사의 범위와 금액을 정확히 파악하고, 화장실 공사가 해당 주택의 가치 상승에 기여했다는 사실을 인정할 만한 증빙을 갖추는 일이다. 공사는 지금 일어나고 양도는 지금보다 수개월에서 수년 뒤에 있을 것이기 때문이다. 공사 업체로부터 받은 견적서, 공사비의 지출을 입증할 금융 거래 내역, 공사 전후의 사진과 공사 중인 사진까지 준비해 놓는 것이 중요하다.
이 모든 것을 납세자들이 하나씩 구분해 잘 정리해 놓는 것은 쉽지 않다. 세부 항목을 세세하게 따져서 납세에 활용하려 하기보다 관련된 모든 비용의 지출 내역 등을 확실하게 잘 모아두는 것이 더 중요하다는 말이다. 납세자가 모아둔 지출 항목 중에 경비로 인정이 되는 것과 그렇지 않은 것을 구분하는 것은 세무사의 영역이다. 세무사가 그러한 구분을 제대로 하고 내지 않아도 될 세금을 아끼기 위해서는 자세한 자료와 증빙이 필수적이다.
결국 납세자는 납세자가 할 수 있는 일을 하면 된다. ‘법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다.’ 독일의 법철학자 루돌프 폰 예링의 말이다. 세법(세금)도 마찬가지다. 똑똑한 납세자가 되기 위해서는 본인이 할 수 있는 영역에서 최선의 노력을 기울이는 것이 필요하다.
