2주택 구입때 일반 세율 적용 일시적 2주택 처분기한 2년→3년 2년만 보유하면 양도세도 비과세 조정대상지역 기준은 취득 시점
정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원·공인중개사
Q. 은퇴한 A 씨(65)는 서울과 경기 구리에 아파트 2채를 보유한 다주택자다. 최근 많은 지역이 조정대상지역에서 해제돼 세금 부담이 완화된다는 뉴스를 접했다. 무슨 세금이 어떻게 완화되는 것인지 궁금하다.
A. 정부는 11월 14일 서울 및 일부 수도권을 제외하고 전국의 조정대상지역을 해제했다. 조정대상지역에서 해제되면 부동산 관련 세금이 크게 변할 수 있다.
먼저 주택을 구입할 때 취득세 중과가 완화된다. 취득세는 조정대상지역에선 1가구 2주택부터, 조정대상지역이 아닌 지역에서는 1가구 3주택부터 중과세율을 적용한다. 현재 1주택을 소유한 사람이 조정대상지역의 두 번째 주택을 취득하면 8%의 세율이 적용되고 조정대상지역이 아닌 곳에 두 번째 주택을 취득하면 1∼3%의 세율이 적용된다. 조정대상지역이 해제되면 기존에 중과세율을 적용받던 곳에서 두 번째 주택을 매매해도 일반세율을 적용받게 된다.
또 일시적 2주택자의 취득세 중과 처분 기한이 연장된다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때 2년 내로 종전 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 간주해 신규 주택에는 취득세 중과가 적용되지 않는다. 이제 종전 주택이 있는 곳이 조정대상지역에서 해제됐고 조정대상지역 내에서 신규 주택을 추가 취득한다면 일시적 2주택의 종전 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어난다.
증여에 따른 취득세 중과도 배제된다. 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 초과 주택을 증여하면 12%의 중과세율을 적용한다. 하지만 조정대상지역에서 해제된 곳의 주택을 증여로 취득하면 3.5%의 세율이 적용된다.
종합부동산세는 보유한 주택 수에 따라 적용되는 세율이 다르다. 2주택(조정대상지역 2주택 제외)까지는 0.6∼3%의 일반세율을 적용하지만 3주택(조정대상지역 2주택 포함)부터는 1.2∼6%의 중과세율을 적용한다. 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있었는데 2채 중 1채가 있는 곳이 조정대상지역에서 해제됐다면 일반세율을 적용받아 종부세 부담이 줄어들 수 있다.
다만 종부세는 매년 6월 1일이 과세 기준일이다. 6월 1일 이후에 조정대상지역에서 해제됐다면 해당 연도의 종부세는 동일하다. 올해 조정대상지역에서 해제됐다면 내년부터 세금 부담이 줄어드는 것이다.
양도소득세와 관련해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받기 위해선 2년 보유 및 2년 거주(조정대상지역) 요건을 충족해야 한다. 조정대상지역이 아니라면 2년 보유 요건만 충족하면 된다. 다만 조정대상지역의 판단 시점은 주택 취득 시점이라는 것에 유의해야 한다. 조정대상지역에서 주택을 취득한 뒤 나중에 조정대상지역에서 해제됐다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받기 위해선 2년 거주가 필요하다.
일시적 2주택자의 비과세 여부를 판단할 때 처분 기한도 완화된다. 신규 주택을 취득할 당시 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있었다면 2년 내로 종전 주택을 처분해야 일시적 2주택으로 양도세가 비과세된다. 이제 신규 주택을 취득할 때 종전 주택 또는 신규 주택이 조정대상지역이 아닌 곳에 있다면 비과세를 적용받기 위한 종전 주택 처분 기한이 3년으로 늘어난다.
다주택자가 주택을 양도할 때 양도세 중과도 완화된다. 1가구 2주택 이상일 때 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 일반세율에서 추가 과세하고 장기보유특별공제도 배제한다. 하지만 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 양도하면 일반세율을 적용받고 장기보유특별공제도 적용된다.
양도세 중과 판단의 기준 시점은 양도일이다. 비과세 판단과는 다르게 조정대상지역일 때 주택을 취득했더라도 조정대상지역에서 해제된 이후 양도한다면 양도세 중과가 배제되고 기본세율을 적용받을 수 있다.
