[부동산 돋보기] 새해 부동산 시장 영향 3대 변수와 유형별 투자 전략

이동현 하나은행부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수

2022년 대한민국의 부동산 시장을 한마디로 요약하면, “고금리가 좌우한 한 해”였다. 즉 코로나19 사태와 함께 지난 수년간 이어져 온 초저금리 기조가 우크라이나·러시아 전쟁을 계기로 하반기 고금리 기조로 급변하면서 부동산 시장을 하방으로 견인한 것이다. 돌이켜보건대, 지난 수년간 대한민국은 서울과 수도권은 물론 지방까지 아파트값 급등과 이에 따른 전세난으로 힘겨워했다. 그런데 2022년 2월 우크라이나·러시아 전쟁이 발발한 이후 신3고(고물가, 고환율, 고금리)가 엄습하면서 부동산 시장이 하락세로 급변한 것이다. 특히 고금리는 대출을 통한 부동산 거래가 대중화된 현실 속에서 부동산 시장에 직접적이면서 가장 강력한 위협요인으로 자리했다. 이와 관련, 한국부동산원이 매주 발표하는 전국 주간 아파트 가격 동향을 살펴보면, 지역 구분 없이 매매가와 전세가 모두 하락 폭을 확대하고 있는 것으로 나타났다. 2022년 상반기까지만 해도 아파트 매매 가격 및 전셋값 급등으로 대한민국이 야단법석이었던 것과 비교하면 놀랍기까지 하다.

 

문제는 과유불급이다. 한동안 집값 급등으로 거품 논란과 함께 주택 시장 왜곡을 심히 우려했던 적도 있었지만, 오히려 지금은 집값 급락에 따른 부동산 시장 경착륙을 고민할 형편이 된 것이다. 일례로 집값 급락에 따른 역전세난과 전세 사기, 가계소비 위축, 영끌족 파산 등 미처 생각하지도 못한 새로운 문제가 불거진 것이다. 안정적인 국정운영을 위해 내심 주택 시장 안정화를 원했던 정부로서도 부동산 시장 침체로 인한 후유증은 그다지 반갑지 않은 불청객일 것이다. 그렇다면 2023년 새해 부동산 시장은 어떨까. 시장에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수를 통해 하나씩 살펴보자.

지속적으로 상승하고 있는 금리는2023년도 부동산 시장의 주요 변수 중 하나다. 사진 연합뉴스

2023년 금리·대출·입주 물량 주목

먼저 금리 변수가 있다. 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 수요를 자극할 뿐만 아니라, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 한다. 따라서 급격한 금리 인상은 부동산 시장을 강세장에서 약세장으로, 한발 더 나아가 침체의 늪으로까지 빠지게 만든 장본인이라고 말해도 과언이 아닐 정도로 치명적이다. 문제는 전 세계 금리 시장에 절대적으로 영향을 미칠 수 있는 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 자국 내 인플레이션을 잡기 위해 당분간 금리 인상을 지속할 예정이라고 천명했고, 한국은행 역시 여기에 동조해 움직일 가능성이 농후하기 때문이다. 다만 미국 내 인플레이션이 조금씩 안정을 찾고 있고, 우리 정부와 여당 역시 부동산 시장 침체가 경기 불황을 확산시킬까 노심초사하고 있는 만큼 2023년 하반기쯤에는 금리 동결 내지 인하로 방향을 틀지 않을까 생각한다. 만일 금리가 급등세를 멈추고 동결 내지 하락세로 전환된다면 부동산 시장 역시 서서히 반등을 모색하리라 예상한다.

다음으로 대출 및 세금 규제 변수가 있다. 전통적으로 이들은 부동산 수요를 자극할 수 있는 강력한 변수다. 정부 입장에서 보면, 부동산 시장 과열 시 대출 규제를 강화해 시장으로 자금이 유입되는 것을 줄일 수 있는 반면, 부동산 시장 냉각 시에는 대출 규제를 완화해 시장을 활성화할 수 있다. 이와 관련, 최근 정부의 행보를 엿보면 부동산 시장의 안정적 회복(연착륙)을 기대하면서 규제 완화로 방향을 굳힌 듯하다. 그동안 규제의 주 타깃이었던 다주택자에게도 취득세 및 양도소득세 중과 족쇄를 풀어주고, 임대사업자등록 시 혜택 복원 및 주택담보대출까지 허용할 방침이다. 다만 고금리 여파가 해소되지 않는 한 부동산 시장의 빠른 회복은 결코 쉽지 않을 것으로 보인다.

끝으로 입주 물량 변수가 있다. 통상 재화의 가격은 공급과 수요가 만나는 점에서 형성된다. 주택 시장의 경우 공급량은 분양 물량과 입주 물량으로 나뉘는데, 이 중 아파트값에 실질적으로 영향을 미치는 것은 단연코 입주 물량이다. 지난 수년간 지역 구분 없이 아파트값이 급등하면서 상대적으로 택지가 풍부했던 지방 및 수도권 외곽을 중심으로 건설사들의 분양 공급이 급증했고, 분양 시점에서 2~3년이 지나면 입주 물량은 가시화되기 마련이다. ‘과잉 공급에 장사 없다’라는 말이 있다. 입주 물량이 일시에 몰리면 역전세난으로 전셋값이 급락하고, 이로 인한 아파트값 하락은 필연적이다.

최근 서울 소규모 상가 공실률이 크게 높아진 것으로 조사됐다. 서울 및 수도권 임대수익률이 3%대를 넘기기 힘들고 우량임차인을 구하기도 어렵기 때문이다. 사진 연합뉴스

실수요자·가수요자 투자 전략 달라 

그렇다면 2023년 새해, 투자자들은 어떻게 대처해야 할까. 부동산 유형별로 살펴보자. 먼저 아파트의 경우 실수요자인지, 가수요자인지에 따라 투자 전략을 달리할 필요가 있다. 만일 무주택 실수요자라면 청약통장을 활용해 시세보다 저렴하고 직주근접이 가능한 도심지 역세권을 노리되 현금만으로 구입할 것이 아니라면 중도금 대출이 가능한지(현행 12억원 이하 가능)를 확인해야 한다. 한편 이른바 ‘상급지 갈아타기’를 원하는 1주택 실수요자라면 급매물을 노리되 2023년 새해에는 1주택자에게도 기회가 주어지는 청약제도 개편이 예정됨에 따라 당첨을 노려보는 것도 좋아 보인다. 반면 가수요자인 다주택자의 경우 상대적으로 투자에 신중을 기하되 정부의 임대사업자등록 혜택의 복원을 지켜본 뒤 급매물을 노리고 움직이길 권한다.

다음으로 오피스텔이나 지식산업센터(아파트형공장)의 경우 임대수익을 목적으로 하는지, 아니면 매각차익을 목적으로 하는지에 따라 조금 달리 접근할 필요가 있다. 만일 임대수익 창출을 주된 목적으로 접근한다면 그다지 매력적이지는 않다. 고금리 시대를 맞이해 임대수익은커녕 대출이자 감당도 버겁기 때문이다. 한편 매각차익을 노리는 경우라면 건축주의 자금난으로 시세보다 10~20% 이상 할인된 신축을 노리되 향후 임대를 고려해 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지하고 있는지를 확인해야 한다.

상가의 경우 실사용 목적이 아닌 임대수익을 목적으로 하는 것은 그다지 매력적이지 않다. 서울 및 수도권의 임대수익률이 3%대를 넘어서기 쉽지 않고, 코로나19 사태 및 경기 불황 여파로 제때 임대료를 지불할 수 있는 우량임차인을 구하기도 어렵기 때문이다. 특히 택지개발지구 내 신규 분양 상가의 경우 고분양가 논란 외 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하기에 보다 신중한 접근이 요구된다.

끝으로 토지의 경우 환금성에 매우 취약한 만큼 반드시 5~10년 이상의 장기투자를 염두하고 여윳돈으로 접근하길 권한다. 솔깃한 개발정보를 제공하면서 매입을 권유하는 기획부동산업체를 통한 매입은 반드시 피해야 한다. 

토지에 투자할 때 체크해야 할 핵심 사항으로는 현장답사가 선행돼야 한다는 점과 현장답사를 통해 진입로 존재 유무, 경사도, 정확한 시세 파악 등이 필요하다는 점이다. 아울러 평소 정부 정책 및 인프라 개발정보(도로 및 철도 개설 등 건설정보)에도 많은 관심을 가져야 한다.