“관리비 내기도 버거워요” 1억 연봉자 진짜 엄살인가? [매부리TV]

[홍장원의 인터뷰] 얼마전 한국은행이 내놓은 ‘금융안정보고서’에 결정적인 한 방이 숨어있었습니다. 3분기 기준 주택담보대출 보유차주의 평균 DSR이 60.6%를 찍어 3년 6개월 만에 다시 60% 선을 돌파했다는 소식입니다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 지표입니다.

평균 DSR은 최근 꾸준히 하락하다 가파른 급등 랠리를 보이고 있습니다. 정부는 지난 몇 년간 금융시장 안정을 위해 꾸준히 DSR 규제를 강화해 왔습니다. 2019년 1분기 60.2%를 찍었던 주담대 차주 평균 DSR은 2분기 58.9%로 떨어졌고, 2020년 1분기에는 55.2%까지 내려갔습니다.

하지만 지난해 3분기 이후 다시 치솟고 있습니다. 지난해 3분기 57.1%에서 4분기 57.8%, 올해 1분기 58.7%, 2분기 59.4% 등으로 상승한 것입니다. 급기야 3분기에는 3년 6개월 만에 60%를 돌파한 것입니다.

정부가 상한선으로 그어놓은 DSR 지표는 40%입니다. 이걸 넘으면 아무리 담보가치가 높아도 대출을 안해줍니다. 규제는 조이고 있는데 왜 DSR은 올라갔을까요. 그건 대출이 늘어서가 아니라 금리가 올라가서 입니다. 대출을 받을때는 DSR 40% 룰을 지켰더라도 금리가 올라가 이자 부담이 늘면 DSR은 올라가기 때문입니다.

지금 시장에서 DSR 60% 시대를 우려하는 것은 앞으로 금리가 더 오를 공산이 크기 때문입니다. 미국 연방준비위원회는 여전히 매파적인 시각으로 일관하며 고금리 시대가 ‘예상보다 길어질 것’을 경고하고 있습니다. 최근 제롬 파월 연준 의장은 ‘내년도 금리 인하 방침이 없다’고 확정적인 발언까지 했습니다.

그러면서 한은의 머릿속은 복잡해지고 있습니다. 미국 연준은 지난 14일(현지시간) 기준금리를 0.50%포인트 인상해 한미 기준금리차는 최대 1.25%포인트로 20여년 만에 최대로 벌어졌습니다.

여기서 미국이 내년에 금리를 더 큰폭으로 올리면 한국은 이를 따라갈수도, 따라가지도 않을 수 없는 복잡한 처지에 놓이게 됩니다. 한은이 기준금리를 더 올리면 평균 DSR이 당연히 따라올라 갑니다. 주담대만 놓고본 평균 DSR이 60%인데, 주담대와 신용대출 동시 보유 차주의 DSR을 분석해보니 지난 10월 말 기준으로 이미 평균 70%를 넘었습니다. 여기서 금리가 더 오르면 어디까지 지표가 악화될 지 모릅니다. 김영익 서강대 경제대학원 교수는 매부리TV와의 인터뷰를 통해 “한국 가계부채 문제는 정말 심각한 상황”이라며 “상대적으로 여유가 있는 미국과는 상황이 다르다”고 말했습니다.

그렇다면 DSR 60%은 도대체 얼마나 심각한 것일까요. 우리는 여기서 DSR을 계산하는 잣대가 ‘세후’아닌 ‘세전’이라는 점을 명심해야 합니다.

예를 들어 연봉 1억원을 받는 고소득 직장인을 가정해 보겠습니다. 시중에 돌아다니는 연봉 테이블을 빌려 계산해보면 연봉 1억원 직장인은 월평균 650만원 정도를 받는 것으로 추산됩니다. 1년에 7800만원 정도를 손에 쥡니다.

그의 DSR이 60%라면 그는 1년에 6000만원을 은행에 내야하는 처지가 됩니다. 7800만원에 6000만원을 빼고 그가 1년에 손에 쥐는 돈은 고작 1800만원. 한달에 150만원정도인 액수입니다.

엎친데 덮친 격으로 내년 전기료와 가스료는 올해 인상분의 2배 안팎 오를 전망입니다. 한 달에 30만원 나오던 관리비가 얼마나 더 오를지 모릅니다. 내년 여름 금리가 정점을 통과할 무렵 찾아온 폭염과 함께 에어콘 전기료도 정점을 찍을지 모를 일입니다.

물론 이번 지표는 ‘가구별’로 집계한 지표이기 때문에, 맞벌이를 하는 부부의 경우 상황이 더 나을 수도 있습니다. 또 주담대와 신용대출을 동시에 갖고 있는 차주 중에서 임대소득이 발생할 수 있고, 금리상승 과정에서 일부 금액을 조기상환 했을 경우 실제 DSR은 이보다 낮은 수준일 수 있다는게 한은의 입장입니다.

이런 상황에서 한국의 집값은 어떤 시나리오로 흘러갈까요. 정부가 규제를 완화한다고 해서 단기에 반등할 수 있을까요. 한문도 연세대 정경대학원 교수는 “사람들이 생각하는 것보다 경제상황이 정말 심각하다”며 “상승장에 취해있었던 마음가짐을 빨리 버려야 한다”고 당부했습니다.

매부리TV ‘홍장원의 인터뷰’코너에서는 매주 3~4회 부동산·주식 투자자들이 꼭 만나고 싶은 업계 구루를 초청해 심층 인터뷰를 진행합니다. 자녀 입시에 관심이 많으신 학부모께서 공감할 교육 콘텐츠도 올라갑니다. 아래 기자페이지 구독 버튼을 누르시면 다음 연재 기사를 놓치지 않고 찾아보실 수 있습니다.