“아파트는 혜택 주면서 우리는”… 다세대·다가구 임대사업자 불만 증폭

정부가 2년 전에 폐지했던 아파트 매입임대에 대한 혜택을 부활시킨 가운데, 보증보험 등 규제에 막혀 사업이 어려운 다세대 임대사업자들의 불만이 커지고 있다. 일각에선 ‘아파트는 지원해주고 우리는 뒷전’이라는 비판도 나온다.

26일 기획재정부에 따르면 정부는 내년도 경제정책방향을 발표하며 그간 신규등록을 받지 않았던 장기(10년) 아파트 등록임대를 허용하기로 했다. 2020년 7월 아파트 장기 등록임대 제도를 폐지한 후 2년만에 제도를 다시 도입한 것이다.

기존에 임대사업자에게 제공했던 취득세 감면(60~85㎡ 50%, 60㎡이하 100%)과 양도세 중과·종부세 합산 배제 등 세제 혜택도 복원하기로 했다. 이번 발표에서 주택담보인정비율(LTV)의 최대 30%까지 대출이 허용된 다주택자의 경우, 임대사업자로 등록하면 대출 한도가 더 늘어난다.

정부는 이번 결정을 통해 다주택자의 매수심리를 살리고, 임차인에게도 안정적인 주거환경을 제공할 것으로 기대하고 있다. 전체 주택유형의 62.9%를 차지하는 아파트 등록임대가 증가하면 임대차 및 매매시장에 정부가 원하는 효과가 나올 가능성이 크다.

그러나 다세대와 다가구, 오피스텔 등 비(非)아파트를 10년 장기민간매입임대로 등록해 운영하고 있는 임대사업자들 사이에서는 불만이 쏟아지고 있다. 비 아파트를 임대주택으로 운영하는 이들에게 불리한 보증보험 가입 조건과 사업자 말소 조건 등이 개선되지 않은 상태에서 아파트 등록임대에만 혜택이 주어졌기 때문이다.

자주 거래가 이뤄지는 아파트와 달리 다세대, 다가구, 오피스텔의 경우 감정평가가 쉽지 않아 공시가격이 매매가격의 절반 수준에 불과한 곳이 많다. 특히 단독주택으로 묶이는 다가구의 경우 공시가격 현실화율이 53.6%에 불과해 69%인 공동주택과 비교해 가격이 더욱 낮게 책정된다.

전세보증보험에 가입하려면 은행대출 등 선순위채권금액과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어서는 안 된다. 주택가격은 부동산 공시가격에 적용비율(주택유형별로 120~170%)을 곱해 산정한다. 즉 공시가격이 낮은 비아파트 주택의 경우 애초에 보증보험 가입이 불가능한 곳이 많다는 뜻이다.

보증보험 가입 요건을 충족시키지 못해 임대사업을 접으려 해도 임대기간 안에는 폐업이 불가능하다. 만약 이를 무시하고 자진말소를 할 경우엔 과태료가 최대 3000만원 부과된다. 아울러 사업자로 등록해 받은 종부세 합산배제 등 혜택도 다 토해내야 한다.

이는 지난 2020년 아파트 장기 매입임대 제도를 폐지하면서 사업자들이 자진말소를 할 수 있도록 했던 것과 비교가 된다. 당시 아파트를 보유한 주택임대사업자들은 기간을 다 채우고 폐업하는 ‘자동말소’ 방식과, 만기 전 말소하는 ‘자진말소’ 중 선택이 가능했다. 아파트와 함께 폐지됐던 단기민간매입임대에도 자동·자진말소를 모두 허용했다. 자진말소를 선택한 사업자는 과태료를 내지도, 기존에 제공받은 세금 혜택을 토해내지도 않았다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “최근 정부 결정으로 아파트를 매입임대하는 임대사업자들의 여건은 개선되겠지만, 보증보험과 자진말소 불가 등 여전히 불리한 조건을 감내해야 하는 비아파트 임사자들의 어려운 상황은 여전하다”면서 “적어도 이들에게 자진말소를 허용해 사업을 접을 길을 터줘야 한다”고 했다.