내년 강남에 쏟아지는 입주물량...최악의 역전세 온다 [매부리레터]

서울 강남권에 역대급 입주폭탄
“임대인들 역전세 한파 대비해야”

내년 입주를 앞둔 개포 자이 프레지던스 [이승환기자]

‘공급 앞에 장사없다’

내년 전국적으로 입주물량이 18% 증가합니다. 급격한 금리 인상으로 전세 시장이 하락을 거듭하는 가운데, 내년에는 입주물량까지 늘어 전세가 하락이 심화될 것이라는 전망입니다. 무엇보다 서울 강남권 지역 중심으로 대단지 신축 입주가 예고돼있어 ‘강남발 전세쇼크’가 서울 부동산 시장을 끌어내릴 것이라는 주장이 나옵니다.

직방에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 총 30만2075가구(413개 단지)로, 올해(25만6595가구)보다 18%가량 증가합니다. 지역별로 수도권은 내년 15만5470가구(183개 단지)가 입주합니다. 이는 올해 대비 9% 수준 늘어난 것입니다. 지방은 올해보다 29% 많은 14만6605가구(230개 단지)가 입주할 것으로 예상됩니다.

수도권의 경우 서울·경기·인천 모두 올해보다 입주물량이 증가합니다. 서울은 강남구·은평구·서초구 등의 순으로 입주물량이 많은 가운데 대부분 재건축·재개발사업이 완료된 사업장으로 나타났습니다.

강남권 입주물량 얼마나 되길래

특히 서울은 강남권 입주 물량을 주목해야합니다.

‘부동산을 공부할 결심’ (배문성 지음)에서 저자는 2023~2024년 강남발 입주 물량이 엄청나다고 강조합니다.

책에서 저자가 밝힌 2023~2024년 주요 입주 단지는 서울 개포에서는 ▲개포 프레지던스자이 3375가구, ▲디에이치퍼스티어아이파크 6072가구, 서초반포에서는 ▲래미안원베일리 2990가구, ▲신반포메이플자이 3307가구, 서울 강동에서는 ▲올림픽파크포레온(둔촌주공) 1만2000가구 등 2023~2024년 입주 예정물량만 강남, 강동권에서 3만2911가구가 나옵니다. 2025~2026년에는 입주 예정물량 1만8425가구가 나옵니다.

이게 얼마나 많은 입주량일까요?

“2008년~2020년간 강남3구, 용산구 연평균 입주 물량이 7000세대 이하, 가장 많았던 2008년이 약 2만세대였다. 가장 적었던 2011년과 2017년은 3천세대 이하였다. 2023년부터 강남3구에서 역대급 물량이 공급되는 것이다. 공급절벽이 아니라 공급폭탄을 걱정해야한다.”

왜 강남 입주물량이 쏟아지는것이 중요할까요?

저자는 전세라는 것은 공급(Q)만 중요한 것이 아니라 가격(P)도 같이 봐야한다고 말합니다. 그러니까 ‘P*Q=시가총액’을 기준으로 봐야한다는 것이지요. 똑같은 1만가구여도 강남에서 고가전세 1만가구가 쏟아지는 것과 비강남에서 중저가 전세 1만가구가 쏟아지는것의 파급효과는 다를 것입니다.

즉 ‘P*Q=시가총액’ 기준으로 봤을때, 강남발 역대급 입주 폭탄은 서울 전세가를 끌어내릴수밖에 없다는 겁니다.

전국 입주 물량 10% 증가할 것

실제로 이명박 정부 시절 서울 집값이 장기간 약세가 이어진 데는 2007~2009년 잠실, 반포 등 강남 중심으로 입주가 쏟아지면서입니다. 상급지역부터 전세가를 끌어내리는 효과가 있었다는 것입니다.

2019년에는 헬리오시티(9510)세대 입주로 서울 전세가가 내려앉았죠. 그런데 내년 올 강남발 입주 폭탄은 이 헬리오시티를 능가하는 물량이라는 것입니다. 2023~2024년 강남발 입주 폭탄이 끝난 뒤에도, 헬리오시티를 능가하는 규모의 입주물량이 대기하고 있습니다.

채권 전문가인 저자는 전세를 채권에 빗대어 설명합니다.

“긴축과 공급폭탄이 겹치면 웬만한 호재에도 가격이 밀릴수밖에 없습니다.”

더 심각한 문제는, 2023년 입주 폭탄때 집주인들이 경쟁해야하는 전세가는 2021년 사상 최고가에 체결된 전세물량이라는 점입니다.

“2023년 입주물량의 경합대상은 2021년 사상 최고가에 체결된 전세물량들이라는 점이 관건입니다. 이 시기는 역사적 저금리(기준금리 0.5%), 임대차2법의 부작용(신규/ 갱신 가격 양극화), 반포주공 멸실 이주(3600세대) 등 이른바 3단콤포가 겹치면서 신규 전세가가 피크를 기록할 때입니다.”

저자는 결국 유동성 대비를 하지 않은 임대인은 큰 위기를 겪을 수밖에 없다고 경고합니다.

“헬리오시티 입주 당시 목도했듯이 입주물량이 쏟아지면 그 여파로 인해 다른 지역도 세입자를 채우는데 오랜 기간이 걸립니다. 결국 유동성 문제를 해결하기 위한 비자발적 급매물들이 나오게 돼 집값 하락을 가속화 합니다.”

현재 전세대출 금리는 상단이 7%대입니다. 전세대출 금리가 2~3%하던 시절과 비교하면 2배 이상 부담이 늘었습니다. 이러한 긴축 상황에서, 고가 신축 전세 물량이, 그것도 강남에서 쏟아진다는 겁니다. 긴축과 공급이 만났을때 전세가 하락이 거셀수밖에 없습니다.

지방에서도 입주 물량이 쏟아지면서 당첨자들이 입주를 못하고 잔금을 못치루는 ‘잔금 대란’이 우려됩니다.

2020년 초저금리를 바탕으로 집값이 급등하자 건설사들은 지방에서 적극적으로 아파트를 공급했습니다. 그러한 아파트들이 2023~2024년 입주합니다.

2023~2024년 입주할때 당첨자들이 처한 상황은 곤란합니다. 집을 팔고 잔금을 치루는데 집값이 떨어지면 잔금을 못치룹니다. 거래도 안되겠고요. 전세세입자라도 구해야하는데 입주물량이 쏟아지는데다가 고금리로 전세가는 더욱 떨어지고 세입자 찾기는 어려워질것입니다. 잔금을 못낸 당첨자들은 입주를 늦추거나 계약을 해지하겠고. 건설사들은 잔금을 마련 못해서 유동성 위기에 직면하고 위기에 처할수 있습니다.

저자는 “2020~2021년 비싸고 많았던 분양물량은 2023~2024년 입주폭탄 리스크가 된다”고 경고합니다.

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