[MT시평]다주택자, 투기꾼인가 사업자인가

김승욱 중앙대 교수

한국은행은 집을 팔아도 빚을 갚지 못하는 고위험가구가 57만가구를 넘을 수 있다고 했다. 부동산 경착륙을 막기 위해 정부는 종합부동산세 개정안을 냈다. 야당의 반대로 수정돼 국회를 통과했다. 징벌적 과세를 일부 폐지했고 종부세 부담이 다소 완화됐다.

정부는 다주택자를 임대주택시장의 공급자로 인정하고 다주택자를 통해 거래회복과 집값안정을 도모했다. 종부세율을 보유주택 수에 상관없이 단일 세율을 적용해 다주택자 중과를 폐지하려고 했다. 2주택자에 대한 중과세는 폐지됐지만 야당의 반대로 3주택 이상 다주택자의 중과는 유지됐다. 이번에 개정된 종부세법은 3주택 이상 보유자는 투기꾼이라는 것이다.

부동산 투자는 투기라는 인식이 여전히 팽배해 있다. 빌라 1139채를 매입해 전세사기 행각을 벌인 '빌라왕' 김모씨 사건, 주택 2700채를 차명으로 보유하며 보증금을 가로챈 '건축왕' 사건까지 발생해 다주택자를 보는 시선이 곱지 않다. 그러나 이는 투기도 아니고 사기다.

다주택자에 대한 사회적 공감대가 필요하다. 여야가 어느 정도 관점의 차이가 있는 것은 당연하다. 서로 견제하며 기득권 세력과 부정부패를 줄이는 것은 바람직하다. 그러나 헌법과 동일한 역사인식 범위에서 그 차이가 한정돼야 한다. 그런데 북한에 대한 주적 인식이나 재벌에 대한 견해처럼 국민적 합의가 부족한 부분이 많다. 다주택자에 대한 인식도 그중 하나다.

문재인정부는 다주택자를 투기세력으로 인식해 '징벌적' 대출규제와 세금으로 옭아맸다. 다주택자가 집을 팔면 양도차익의 최고 82.5%의 세금을 부과했고 집을 사면 최고 12%의 취득세를 물렸다. 매년 종합부동산세율도 최고 6%나 내야 해 18년이면 세금으로 국가에 빼앗기게 된다. 선의의 실수요자가 피해를 입어도 불가피하다고도 했다. 지금도 야당 한 의원은 다주택자 상위 100명은 2만여채의 주택을 보유했다며 이번 종부세 개편을 초부자 감세라고 비판했다. 재벌과 함께 다주택자를 한국 사회의 불평등을 해치는 악으로 규정하고 있다.

외환위기 이후 김대중정부는 각종 부동산 부양책을 폈으나 다주택자에 대한 인식변화는 없었다. 정권에 따라 법과 규제가 극단적으로 변하면서 시장혼란이 계속됐다. 윤석열정부는 부동산 연착륙을 넘어 다주택자의 사회적 기능에 대한 국민적 합의까지 도출해주기를 바란다.

기업형 임대사업자를 인정하고 사기방지를 위한 제도개선도 필요하다. 이번에 세입자가 집주인의 국세 납부 여부 확인이 가능하도록 하고 경매·공매대상 주택은 보증금을 우선 변제하도록 하는 등의 국세징수법 개정안이 통과했다. 이러한 제도개선이 계속돼야 한다. 어느 사회나 제도의 허점을 이용하는 사기행각은 일어난다. 주식회사 제도를 악용한 사기행각을 막기 위해 거품법(Bubble Act)을 제정해 규제하다 보니 유럽에서 주식회사가 널리 확산하는 데 200년 넘는 기간이 필요했다. 이렇게 제도를 보완하는 것이 선진화 과정이다. 중력에도 불구하고 비행기는 날아가도록 설계됐듯이 인간의 탐욕에도 불구하고 효율적 제도를 통해 시장이 원활히 작동하게 할 수 있다.

선진국도 자가보유율은 60% 정도에 불과하다. 공공임대주택으로 모두 공급할 수 있는 선진국은 없으므로 민간 임대사업자의 역할이 불가피하다. 다주택자가 투기꾼인가 임대주택 공급자인가에 대한 국민적 합의에 이를 수 있도록 노력해야 할 것이다.

김승욱 중앙대 명예교수

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