가라앉은 부동산 시장 띄우기…새해부터 규제 ‘확’ 푼다

재건축 안전평가 기준 하향·공공기관 ‘2차 진단’도 요청 때만 실시
‘세부담 상한율’, 주택 수 관계없이 150%…2주택자 중과세 폐지

올해는 2014년 이후 내내 상승세를 보였던 아파트값이 9년 만에 하향세로 돌아선 해였다. 25일 부동산R114의 전국 아파트 매매가격 변동률 추이 자료를 보면 지난해 18.32% 상승한 아파트값은 올해 1.72% 떨어지며 9년 만에 하락할 것으로 전망됐다.

2020년 이후 나타난 기록적인 가격 폭등과 거래량 증가세도 한풀 꺾이면서 최근에는 가격 거품 붕괴 우려도 제기되고 있다. 정부가 부동산 시장의 연착륙 유도, 매매시장 활성화를 목적으로 부동산 세제부터 다주택자 규제까지 대대적인 규제완화를 예고하고 있는 터라 새해엔 여느 때보다 많은 변화가 예상된다.

■1월부터 증여 부담 늘고 재건축 쉬워져

2023년부터는 과세표준을 산출할 때 실거래가 수준인 ‘시가인정액’을 적용한다. 이에 따라 증여에 따른 취득세 부담이 올해보다 크게 늘어날 것으로 전망된다. 증여 시 양도세와 관련이 있는 ‘이월과세 적용기간’도 현행 5년에서 10년으로 연장되면서 절세 요건이 보다 까다로워진다.

부동산 취득세 과세표준도 ‘실제 취득가액’으로 일원화된다. 지금은 유상으로 부동산 취득 시 ‘신고가액’이나 ‘시가표준액’ 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용 중이지만 1월부터 실제 취득가액으로 취득세를 납부해야 하므로 경우에 따라 취득세 부담이 늘어날 수 있다.

재건축을 위한 ‘관문’에 해당하는 안전진단 규제가 완화된다. 1월부터 ‘구조안전’ 항목에 대한 가중치가 현 50%에서 30%로 줄어들고, 주거환경과 설비노후도 비중은 30%로 높아진다. 판정기준도 완화해 ‘조건부재건축’이 가능한 점수를‘45~55점 이하’로 조정해 45점 이하이면 바로 재건축 추진이 가능해지도록 했다. ‘조건부재건축’ 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)도 지자체의 요청이 있는 경우에 한해 실시하기로 했다.

무순위 청약 신청 요건도 1월부터 완화된다. 내년부터는 거주지역과 관계없이 무주택자면 누구나 무순위 청약이 가능해진다. 중소기업 장기근속자에 대한 특별공급 가점이 올라가 무주택 기간 3년당 3점씩, 최대 15점의 가점을 받을 수 있다.

월세 세입자의 경우 1월부터 월세 세액공제가 최대 15%까지 확대된다. 2023년 연말정산분부터 총급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 15%까지 월세 세액공제를 받을 수 있다. 총급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)인 경우 12%로 공제비율이 확대된다.

전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아져 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 청년 맞춤형 전세자금보증한도는 1월부터 현 1억원에서 2억원으로 상향된다.

보유 주택에 대한 담보대출 규제가 상반기 중 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 별도의 대출한도(2억원)가 폐지되고, 기존 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대가 허용되고, 임차보증금 반환 대출 보증한도는 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다. 정부는 추가로 다주택자와 등록임대사업자에 대한 주담대 규제도 완화해 LTV 30~40% 수준에서 대출을 허용할 예정이다.

■6월부터 종부세 완화, 임대차 신고 의무

2023년도 종합부동산세 등 보유세 부담이 줄어든다. 1가구 1주택자는 기본공제금액이 현행 11억원에서 12억원으로 상향(부부공동명의 1주택 시 18억원으로 상향)되고, 2주택자 등에 대한 기본공제금액도 9억원으로 올라간다.

2주택자에 대한 다주택 중과세가 폐지돼 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받는 대신 최고 적용 세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다. 보유한 주택 수에 따라 다르게 적용되던 ‘세부담 상한율’도 150%로 일원화된다.

주택임대차 신고제 계도기간이 내년 5월 말 만료된다. 2023년 6월1일부터는 임대차계약 내역을 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하 과태료가 부과된다.

내년 상반기부터 공동주택의 관리비 공개 의무 대상이 현행 ‘100가구 이상 공동주택’에서 ‘50가구 이상 공동주택’으로 확대된다. ‘50~100가구 미만’ 공동주택의 경우 관리에 따른 업무 부담 경감 차원에서 공개 의무 항목이 21개에서 13개로 줄어든다.

정부가 지난 10월 발표한 ‘청년·서민 대상 공공분양 50만가구 공급계획’에 따라 신설된 미혼 청년 대상 특별공급 청약이 시작된다. 공급계획에서 제시된 공공분양 3가지 유형 가운데 ‘나눔형’(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)과 ‘선택형’(임대 후 분양)에서 미혼 청년도 특공을 신청할 수 있다. 신청자 요건은 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년이 해당된다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당하는 청년은 신청할 수 없다.

투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 대한 추첨제도 신설된다. 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 ‘가점 40%+추첨 60%’를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 ‘가점 70%+추첨 30%’로 추첨 비율을 늘려 청년층 당첨 가능성이 높아졌다.

주담대 채무 부담 완화를 위해 보유 주택 6억원 이하 차주가 실직·폐업·질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 제도가 시행(대상자 선별 후)된다. 안심전환대출(주택가격 6억원 이내·대출한도 3억6000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내·대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례보금자리론’도 내년 중 1년 동안 한시 도입된다. 이를 적용받으면 9억원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있다.

전세계약을 체결한 세입자가 임대인 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있도록 내년 중 제도가 개선된다. 내년부터는 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우에도 전세 세입자라면 국세 등의 우선변제에 앞서 보증금을 먼저 변제받을 수 있다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com