낮아지는 '안전진단 허들'…151만 가구, 재건축 길 열린다

Cover Story - 재건축 규제 완화 수혜단지는?
다음달부터 안전진단 기준 완화
구조안전성 평가비율 50→30%
녹물 등 주거환경 배점 더 높여
적정성 검토는 조건부로 변경
입주 30년 지난 151만 가구 혜택
최대 수혜지는 목동·상계 단지들
업계 "재초환·분양가 상한제 등
대못 규제 남아 많이 늘진 않을 것"

“재건축 안전진단 완화의 약발이 제대로 먹히지 않고 있습니다. 금리 인상의 불확실성이 걷혀야 재건축 사업이 탄력을 받을 것 같습니다.”(서울 양천구 목동 K공인 관계자)

다음달부터 안전진단의 걸림돌이었던 ‘구조안전성’ 평가 비율(50%→30%)이 낮아지고 2차 정밀안전진단(적정성 검토)이 사실상 폐지되는 등 노후 아파트 재건축을 위한 안전진단 문턱이 대폭 낮아진다. 입주한 지 30년이 넘었지만 아직 안전진단을 통과하지 못한 전국 151만여 가구가 규제 완화의 혜택을 볼 전망이다. 1차 정밀안전진단에서 ‘조건부 재건축’(적정성 검토 필요)이나 ‘재건축 불가’(유지·보수) 판정을 받은 아파트 단지도 완화된 규정을 소급 적용해 평점을 다시 받을 수 있다.

하지만 업계에서는 안전진단 규제 완화에도 재건축 추진 단지가 급격히 늘진 않을 것이란 관측이 나온다. 재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제 등 재건축 관련 ‘대못 규제’가 남아 있는 데다 집값 하락과 금리 인상 등으로 투자 심리가 크게 위축돼 있어서다.

2차 정밀안전진단 5년 만에 폐지

국토교통부가 최근 발표한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에 따르면 안전진단(예비 안전진단→1차 정밀안전진단→2차 정밀안전진단)의 마지막 절차인 적정성 검토(2018년 3월 의무화)가 사실상 폐지된다. 지금은 민간 업체가 시행하는 1차 정밀안전진단에서 ‘조건부 재건축’ 판정을 받으면 의무적으로 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토를 받아야 한다. 앞으로는 지방자치단체가 요청하는 경우에만 받는 것으로 바뀐다.

기존에 조건부 재건축 판정을 받아 적정성 검토를 준비하던 곳도 완화된 기준으로 평점을 다시 받을 수 있다. 다만 서울 양천구 목동신시가지9·11단지 등 과거 적정성 검토에서 최종 탈락한 곳은 재건축을 추진하려면 예비 안전진단 절차부터 다시 밟아야 한다.

안전진단을 통과한 단지가 곧바로 재건축 사업에 들어갈 수 있도록 총점 문턱도 낮췄다. 조건부 재건축 판정을 받는 총점 구간을 줄이고, 곧바로 재건축을 시작할 수 있는 범위를 확대했다. 현행 안전진단에선 평가 항목별 점수를 합산해 총점 30점 이하(E등급)면 즉시 재건축, 30점 초과~55점 이하(D등급)는 조건부 재건축, 55점 초과(C등급)는 재건축 불가로 판정하고 있다. 국토부는 조건부 재건축 판정 구간을 45점 초과~55점 이하로 축소하고, 즉각 재건축 대상을 30점 이하에서 45점 이하로 넓히기로 했다.

안전진단 평가 항목 중 가장 충족하기 어려운 요소인 구조안전성 비중은 30%로 낮아지는 대신 ‘주거 환경’(15%→30%), ‘건축 마감 및 설비 노후도’(25%→30%) 등의 배점이 높아진다. 구조적인 문제가 심각하지 않아도 주차장 부족이나 녹물·층간소음 때문에 생활에 불편함이 크다면 재건축에 들어갈 수 있다는 뜻이다.

국토부 모의 계산 결과, 평가 항목 가중치가 바뀌면 2018년 3월 이후 안전진단을 받은 전국 46개 단지 중 35곳(즉각 재건축 12곳, 조건부 23곳)이 재건축이 가능한 것으로 분석됐다.

목동·상계동 재건축 초기 단지 주목

이번 안전진단 규제 완화의 최대 수혜지로 양천구 목동과 노원구 상계동의 재건축 초기 단계 단지가 꼽힌다. 양천구에선 목동신시가지9·11단지가 2020~2021년 적정성 검토에서 차례로 탈락한 뒤 2만6629가구의 목동신시가지 재건축이 사실상 중단된 상태다. 목동신시가지 14개 단지 중 안전진단을 최종 통과한 곳은 6단지가 유일하다. 노원구에선 상계주공 16개 단지 중 5단지만 안전진단을 통과해 재건축을 진행 중이다. 적정성 검토를 앞둔 1단지와 6단지는 이번 규제 완화로 안전진단이 사실상 완료되는 효과를 얻게 됐다. 이들 단지 외에 서울에서 재건축 가능 연한(준공 후 30년)을 채웠지만 아직 안전진단을 통과하지 못한 곳은 389개 단지, 30만4862가구에 달한다.

업계에선 안전진단 규제 완화에도 당분간 주택 매수 심리가 호전되거나 재건축 추진 단지가 급격히 늘어나긴 어려울 것이란 전망이 많다. 실제 안전진단 완화 소식에도 목동과 상계동 일대는 ‘거래 절벽’과 집값 하락세가 멈추지 않고 있다. 목동신시가지11단지 전용면적 51㎡는 지난 16일 이전 최고가(12억8000만원)보다 3억여원 낮은 9억4000만원에 팔리며 ‘심리적 저항선’으로 통하는 10억원이 무너졌다. 목동신시가지10단지 전용 105㎡ 역시 이달 7일 17억4000만원에 거래됐다. 최고가(20억7500만원)보다 3억원 넘게 하락했다.

하헌형 기자 hhh@hankyung.com

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