“금리가 통제하는 부동산 시장…미래 가치 따져 싸게 구입할 기회”

[이코노미조선]
[Interview] 고준석 제이에듀투자자문 대표

코로나19 팬데믹(pandemic·감염병 대유행) 장기화로 인플레이션이 심화되면서 물가를 잡기 위해 미국을 포함한 각국 정부들이 금리를 빠르게 올리고 있다. 고금리는 주식, 부동산 등 자산 가치를 급격히 떨어뜨렸지만, 우크라이나·러시아 전쟁이나 미·중 갈등 같은 통제하기 힘든 정치적 변수가 여전히 물가 상승을 부추기고 있어 금리 인상 속도를 낮추기 어려울 수 있다는 우려가 크다. 고금리 시대가 한동안 이어질 수 있다는 것이다. 자산 가치 하락으로 투자자들에게 고금리·고물가 시대에 맞춘 새로운 재테크 대책은 더욱 절실해졌다. ‘이코노미조선’이 커버 스토리로 ‘고금리 시대 재테크’를 기획하고, 국내외 투자 전문가들의 조언을 담은 이유다. 전문가들은 “금리 고점이 확인된 이후에야 비로소 주식, 채권, 부동산 등 자산 가격이 바닥을 찍을 것”이라고 공통된 견해를 보였다. [편집자주]

고준석 제이에듀투자자문 대표. 동국대 대학원 법학 박사,전 동국대 법무대학원 겸임교수,전 신한은행 부동산투자자문 센터장, ‘부동산 재벌들’ 저자. /제이에듀투자자문 제공

가파른 금리 인상으로 얼어붙은 부동산 시장이 좀처럼 회복 기미를 보이지 않고 있다. 한국은행이 11월 29일 발표한 ‘금융기관 가중평균 금리’ 통계에 따르면, 주택담보 대출 금리는 4.82%로, 10년 만에 가장 높은 수준이다. 전국 아파트 매매·전세 가격 하락 폭은 역대 최대 기록을 거듭 경신하고 있다. 이에 대출을 과도하게 끼고 집을 산 ‘영끌족’은 ‘하우스 푸어’로 전락할 위기에 빠졌다.

그러나 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “그래도 어떻게든 버텨야 할 때다. 지금 집을 파는 전략은 필패”라고 단언했다. 그는 “여전히 공급이 부족한 상태임에도 가격이 떨어지는 것은 고금리 여파가 크다는 의미”라며 “금리가 통제하는 시장”이라고 진단했다. 그러면서 “바꿔 말하면 금리가 인하 되면 가격 회복이 가능하다는 것”이라며 “자금 계획이 세워져 있고, 제1금융권 대출을 감당할 수 있는 무주택자라면 미래 가치가 떨어지지 않는 매물을 급매나 경매로 살 수 있는 좋은 기회라고 본다”고 말했다.

고금리 시대, 폭등하던 부동산 시장이 얼어붙었다. 현 상황을 진단하면.

”수급 측면에서 보면 수요에 비해 공급이 부족한 상태다. 그래서 정부는 주택 공급 시그널을 계속 보내고 있다. 하지만 최소 10년 뒤 실제 공급이 이뤄질 것이다. 때문에 당장은 시장에 별 영향이 없다. 다시 말해 공급이 부족한데도 가격이 떨어지고 있는 건데, 이는 고금리 여파가 크다는 거다. 즉, 금리가 통제하는 시장이다. 금리가 올라갈 때 투자자들은 투자를 보류하거나 연기한다. 개인 투자자들은 내 집 마련을 미루고 있다. 결국 거래량이 급감하면서 가격도 떨어진다. 11월 기준으로 작년보다 거래량이 4분의 1 정도 감소했다. 전셋값이 같이 빠지는 것도 특징이다. 집을 샀던 사람들이 대출금을 상환할 방법을 찾다 보니 안 팔리는 집을 전세 매물로 놓고 본인은 월세나 반전세 등 하급지로 내려가는 경우가 늘면서다. 미분양 물량도 늘어난다. 자금 마련이 어려워진 사람들이 분양을 안 받으니까. 이런 특징은 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기 때, 2008년 금융위기 때도 나타났다.”

집값 하락세는 언제까지 계속될까.

”금리 인하 시그널이 있을 때까지다. 내년 상반기 4월 정도, 2분기 초나 중반 정도로 보고 있다. 특히 금리는 글로벌 경제와 연동되기 때문에 미국 소비자물가지수(CPI)를 봐야 한다. 그에 따라 미국 연방준비제도(Fed·연준) 기준금리가 움직이니까. 또 그 바탕이 되는 게 공급망 회복세인데, 이를 점칠 수 있는 첫 번째 시그널이 우크라이나·러시아 전쟁이다. 전쟁이 종식되거나 휴전된다면 원자재 수급이 원활해지면서 공급망이 살아날 가능성이 매우 크다.”

그렇다면 집은 언제 사야 할까. 경매는 어떻게 보나.

”자금 계획이 세워져 있고, 제1금융권 대출을 감당할 수 있는 무주택자라면 지금도 괜찮다고 본다. 가격이 떨어질 때는 매수자 우위 시장이다. 이런 시장에서 미래 가치가 떨어지지 않는 매물을 급매나 경매로 사는 게 좋은 기회라고 본다. 금리가 워낙 높다 보니 경매 시장에도 사람이 없지만, 달리 보면 경쟁률도 떨어진다는 의미다. 하지만 내 집 마련을 원하는 실수요자는 이런 시장에서 사는 게 좋다. 금리는 변할 것이고, 공급은 계속 부족할 것이기 때문이다. 1997년 외환위기 때도 주택담보 대출 금리가 16.5%였다. 하지만 2000년대 초반 실수요자들이 시장에 들어가면서 가격이 가파르게 올랐다. 사실 이런 기회는 잘 오지 않는다.

특히 경매는 국가에서 매매해 주는 시장이다. 일단 경매에 관한 공부가 우선돼야 한다. 초보자는 아파트 중심으로 추천한다. 수도권에는 1억~2억원 정도로도 투자할 만한 매물이 많다. 투자 결정 기준은 미래 가치다. 기본적으로 같은 동네라면 나 홀로보다는 대단지, 학군, 편의시설, 교통 환경, 자연환경 등을 고려한다. 상업용의 경우 중요한 건 유동 인구가 아니라 소비 인구다. 지역의 소비 수준을 따져야 하는데 즉, 상권이 중요하다. 매물의 향(向)도 중요하다. 일조권 영향이 있어서다.”

1주택자를 위한 조언은. 금리 폭등으로 부동산 처분을 고민하는 영끌족도 많다.

”매수자 우위 시장이니까 상급지로 갈아타는 것은 좋다. 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 적게 떨어지니까. 상급지로 갈아탈 절호의 기회라고 본다. 그게 아니라면 그냥 있어야 한다. 영끌족의 경우 지금 힘들더라도 절대 팔지 말고 기다려라. 전세를 놓고 월세로 가든가 부모님 집으로 들어가는 게 방안이 될 수 있다. 지금 처분하는 건 하책이고 필패다. 딱 5년 정도만 어떻게든 버티면 좋겠다.”

지방 부동산 투자는 어떻게 생각하나.

“지방은 하급지다. 실수요자 입장에서 지방에 집을 사야 한다면 그 지역에서 미래 가치가 있는 곳을 사는 게 나쁘지 않다. 그러나 투자자라면 살 이유는 없다. 지방은 공급이 많기 때문에 금리가 하락해도 가격 회복 가능성이 작다.”

반등장에서 주목할 만한 지역을 꼽으면. 강남 불패는 계속될까.

”다 좋아질 거다. 얼마나 오르느냐의 차이가 있을 뿐이다. 예를 들어 강남은 1억원 오르는데 그 이외는 1000만원 오르는 식이다. 강남 불패는 계속될 걸로 본다.”

그래도 불안한 투자자들에게 조언하면.

”우리 경제가 성장하면 실물자산 가치도 올라간다. 성장을 점치는 이유로는 펀더멘털(기초체력)도 있지만, 통화량을 꼽을 수 있다. IMF 당시 국내 시중 통화량(M2)이 550조원 정도였다. 2008년에는 1600조원이었다. 그런데 작년 기준 M2는 3400조원이었다. 10여 년 전에 비해 250% 정도 늘어난 거다. 집값도 이와 비슷하게 올라간다. 여의도 시범아파트가 10년 전 9억원에서 20억~22억원까지 올랐다. 올해도 이미 M2가 3700조원을 넘어섰다. 양적완화를 하지 않는데도 통화량이 늘어난 것은 무역수지 흑자라는 의미로 해석할 수 있다. 이런 면에서 지금을 암울하게 대세적인 하락, 폭락 장으로 볼 건 아니다. 30년 전 외환위기, 20년 전 금융위기 때와 마찬가지로 금리가 지배하는 시장일 뿐이다. 이게 해소되면 시장도 회복된다.”

책 ‘부동산 재벌들’을 썼다. 그들의 특징을 꼽으면.

”그들은 미래 가치가 있으면 항상 움직인다. 시장 상황과 상관없이 미래 가치가 있다면 산다는 거다. 또 그들 옆에는 멘토가 있다. 항상 전문가가 붙어있다. 전문가에게 도움과 조언을 받고 공부도 많이 한다. 그런 노력이 수반돼야 한다. 아울러 기회를 적극적으로 활용한다. 대출이나 전세 제도를 잘 활용한다는 말이다. 이런 투자를 위한 대출을 저축성 지출이라고 생각한다. 마인드 자체가 다르다. 다만, 이를 위해서는 소득보다 소비가 적어야 하는 건 기본이다.”

집값 하락 속 부동산 증여가 늘고 있는데.

”증여 계획이 있다면 올해 하는 것이 무조건 유리하다. 내년부터 증여에 부과되는 취득세가 늘어난다. 부동산 증여 시 취득세 기준이 ‘시가표준액’에서 ‘시가인정액’으로 바뀌면서다. 시가표준액은 정부가 부동산에 대한 세금을 징수하기 위해 공시하는 가격(공시가격)으로 통상 시세의 60~70% 수준이다. 반면 시가인정액은 취득일 가까운 시점의 시가를 기준으로 해 통상 공시가격보다 높다. 즉, 증여 시 시가인정액으로 산정하면 세금이 늘어날 수밖에 없다. 여기에 양도세 이월과세 기간도 내년부터 5년에서 10년으로 늘어난다.”

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