2030 울리는 전세사기…사기 유형 및 예방법은

시세보다 전세가 더 받고 튀는 빌라 사기 기승
전세보증보험 가입 필수… 미납 세금 확인해야
보증금과 근저당이 시세보다 많으면 가입 안 돼
개인 예방 한계… 정부 에스크로 등 대책 내놔야

“올해는 전세로 갈아타려고 했었는데… 월세를 더 살아야 하는지 고민입니다.”

30대 직장인 이모씨는 최근 보도되고 있는 ‘빌라왕’ 등 전세사고 관련 뉴스를 접하면서 고민에 빠졌다. 최근 치솟은 금리로 인해 대출 이자도 부담스러운 데다가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하면서 전세계약에 대한 불안감이 커졌기 때문이다. 

지난 20일 한 전세 사기 피해 아파트 정문. 연합뉴스

이처럼 최근 부동산 경기가 침체로 전국 곳곳에서 세입자에게 전세금을 돌려받지 못하는 전세 보증사고가 속출하면서 전세를 포기하거나 망설이는 사람들이 늘고 있다. 특히 젊은 직장인들이 많이 찾는 원룸 및 신축 빌라에서 전세사기가 이뤄지는 경우가 많아 사기 유형과 예방법에 대한 궁금증도 커지고 있다. 

앞서 한국부동산원이 지난 16일 공개한 자료에 따르면 지난달 전국에서 발생한 전세 보증 사고 금액은 1862억20만원으로, 10월(1526억2천455만원) 대비 22% 늘었다. 같은 기간 사고 건수는 704건에서 852건으로 늘었고, 사고율도 4.9%에서 5.2%로 상승했다. 

주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 세입자에게 대신 갚아준 전세보증금도 역대 최대치를 경신하고 있다. HUG에 따르면 보증사고로 인한 전세보증금 대위변제액은 11월 1309억원(606가구)으로 전달(187억원)보다 222억원(20.4%) 늘어났다.

◆전세사고 건수 급증… 무자본 갭투자 사례 많아

국토교통부는 지난 20일 전세사기로 의심되는 거래 106건을 적발하고 이를 경찰청에 수사의뢰한다고 밝혔다. 여기에는 40대 남성이 김모씨가 수도권에 위치한 빌라와 오피스텔 등 1139채를 넘게 갭투자한 이른바 ‘빌라왕 사건’도 포함됐다. 경찰 수사를 받던 김씨는 지난달 숨진 채 발견되면서 세입자 수백명이 보증금을 돌려받지 못하는 등 피해가 커졌다. 

지난 22일 서울 여의도 전경련회관에서 열린 전세보증금 피해 임차인 설명회에서 한 참석자가 두 손을 움켜잡고 있다. 연합뉴스

이 사건은 임대인이 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고, 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 빌라를 다수 매입한 ‘무자본 갭투자’ 사례다. 이런 무자본 갭투자는 임대인들이 전세가격을 빌라의 시세보다 높게 부르는 경우가 많다. 특히 정보가 제한적인 신축 빌라에서는 가격을 높게 불러도 확인할 방법이 많지 않아 이같은 피해가 자주 발생한다.

빌라소유자는 임차인과 전세계약을 체결함과 동시에 페이퍼컴퍼니와 전세금액과 동일한 가격으로 부동산매매계약을 체결한 뒤 잠적하는데, 임차인은 임대차계약이 만료되고 보증금을 돌려받을 시점에서야 사기를 당했다는 사실을 알게 된다. 이때는 이미 임차인이 계약 체결 시 낸 전세보증금을 바지사장과 중개업자들이 나눠 가진 상태다. 소유주가 바뀌어도 전세계약은 승계되지만 페이퍼컴퍼니는 보증금을 지급할 능력이 없기 때문에 보증금을 돌려받으려면 경매에 넘겨야 한다. 그러나 경매에 넘겨도 집값이 보증금보다 낮아 보증금 전액을 돌려받을 수 없는 경우가 대부분이다. 임대인에게 체납 세금까지 있으면 피해자는 1순위 채권자에서도 밀려난다.

한 전세 사기 피해자가 계약 당시 공인중개사로부터 받은 공제증서와 이행보증서. 연합뉴스

◆개인은 보증보험 가입 필수, 에스크로 제도 도입 필요

전세 사기의 경우, 건축업자와 부동산 중개인들이 공모하는 경우가 많아 개인이 예방하기 쉽지 않다는 게 전문가들의 중론이다. 전세가율 등을 확인하고 싶어도 공인중개사가 이를 거짓으로 알려줄 가능성이 크기 때문이다.

그럼에도 전문가들은 개인이 이같은 전세사기 유형에 대비하려면 전세보증금보험에 필수적으로 가입해야 한다고 말한다. 현재 임대사업자로 등록된 임대인은 임대보증금 보험 가입이 의무화되어 있지만 임대사업자가 아닌 일반 다주택자의 경우 가입이 의무가 아니라 임차인이 가입해야 한다. 전세계약 기간의 절반이 지나기 전이라면 임대인의 동의 없이도 보험에 가입할 수 있고 주로 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3곳에서 가입한다. 기관별로 주택 유형이나 보증금 규모 등에 따라 가입 조건에 차이가 있다. 하지만 대출로 인해 질권설정이 되어 있거나 전세보증금과 근저당의 합이 주택가격(KB부동산 시세)보다 높아 보증보험 가입이 안 되는 경우가 있다.

서울 영등포구 주택도시보증공사(HUG) 서부지사에서 민원인이 전세보증금반환보증 상담을 받는 모습. HUG 제공

또 부동산 등기를 떼어 근저당 등이 잡혀있는지 확인하고 무엇보다 임대인에게 지방세납세증명서, 국세완납증명서 등을 요청해서 체납된 세금이 있는지 확인할 필요가 있다. 혹시 체납된 세금이 있다면 부동산을 경매로 넘긴다 하더라도 그 돈으로 밀린 세금을 먼저 변제해야 하기 때문이다. 하지만 납세 증명서는 의무적으로 공개해야 하는 것이 아니라서 집주인이 응하지 않을 수 있다.

김인만 부동산연구소장은 “개인의 책임으로 돌릴 것이 아니라 정책적으로 접근해서 임대차계약시 보증보험을 의무적으로 가입하게 하고, 에스크로 제도를 도입해서 전세계약 체결시 전세금을 임대인이 아닌 보증보험회사에 입금하게 해야 한다”며 “보증보험회사가 계약 과정을 들여다보고 임대인에게 문제가 있으면 계약을 진행하지 않고 임차인들에게 돌려줘야 이를 예방할 수 있을 것”이라고 말했다.

여기서 에스크로 제도는 구매자와 판매자 간 신용관계가 불확실할 때 제3자가 상거래가 원활히 이루어질 수 있도록 중개를 하는 매매 보호 서비스를 말한다. 김 소장은 “특히 HUG는 국민 세금으로 변제액을 마련하는데 사기 피해가 커지면 국가적으로 얼마나 손실인가. 더 책임감을 가지고 관리를 해야 할 때”라고 덧붙였다. 정부의 대책 마련이 시급한 시점이다.

구현모 기자 lil@segye.com