[법] 재개발 보상의 한계

한동안은 어떻게든 조합원 분양을 받기 위하여 분양권 취득을 할 수 있는 방안이 가장 큰 이슈였으나, 순식간에 부동산 시장이 뒤바뀌면서 미분양사태가 이어지고 이제는 분양을 받지 않고 보상을 받는 방향으로 돌아선 사람들이 많아지고 있다.

첫 미분양 조짐이 보였던 대구에서는 이제 신축 아파트 공급 과잉과 원자재값 상승 등으로 이미 사업이 진행되고 있는 곳도 중단될 위기에 있어 재개발조합원들로서는 분양신청을 하여야 하는지 현금청산자가 되어야 할지 그 고민이 깊어질 수 밖에 없게 되었다. 몇 년 뒤 부동산의 가치가 얼마나 오를지 알 수 없는 상황에서 당장 자금이 필요하다면 보상대상자가 될 수 밖에 없는데, 보상의 경우에도 현재 법체계 하에서는 실제 체감하는 보상이 기대했던 것에 비하여 초라하기 짝이 없다.

이는 실질적인 보상이 이루어지지 않는 것에서 비롯될 수 밖에 없는 한계이다. 헌법에서도 정당한 보상을 하여야 한다고 하고 있고, 예를 들어 영업 보상을 살펴보면 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에서는 영업을 폐지하거나 휴업을 하게 될 경우 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상을 하도록 되어 있다. 그러나 그 보상 대상자에 해당하는지 여부부터 폐업보상인지 휴업보상인지 여부 및 그 범위에 대하여는 아직까지도 논란이 많고 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다.

영업보상대상자인지 여부는 사업인정고시일을 기준으로 그 전부터 영업을 해왔어야 하고, 인적·물적 시설의 구비를 영업보상의 요건으로 하고 있기 때문에 개별적 사안마다 그 요건을 갖추었는지 문제가 될 수 있다. 특히 대규모로 영업을 하는 경우가 아닌 가내수공업이나 집 안에서 작게 소일거리로 영업을 하고 있는 경우에는 영업 보상의 대상이 되는지 항상 문제가 되고, 사업자 등록을 하지 않고 하는 경우 조합에 따라서는 영업 보상 대상에서 제외하기도 한다. 영업을 실질적으로 하여 소득이 발생하였고, 재개발사업으로 인하여 더 이상 영업을 할 수 없게 되었는데 사업자 등록이 없다는 것만으로 보상대상에서 제외된다면 억울할 수 밖에 없는 것이다.

이 외에도 폐업보상 대상자로 볼 수 있을 것인지 여부도 이전이 가능한지 여부에 대해 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단하기 때문에 불이익을 받은 경우가 종종 있고, 실제 폐업보상까지 인정하는 경우가 드물다. 폐업보상이 인정된다 하더라도 그 금액의 기준 역시 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에서 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 매각손실액을 더한 금액으로 정하고 있어, 수치화된 자료를 기준으로만 산정하기 때문에 실제 보상액은 받는 사람 입장에서 납득하기 어려운 경우가 대부분일 수 밖에 없는 것이다.

영업보상시 일반적으로 책정되는 휴업보상 역시 4개월로 한정하고 있고, 그 금액을 산정함에 있어 폐업보상과 같은 문제가 있기 때문에 영업보상에 대한 분쟁이 발생하기 전에 미리 준비를 해두는 것이 필요하다.

주거 이전비 등 보상 역시 현재의 법 체계하에서 문제가 발생할 수 밖에 없는데, 그 대상자가 정비구역 지정을 위한 공람공고일 이전부터 거주를 해온 사람에 한정하기에 장기간 거주한 사람이라 하더라도 사업이 지연되거나 중단되었다가 다시 진행하는 곳에서는 보상을 받을 수 없는 한계가 있다.

노후 지역은 대부분 거주하는 조합원들 또는 토지등소유자들이 더 이상 경제 활동이 어려운 노인들이 많고, 월세로 생활비를 대체하는 경우가 대부분이다. 그러나 임대사업은 보상 대상에 포함되지 않고 조합원으로 가입을 하여 신축 아파트를 분양받는다 해도 그 사이 새로운 부동산을 취득해 세를 주거나, 추후 신축 아파트에 세를 내 줄 수 없어 이들은 보상 사각지대에 놓여있다.

반드시 임대 사업을 하여 그 임대 수익이 많은 경우가 아니라 평생 모은 돈으로 집 한 채 얻어 일부 세를 주고 그 세로 생활비를 충당하였는데 노년에 갑자기 그 재원이 사라지면 아무리 좋은 신축 아파트를 가질 수 있다 한들 그게 무슨 의미일까 싶다.

이처럼 재개발 구역 내에서의 보상과 관련된 문제에 대하여 법에서 적절한 보상을 위한 규정을 두고 있지만 이는 최소한에 불과하고, 실질적으로 대상자가 느끼기에는 턱 없이 부족할 뿐 아니라 일부 사람들은 억울하게 보상 대상에서 제외되는 영역도 있다. 이는 지속적으로 변하는 경제 상황과 정책과 관련하여 입법자가 꾸준히 법을 개정하여 보완할 부분이기는 하나, 끊임 없는 분쟁 속에서 판결로 판단되어야 할 부분도 있다.

따라서 비록 만족스러운 보상 체계가 아니라 하더라도 내가 누릴 수 있는 권리를 최대한 누리기 위한 노력을 하여야 할 것이고, 때로는 변호사의 조력이 필요할 때도 있으므로 내 권리를 지키기 위한 변호사의 조력도 적극적으로 고려해 볼 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr