[ESTATE] 서울시 ‘35층 대못’ 뽑았다

이촌 68층·여의도 65층…너도나도 “초고층”

서울시가 ‘35층 룰’을 폐지하면서 마천루의 꿈이 재건축 아파트를 통해 구현되고 있다. 서울 재건축 단지들은 지금까지 아파트 최고 높이를 35층 이하로 제한하는 ‘35층 룰’에 묶여 있었다. 무분별한 돌출 경관, 일조·조망권의 독점을 막겠단 취지로 만들어진 규제다.

서울시가 35층 규제를 풀면서 주요 단지마다 초고층 재건축을 추진하는 모습이다. 사진은 여의도 아파트 전경(사진 매경DB).

여의도, 초고층 아파트촌 변신

은마아파트는 49층, 잠실주공5단지는 50층 규모의 건축계획을 내놨지만 그동안 서울시 심의를 넘지 못했다. 높이 규제가 따로 있지 않았다면 같은 용적률이라도 다양한 형태로 단지를 조성할 수 있다. 하지만 35층 이하로 맞추다 보니 성냥갑 형태의 아파트만 양산될 수밖에 없었다. 결국 서울시는 최근 도시계획위원회를 열어 아파트 높이 35층 규제 폐지안을 확정했다. 앞서 3월 오세훈 서울시장이 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’을 새로 수립하면서 35층 규제를 폐지해 유연한 스카이라인을 만들겠다고 밝혔는데, 이 방안을 공식 확정한 셈이다. 도시기본계획은 시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간 계획이자 법정 계획이다. 높이 기준이 폐지돼도 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적 비율)은 유지되는 만큼 조망권이 확보되고 개방감이 높아질 것으로 기대된다.

일단 여의도, 이촌, 잠원 등 한강변 단지들이 초고층 재건축 사업에 드라이브를 걸 것으로 보인다. 여의도에서는 시범아파트가 65층 재건축을 추진 중이다. 시범아파트는 1971년 지어져 올해로 준공 51년 차를 맞아 여의도에서 가장 오래된 아파트가 됐다. 2017년 안전진단 D등급을 받아 재건축 사업이 확정됐고, 지난해 11월 신통기획(신속통합기획) 참여를 신청했다. 현재 3종주거지역인 용도를 준주거나 상업지역으로 상향해 용적률을 높일 계획이다.

1975년 지어진 한양아파트도 신통기획을 신청해 최고 54층짜리 고층 단지를 조성할 계획이다. 한양아파트 재건축 추진위는 용적률을 높이기 위해 현재 3종 일반주거지역에서 상업지역으로 종(種) 상향을 신청할 계획이다. 상업지역으로 용도가 변경될 경우 용적률은 기존 252%에서 최대 600%까지 올라간다. 가구 수도 588가구에서 1000여 가구로 늘어날 전망이다.

용산구에서는 한강맨션이 68층 재건축을 추진 중이다. 이촌 한강맨션은 최근 용산구로부터 관리처분계획인가를 받았다. 지난해 9월 사업시행계획인가 이후 1년 2개월여 만이다. 이르면 2023년 하반기 이주, 철거를 시작한다. 건폐율 20.45%, 용적률 255.15%를 적용해 기존 660가구보다 781가구 늘어난 1441가구가 들어설 전망이다. 그 밖에 강남권에서는 강남구 대치동 은마, 서초구 잠원동 신반포2차아파트가 최대 49층 재건축을 준비 중이다.

다만 35층 규제가 폐지됐다고 해도 재건축 사업이 활발하게 진행될지는 미지수다. 층수만 높인다고 해서 재건축 사업성이 곧바로 높아지진 않기 때문이다. 서울시는 35층 규제를 폐지하면서도 용적률은 기존대로 유지하기로 했다. 별도의 용적률 인센티브를 받지 않는다면 당장 층수를 높인다고 해도 지을 수 있는 가구 수가 늘어나진 않는다.

물론 층수를 높이면 건물이 슬림해지고 단지 내 지상 공간이 넓어지면서 주거 환경이 쾌적해지는 효과는 있다. 하지만 곧장 사업성이 좋아질지는 의문이다. 오히려 용적률이 늘어나지 않은 상황에서 건물 높이만 올리면 건설비용만 더 늘어난다. 건물 높이만 높아지고 동간거리가 그대로라면 일조권 침해가 발생할 수도 있다. 사업 기간이 오래 소요되는 점도 무시 못 할 부담이다. 부동산업계 관계자는 “용적률을 함께 높여 사업성을 확보하지 않으면 건물 높이가 높아질수록 공사비가 더 들 수 있다. 층수 규제 완화와 함께 용적률을 높이기 위한 기부채납 방안도 함께 고민해야 한다”고 말했다.

글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB

[본 기사는 매일경제 Citylife 제860호 (22.12.27) 기사입니다]