[뉴딥] 전세사기 '경고등'…'내 돈' 안전하게 지키려면?

집값 하락이 계속되는 가운데 깡통전세와 전세 사기에 경고등이 켜졌습니다.

보증금을 돌려받지 못해서 세입자들이 달려간 곳, 바로 법원입니다.

법원에 임차권등기명령, 그러니까 구제를 신청한 건수가 올해 11월까지 서울에서만 3,700건에 달합니다.

지난해보다 약 26% 늘어난 건데요.

특히 매매가가 전세가보다 싼 이른바 '깡통전세' 사태가 확산한 영향이 큽니다.

전세 보증사고도 늘었습니다.

한국부동산원에 따르면 지난달 전국에서 발생한 전세 보증 사고 금액, 1,862억 원으로 10월보다 22% 늘었습니다.

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]
”지금 매매나 전세 모두 동반 약세를 보이고 있어서 임차인 입장에서는 전 재산이나 다름이 없는 전세 보증금을 제때 되돌려받지 못할 위험성이 커지고 있습니다.“

이런 깡통전세나 전세 사기 피해, 어떻게 하면 조금이라도 예방할 수 있을까요.

먼저 임대차 계약을 맺기 전에 살펴봐야 할 게 있습니다.

건축물대장과 등기부등본 같은 것들인데요.

등기부등본상에 나와 있는 소유자와 내가 계약 맺기로 한 사람이 같은 사람인지, 또 건물의 매매가격 대비 전세가가 너무 높지는 않은지 확인해야 합니다.

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]
“세입자 입장에서는 앞선 근저당과 전세금을 합쳐서 집값의 80%를 넘지 않는 게 좋고요. 만약에 넘는다면은 일부 보증금을 월세로 돌려서 깡통 전세의 위험성으로부터 벗어나는 게 좋을 것 같습니다.”

전세 계약을 하고 잔금을 치렀다면 바로 이사를 들어가고 전입신고를 하는 게 좋습니다.

그동안 임차인의 대항력이 전입신고를 한 다음 날부터 생기는 점을 악용해서 그 직전에 근저당을 설정하는 임대인도 있었는데요,

정부가 이를 금지하는 개정안 추진 중입니다.

그 전까진 세입자들이 계약서에 특약을 명시해놔야 하는데요.

'계약 이후 세입자의 대항력 효력이 발생할 때까지 매매나 근저당 설정을 금지한다. 이를 어길 경우, 세입자는 계약을 파기할 수 있고 배상을 요구할 수 있다' 는 내용으로 제동을 걸어놓는 겁니다.

전세보증보험에 가입하면 보호장치를 한 번 더 갖출 수 있습니다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않는다,

이럴 때 보증기관이 세입자에게 먼저 돌려준 다음에 집주인으로부터 돌려받는 제도인데요.

주택도시보증공사나 한국주택금융공사, 서울보증보험을 통해서 가입할 수 있습니다.

[윤지해 부동산R114 연구위원]
“소정의 보증료가 납부가 되는 부분들이 있어서 그 부분들을 조금 한 몇십만 원 정도 합니다 그 부분들이 좀 아까워서 가입을 안 하시는 케이스가 있는데 사실은 본인이 가지고 있는 자산을 지키려면 보험의 힘을 좀 활용하시는 것도 (굉장히 좋은 수단이다.)”

다만 이걸 가입했다고 해서 반드시 전세금 보장이 되는 건 아닙니다.

최근 보도된 '빌라왕' 사태가 대표적인데요.

수도권 일대 빌라와 오피스텔 등을 1,100채 넘게 가지고 있던 김모 씨가 지난 10월에 숨지면서 벌어진 사태죠,

이렇게 날벼락을 맞게 된 피해자 중엔 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험에 가입한 사람도 170명가량 됩니다.

하지만 현재 이 보험의 도움을 받을 수 없습니다.

임대인인 김씨가 숨지면서 공사가 구상권 청구할 사람이 없어졌기 때문이라는데요.

4촌 이내 친족이 주택 상속을 마쳐야 대위변제 절차가 시작되는데, 김씨가 세금 62억을 체납해서 친인척들이 상속을 꺼리고 있는 상황입니다.

정부가 태스크포스를 꾸리고 대책 마련에 나섰는데, 같은 피해가 반복되는 걸 막기 위한 실질적인 대책이 필요해 보입니다.

이렇게 전세 사기에 대한 우려는 커지는데, 금리까지 뛰니까 아예 월세로 눈을 돌리는 사람도 늘고 있습니다.

[나선혜/공인중개사 (서울 당산동)]
”요즘 같이 금리가 인상하고 있을 때에는 세입자 분들의 이자 부담이 늘어나게 돼서 전세보다는 아무래도 월세를 더 선호하는 것 같습니다. “

[20대 월세 세입자]
”(투룸 전세) 매물이 거의 1억7천만 원 정도 부르고 대출 이자로 하는 게 월세랑 큰 차이가 없더라고요.“

올 상반기를 기점으로 전국의 전체 주택 전·월세 거래에서 월세가 전세보다 많아졌습니다.

전·월세 월간 통계를 내기 시작한 뒤 처음입니다.

서울의 아파트 월세 거래 비중도 11월에 처음으로 40%를 돌파했습니다.

본격적으로 열린 '월세시대' 에 세입자가 주의할 점은 무엇일까.

먼저 월세 보증금도 전세와 마찬가지로 전세보증금 반환보증에 일단 가입하는 게 좋습니다.

[구자학 주택도시보증공사 차장]
”전세보증금 반환보증 가입을 염두에 두고 월세 계약을 체결하는 경우엔 등기부등본을 꼼꼼히 체크하셔서 주택 가격 대비 선순위 채권이 60%가 넘는지 확인하시는 게 (필요합니다.)”

이 비중이 60%가 넘으면 전세보증보험을 들 수 없는데, 월세는 이런 경우가 적잖이 있습니다.

월세도 임대차 3법의 적용을 받는 점도 알아두면 권리를 챙길 수 있습니다.

[윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원]
“1년 미만의 계약을 했더라도 2년을 보장받을 수 있고요. 그리고 5% 임대료 상한제를 적용받습니다.”

'총급여 7천만 원 이하'라면 연말정산 때 월세 세액공제 혜택도 받을 수 있습니다.