[real estate] 빗장 풀린 부동산 규제, 상황별 주텍 마련 대응법

2022년 12월 15일 제1차 국정과제점검회의가 열렸다. 부동산 분야에 대한 국민 패널들의 질문에 이어 윤석열 대통령의 답변, 원희룡 국토교통부 장관 및 김주현 금융위원장의 추가 설명이 장시간 이어졌다. 정부와 국민 모두 현재 부동산시장의 문제를 심각하게 받아들이고 있음이 분명했다. 구체적인 해결 방안도 제시돼 새해 부동산 정책 전개 방향을 어느 정도 가늠할 수 있었다.

최근 몇 년 동안 집값이 크게 상승하면서 불과 몇 달 전까지만 해도 많은 사람이 집 살 타이밍을 놓쳤다는 생각에 상대적 박탈감을 느끼기도 했다. 하지만 고금리가 금융 상황을 주도하면서 집값은 하락세를 면치 못하고 있다.

임대사업자 규제 완화해야 하는 이유

아파트 시세가 상승하고 하락하는 문제는 기본적으로 시장의 수급에 의해 결정된다. 하지만 어떤 정부도 주택 수요와 공급을 잘 조절하지 못했다. 특히 정권이 바뀔 때마다 국민의 불편함이나 어려움을 해소하는 게 우선이 아닌, 정치 논리와 이념에 매몰돼 부동산 정책을 펴온 게 사실이다.

부동산 문제를 해결하려면 정부는 2가지 목표를 가져야 한다. 먼저 청년 같은 미래세대, 아이들을 키우고 직장 일에 정진하느라 충분한 주택자금을 마련하지 못한 서민들 외 주거 취약계층 등을 위해 공공주택을 분양하거나 임대 물량을 늘리는 등 주택 공급을 확대하는 것이다. 바로 주거복지 차원의 정책이 필요한 것이다.

두 번째는 민간 주택시장에서 시장 논리에 따라 합리적인 수요와 공급이 결정되게끔 해야 한다. 정부가 직접 시장에 개입해 주택 거래에 관여할 게 아니라, 시장 내 존재하는 불합리한 규제를 손보고, 주택자금 대출 등 금융지원 서비스를 펼침으로써 시장이 원활하게 작동할 수 있도록 도와야 한다. 공공주택의 경우 분양가를 낮춰 시행 이익을 줄이고 값싸게 공급하면서 금융지원도 적절히 투입해야 한다. 민간 임대 시장은 임대 물량이 잘 관리돼 합리적인 가격으로 임차할 수 있는 조건이 만들어져야 하는 것이다.

새해에도 청약 노려볼 만

2022년 12월 17일 경기도 광명시 ‘철산자이 더 헤리티지’ 견본주택에서 방문객들이 단지 모형도를 살펴보고 있다.

문제는 정부에서 확보할 수 있는 예산에 한계가 있다는 점이다. 공공임대주택을 충분히 공급할 수만 있다면 주택 문제는 발생하지 않을 것이다. 하지만 공공임대주택을 많이 지어서 공급하다 보면 중앙정부나 지방정부가 상당한 재정 부담을 떠안게 된다. 결국 충분한 예산을 확보하기 위해서는 납세자, 즉 일반 국민들로부터 많은 세금을 걷어야 한다. 하지만 이는 국민 생활 안정에 더 큰 짐이 되고 전반적으로 우리 경제에 부담으로 작용해 경기 위축으로 이어진다. 따라서 정부는 민간의 영역과 공공의 영역을 잘 섞어 주택을 공급해야 한다. 다주택자에게 임대사업자 혜택을 제공해야 하는 이유가 여기에 있다.

2023년 부동산 정책에는 세제 완화 및 지원 대책이 포함돼 있다. 다주택자에게 중과세를 부여하게 되면 임대인은 해당 비용을 임차인에게 전가할 수밖에 없다. 따라서 임대주택을 주변 시세에 비해 낮은 가격으로 임차하려는 세입자들을 위해서라도 임대사업자들을 제도권으로 편입시키는 게 중요하다. 지난 정부에서는 공급과 수요의 불합리한 규제로 인해 집값이 크게 오르고 거래 물량 자체가 위축됐다. 이 시장을 정상화하는 게 중요하다. 그러기 위해선 불필요한 규제부터 풀어야 한다. 하지만 고금리 기조라는 또 하나의 부동산 위축 요소가 존재하기에 갑작스러운 규제 완화는 또 다른 혼란을 불러일으킬 수 있다. 정부가 시장 정상화 속도를 조율해야 하는 이유다.

제1차 국정과제점검회의에서 원희룡 국토교통부 장관은 국민 눈높이에 맞는 주택 270만 호를 공급하겠다고 발표했다. 그중 공공주택 50만 호는 시세의 70% 가격대로 40년 장기 모기지를 고려하고 있다. 무주택 서민들과 젊은 세대들이 내 집 마련의 희망을 품을 수 있게 한다는 방침이다. 또 청약 제도를 개선해 가점이 낮은 무주택 젊은 세대에도 당첨의 기회를 제공할 계획이라고 밝혔다.

김주현 금융위원장은 금융 안정을 통해 부동산 연착륙을 유도하겠다고 밝혔다. 이를 위해 대출 규제를 하나하나 풀 계획이다. 투기지역에 대해서 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 완화하는 한편, 다주택자와 임대사업자에 대해 주택담보대출도 허용할 방침이다. 이처럼 대통령을 비롯한 국토교통부 장관, 금융위원장의 발표 내용을 보면 현재 급속도로 냉각되고 있는 부동산시장의 문제점을 개선하기 위한 정책의 방향성을 제대로 잡고 있다는 생각이 든다.

무주택자라면 새해에 청약을 통한 내 집 마련의 기회를 잡길 바란다. 청약은 계약금만으로 주택을 마련할 수 있는 유일한 제도다. 중도금, 잔금은 2023년부터 적용되는 저렴한 특례보금자리론을 활용하면 부담을 크게 줄일 수 있다. 공공임대주택과 민간임대주택에도 적극적으로 도입할 필요가 있다.

유주택자는 상급 입지로 갈아탈 준비를 해도 좋다. 2021년에 비해 부동산 가격이 많이 하락한 만큼 고를 수 있는 대상도 상대적으로 많아졌다. 물론 앞으로 집값 하락세가 계속될 것이란 전망이 많은 만큼 주택 매매에 신중을 기하되 세금과 대출 규제 완화를 고려해 적당한 시점을 찾는 게 중요하다. 다주택자들은 2019년 이후 크게 감소했다. 취득세 12%, 종합부동산세 6%, 양도소득세 82.5%를 지불하고 아파트를 살 어리석은 투자자는 많지 않기 때문이다. 결국 이러한 변화로 임차시장은 더 어려워졌다. 다주택자 혹은 임대사업자들을 제도권으로 포함해 관리한다면 다주택자들의 경우 장기적인 관점으로 우상향하는 아파트를 선택해 투자할 수 있다. 부동산시장의 경착륙을 막고자 하는 정부의 의지가 과연 얼마나 빛을 발할지 전 국민의 관심이 쏠린다.

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_{사진 게티이미지 뉴스1} 

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장