"약세장때 상승기 대비"···'5대 대못' 뽑아 주택 공급 늘려야

[이슈 리포트]부동산시장 정상화 과제는
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수
3기 신도시 공급량 2기 절반 남짓 불과
용적률 상향땐 최소 20만가구 확대 가능
민간공급 활성화·미분양 최소화 위해선
서울 등 조정대상지역 전면 해제도 필요
투기 아닌 1주택자 재건축 부담금 완화
분양가 12억 초과 대출규제도 풀어줘야
종부세 주택가액 기준으로 개선 바람직

[서울경제]

최근 부동산은 매수심리가 급격히 위축되며 거래도 급감하고 분양 시장도 침체되고 있다. 대출금리가 급격히 오르며 시장 분위기가 얼어붙은 결과다. 그동안 공급 부족과 유동성 증가, 저금리 기조로 상징되는 상승 변수의 위세가 잦아든 반면 단기 급등에 따른 부담감, 대출 규제, 대출금리 인상 등이 반영된 데 따른 결과다. 여기에 경기 침체의 그늘마저 드리우기 시작해 미래를 대비하고 시장을 활성화하기 위한 개선 방안이 절실한 시점이다.

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부동산 공급 로드맵 재설정해야···공급은 시장 상승·하락 관계없이 일관돼야

우선 공급 로드맵을 재설정해야 한다. 부동산 시장 침체기에는 공급이 필요없는 것처럼 착시 현상이 발생한다. 아무도 사지 않기 때문이다. 하지만 시간이 지나 회복 시점에 더 큰 패착으로 작용한다. 현 정부 5년간 수도권 공공택지 입주 물량은 2기 신도시와 보금자리주택지구의 마무리로 사실상 끝물이다. 과거 박근혜 정부의 택지 공급이 미미한 수준에 불과했기 때문이다. 입주는 일반적으로 발표 시점부터 대략 10년 후인데 당시 수도권의 공급은 용산공원 면적 남짓에 불과했다. 문제는 재건축과 재개발 사업 물량이 줄어드는 시점과 겹친다는 것이다. 다만 전세 시장에서 먼저 반응을 보일 수 있다. 매수를 보류한 수요가 전세로 몰리기 때문이다. 시장의 부침은 반복되기에 공급은 상승기나 침체기와 상관없이 일관되게 이뤄져야 한다.

정부는 이미 발표된 공급대책(2022년 8월 16일)을 보다 조기에 현실화하고 개선책 마련도 서둘러야 한다. 특히 3기 신도시 물량을 추가로 확대해야 한다. 가장 쉽고 빠른 길이다. 토지 보상이 마무리 단계인 최적의 주택공급지다. 신도시급은 고양창릉 등 1차 발표 지역과 광명시흥 등 2차 지역까지 합치면 대략 35만 가구에 이른다. 중소택지 13만 가구까지 포함하면 48만 가구다. 여기에 8·16대책의 14만 가구를 더해 수도권은 총 62만 가구의 공공택지를 공급한다. 민간 부문 96만 가구까지 합쳐 158만 가구가 계획됐다.

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3기 신도시 공급 물량 확대도 대안

수도권 공공택지 62만 가구는 2기 신도시와 비교할 때 너무 적은 물량이다. 2기는 신도시급 61만 가구와 같은 시절에 공급된 보금자리주택지구(21만 가구)가 있다. 물론 어느 시기에나 있던 중소택지도 추가해야 한다. 신도시급만 비교하면 3기(35만 가구)는 2기(61만 가구)의 절반 남짓에 불과하다. 이 차이에 대한 보완이 시급한데 간단한 방법이 있다. 3기 신도시 주택공급계획만 변경하면 된다. 과도하게 책정된 공원녹지(도시 면적의 약 33%)와 자족용지(약 15%)를 축소해 주택용지로 전환하고 용적률을 상향하면 최소 20만 가구가량 늘릴 수 있다. 현재 도시계획은 주택용지가 약 26%에 불과한 상태로 명품 신도시를 만들고자 하나 누구를 위한 것인지 알 수 없다. 입주 시기가 6개월 이상 늦어지는 한이 있더라도 훨씬 나은 선택이다. 특히 민간 부문 공급을 확신할 수 없는 상황이라 공공의 역할이 더욱 중요하다.

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조정대상지역 전면 해제도 필요

민간 공급을 활성화하려면 무엇보다 부동산금융이 원활하게 돌아가도록 해야 한다. 또한 미분양주택 최소화를 위해 여건을 개선해야 한다. 먼저 규제지역인 조정대상지역 등을 전면 해제해야 한다. 가격 하락으로 남은 규제지역인 서울과 경기도 4곳 등 대부분이 해제 요건에 들었다. 혹시나 추가 상승을 우려해 남겨놓는 것을 있을 수 없다. 상승하면 그때 가서 재지정하면 될 일이다.

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서울 도심 주택공급 80% 차지하는 정비사업···1주택자에 대한 재초환 완화 필요

둘째, 재건축 등 정비사업 분야다. 정비사업은 이제 서울뿐 아니라 수도권 일대, 더 나아가 지방 광역시도 주택 공급의 주력으로 작용한다. 재건축 사업의 큰 걸림돌은 초기 단계의 안전진단과 입주 시점의 재건축초과이익환수제다.

재건축 사업은 안전진단을 통과해야 정비구역으로 지정되고 이후 조합을 설립해 사업을 추진할 수 있다. 안전진단이 사업의 첫걸음인 셈이다. 최근 정부에서 개선 방안을 발표했으나 여전히 미흡한 상태다.구조안전성·주거환경·시설노후도를 각각 30%로 하고 비용분석을 10%로 한다는 내용이다. 하지만 2018년 3월 5일 이전의 구조안전성(20%), 주거환경(40%), 시설노후도(30%), 비용분석(10%) 수준으로 환원해야 한다.정부 발표대로 개선해도 종전 46개 단지 중 유지보수(탈락)는 25개(54%)에서 11개(24%)로 줄어들 뿐이다. 안전진단을 통과하더라도 사업 종료까지는 약 10년이 소요된다. 서울시에서 추진하는 신속통합기획(인허가 기간 5년→2년) 적용도 일부 사업 초기 사업장에만 해당하므로 사업 속도를 높이기 위해 개선돼야 한다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업에서 발생하는 개발 이익을 환수하는 장치로 재건축부담금을 내야 한다. 9월 정부가 개선안을 발표했다. 부과 시점을 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립 시점으로 늦추고 초과이익 1억 원 이하는 면제하는 등의 개선 방안이다. 재건축부담금의 경우 1주택자만큼은 개선돼야 한다. 다주택자와 비교해도 필요 경비 공제 등에서 불리할 뿐만 아니라 투기자가 아님에도 재개발, 신축주택 매수자에게는 없는 차별이다. 서울 등 도심 주택 공급의 80% 정도를 정비사업이 담당한다. 궁극적으로 사업을 촉진해 공급 물량을 확대하고 별다를 게 없는 재개발·일반 아파트와의 형평성을 고려해 폐지해야 한다.

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폐지돼야 할 분양가 상한제···HUG·지자체 분양가 심의로 대체해야

셋째, 분양가상한제다. 지정된 지역의 재건축과 재개발뿐 아니라 대부분의 분양에 해당한다. 현 정부 들어 일부 개선책을 발표했지만 부족해 보인다. 특히 민간주택도 거주의무기간(2년, 3년)을 양도·상속·증여 등의 시점까지 채워야 한다. 결과적으로 가격안정 효과보다는 추진 주체의 부담으로 사업을 미루거나 하지 않게 된다. 대략 4~5년 후의 공급 감소로 연결될 소지가 있다. 주택 공급 확대를 위해 주택도시보증공사(HUG)와 지자체의 분양가 심의 등으로 대체 가능해 폐지가 마땅하다.

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15억 초과 구축 아파트 대출금지 폐지에도···여전히 살아있는 분양가12억원 초과 대출 규제

넷째, 대출규제를 정상화해야 한다. 종전 대출은 은행권을 기준으로 주택담보인정비율(LTV·60%)과 총부채상환비율(DTI·60%)을 적용했으나 2021년 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR·40%)로 강화됐다. DTI는 소득 대비 주택담보대출만 원리금을 반영하고 신용대출 등은 이자만 포함한다. 반면 DSR은 주택담보대출과 신용대출을 포함한 모든 대출의 원리금을 소득 대비로 산정한다. 특히 비율도 40%로 강화돼 사실상 대출액이 절반으로 줄었다. 대출을 활용하는 주력 계층이 중산층 이하라는 점을 고려하면 주거 사다리를 빼앗는 빈익빈 현상이다. DSR 비율은 최소 60%에서 70%(청년층)로 상향 조정해야 한다. 대출을 받아 집을 사라는 의미가 아니라 선택의 폭과 대응력을 넓혀주는 차원이다.

또한 분양가격 12억 원 초과 중도금 대출 금지는 즉각 폐지해야 한다. 이미 일반 매매시장에서 15억 원 초과 대출금지도 폐지된 마당에 무주택 실수요자가 활용하는 중도금 대출을 금지하는 것은 어불성설이다. 특히 미분양 주택의 우려가 큰 시장 현황을 고려하면 더욱 그렇다. 이 밖에 다주택자에 대한 대출 규제도 DSR 체계가 자리를 잡은 상태에서는 유지할 명분이 없다. 아울러 비수기에는 저소득층을 위한 정책자금대출을 확충해야 한다.

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조정대상지역 다주택자 양도세 중과

다섯째, 세금 부분이다. 거래세는 취득세와 양도소득세이며 보유세에는 종합부동산세와 재산세가 있다. 조정대상지역에서 적용되는 다주택자 양도소득세 중과는 폐지해야 한다. 다만 취득세는 당분간 새로운 다주택자의 진입을 차단하기 위해 좀 더 유지할 필요가 있으며 기준을 행정지자체 단위로 개편해야 한다. 종합부동산세는 주택 수보다 정부안대로 주택 가액을 기준으로 개선하는 것이 합리적이다.

정부는 급등기에 단행된 규제를 시급히 폐지하는 등 정상화해야 한다. 당장 하락하는 부동산 가격을 떠받치라는 의미가 아니라 왜곡된 제도를 바로잡아 미래를 대비하자는 취지다. 부동산 시장은 침체와 상승을 반복한다. 물론 지나친 급등도 바람직하지 않지만 급락도 마찬가지다. 정부는 침체기라고 안심하기보다 회복 시 더 큰 상승을 방지하기 위해 전반적인 제도를 개선해야 한다.

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박합수 겸임교수는···건국대 부동산대학원 겸임교수로 출강 중이며 한국금융연수원 자문교수다. 앞서 KB국민은행 부동산수석전문위원으로 20년간 활동했고 ㈜박합수부동산연구소 대표로 활동하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라’ 등이 있다.

여론독자부 opinion2@sedaily.com