[이슈분석] 정부, 다주택자 '징벌적 규제' 대폭 완화…시장 분위기는

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 김인만 김인만부동산연구소장

정부가 다주택자 규제를 대폭 완화합니다. 부동산 시장 경착륙 우려가 커지자 우선적으로 다주택자들의 매매 활성화를 유도하기 위한 대책으로 보이는데요. 올해 금리가 가파르게 오른 데다 내년에도 추가 인상이 예고돼 있죠. 야당에서는 반대 입장을 보이고 있지만 시장에서는 효과를 두고 회의적인 분위깁니다. 집값이 반년 넘게 하락하고 있지만 내 집 마련은 점점 쉽지 않아지는데요. 부동산 시장 점검해보겠습니다.

Q. 다주택자 관련 각종 세금이 완화됐습니다. 취득세 중과를 완화하고 양도소득세 중과 배제도 1년 더 연장하기로 했는데요. 투기로 지목받던 부동산 단기매매차익에 대한 양도세율도 함께 낮아져요?

- 정부, 부동산세제 정상화 차원…다주택자 중과 완화
- 지난 2020년 8월 '투기 억제' 다주택자 취득세 중과
- 최근 경기 위축·주택거래 침체 등 제도 적절성 지적
- 올해 1~10월 주택거래량 약 45만 건…전년 比 반토막
- 2주택 취득세 중과 폐지…3주택 이상 현 세율 比 50%↓
- 취득세 중과완화, 법률개정 사항…내년 초 국회 입법
- 조정대상지역 3억 이상 주택 증여 증여취득세 인하
- 양도세 중과 한시배제, 내년 5월→2024년 5월 연장
- 주택시장 활성화 및 다주택자가 '퇴로'에 시간적 여유
- 분양 및 주택·입주권 단기 양도세율 2020년 이전 수준

Q. 다주택자 주택담보대출 규제도 풀립니다. 그동안 규제 지역 내에서 다주택자 주담대가 금지되는 고강도 대출 규제를 진행해 왔는데 이제 30%까지는 대출이 허용됩니다. 이로써 징벌 규제 3종이라고 불리던 규제들이 모두 사라지게 됐어요?

- 규제지역 다주택자 주담대 허용…LTV 상한 30% 적용
- 지난 2018년 다주택자 주담대 전면 금지 5년만 복원
- 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화
- 금융·세금 규제 '조정대상지역' 해제 추가도 검토
- 정부 "주택시장 상황 종합적 감안…연초에 추가 해제"
- 민간택지 분양간 상한제 적용 지역도 합리적 조정

Q. 주택임대사업자 제도도 개편합니다. 지난 정부에서 임대사업자 시행 후 다주택자의 투기를 부추겨 집값을 상승시키는 원인으로 지목돼 혜택과 범위를 대폭 줄인 바 있는데요. 국민주택규모 장기 아파트 등록을 재개하기로 했습니다. 더불어 임대사업자들의 인센티브도 대거 마련했어요?

- 정부, 전용면적 85㎡ 이하 아파트 민간임대등록 허용
- 다주택자 주택 매입 유입…미분양 해소·임대차 안정화
- 지난 정부, 주거 불안 해소 차원 임대사업자 혜택 확대
- 다주택자 투기→집값 상승 원인 지목…세제혜택 축소
- 현재 다세대 가구 등 비아파트만 장기 임대사업자 등록
- 수도권 6억 이하 등록 임대 양도세 중과·종부세 합산無
- 임대사업자, 신규 아파트 매입 시 취득세 최대 100%↓
- 2호 이상 임대주택 등록 시에만 임대사업자 신규 등록
- 전문가 "다주택자 임대사업 유도…장기 투자 길 열어줘"

Q. 그동안 강도 높은 규제에도 불구하고 다주택자의 배만 더 불렸다는 자료가 나왔습니다. 다주택자 100명의 집값이 5년 만에 약 1조 5,000억 원에서 3조 원으로 두 배가 됐다는데요. 야당에서는 이번 규제 해제로 인해 투기꾼, 떴다방이 성행할 거라고 비판합니다. 하지만 정작 시장에서는 고금리 시기인데다 국회 문턱을 넘어야 하는 만큼 당장은 큰 영향이 없을 것으로 보는 시각이 많아요?

- 다주택자 100명 2.2만 가구 소유…집값 5년 만에 2배
- 다주택자 1인당 보유 주택 19가구↑·주택 가치 43억↑
- 야당 "다주택자 투기 소득 확대 위한 방안들로 점철"
- 국토부 "민간임대사업자 법 개정 등 야당 설득 노력"
- 정부 내년 주택시장 연착륙 기대…정작 시장은 "글쎄"
- 낮아지는 다주택자 취득 진입장벽…"수요 더 생길 것"
- 전문가 "다만 지방세법 국회 통과 여부가 변수 될 것"
- "일부 급매물 소화"…시장 내 실거래 유도 효과 기대
- 금리 인상 기조에 장기적 거래·분양시장 활성화 미지수
- 전문가 "금리 부담 큰데 내년 더 오르면 효과 반감"

Q. 최종금리를 3.5%로 예상했던 이창용 한은 총재가 정책 약속은 아니었다면 경제상황에 따라 바뀔 거라고 언급했습니다. 시장에서는 내년에 베이비 스텝 한차례 단행 후 인하 기조로 바뀔 거라는 기대감이 있었는데 여기에 제동을 건 겁니다. 앞으로 추가 인상이 가능하다는 얘기가 나오며 부동산 시장 연착륙이 더욱 어려워지는 듯합니다. 지난주도 집값 하락세가 계속됐어요?

- 서울 아파트값, 한 주 만 0.72%↓…30주 연속 내림세
- 노원·도봉·성북구 하락률 1%대…강북 외곽 하락 폭↑
- 전국 주간 아파트 가격, 0.73% 하락…지난주 比 낙폭↑
- 부동산원 "연말·겨울 비수기, 매수 문의 급감한 상황"
- 집값 추가 하락 공포에 위축…"급매만 간헐적 거래"
- 올해 서울 누적 하락률 6.51%…작년 누적 상승분 반납
- 강북지역 중심 올해 하락률, 지난해 상승률 이미 돌파
- 노원구, 지난해 9.79% 상승…올 들어 - 10.94% '최대'
- 겨울방학 이삿철애도 전세매물 적체…하락 폭도 확대
- 이창용 "11월 최종금리 수준 3.5% 정책 약속 아냐"

Q. 주택가격이 점점 떨어지면서 자산을 다 팔아도 빚을 갚지 못하는 취약 가계들이 점점 늘고 있습니다. 금융권 부실로 이어질 가능성이 커지면서 부동산발 금융위기 우려가 고조되고 있어요?

- 집값 20% 하락 시 대출자 5% "집 팔아도 빚 못 갚아"
- 집값 하락에 처분가능소득 대비 원리금 상환 부담 상승
- 기준금리 2%p 인상 시 취약 가계·자영업자 연체율 급등
- 한은 "코로나 이후 집값 37∼38%↑…올해 10.4% 하락"
- '급락 아닌 조정' 판단…"아직 금융기관·가계 감내 가능"

Q. 가뜩이나 불안한 부동산 시장에 전국 곳곳에서 세입자가 제때 전세금을 돌려받지 못하는 전세 보증사고가 속출하고 있습니다. 이른바 빌라왕 사망 사건 이후 깡통 전세 주의보가 내려졌는데요. 정부와 경찰이 수사와 전수조사에 나서고 있지만 일부 피해자들은 강제 퇴거를 피하기 어려운 것으로 알려졌어요?

- 전국 곳곳 '빌라왕'…속수무책 당하는 세입자 피해
- '매매보다 높은 전세' 받아 사기 행각…건축주도 한패
- 사망한 '빌라왕' 빌라·오피스텔 1,139채…수백 명 피해
- 적은 자본으로 수익…호황에 빌라 등 신축 분양 활발
- 수도권 보증사고만 786건…경매로 쫓겨나는 피해자들
- 일부 낙찰자들 "낙찰보다 높은 가격 되사라" 요구도
- 집값 급락에 전세가율↑…집주인들 세입자 '눈치 보기'

Q. 제도적 허점에 대한 지적도 많이 나옵니다. 전세사기에 대비하기 위해 전세보험을 가입하는데도 무용지물이라는 얘기가 나옵니다. 나쁜 집주인을 피할 수 있게 사전 정보 파악이 가능해야 하는데 개인정보라는 이유로 알기가 쉽지 않은데요. 전세보험 가입이 가능하다는 얘기에 믿고 계약했다는 피해자도 많은데 주택도시보증공사 HUG의 책임론도 일고 있어요?

- '빌라왕' 피해자들 "HUG 보증보험 믿고 전세 체결"
- HUG, 전세 반환보증 가입자 전세 사고 시 대위변제
- 전문가들 "HUG의 느슨한 적격심사가 사태 한 원인"
- 비정상적 주택 보유·전세금 반환 사고에도 적격 판정
- HUG 전세금 반환보증 가입 시 집주인 정보는 부족
- 전세가율·주택 수 제한 등 반환보증 기준 강화 필요
- 대규모 보증 지급 지연 시 정부 긴급 지원 등도 고려

Q. 정부에서는 다시금 집을 사도 된다고 시그널을 보내고 있지만 여전히 대한민국에서 원하는 집을 사기엔 삶이 팍팍합니다. 월급을 한 푼 안쓰고 14년을 모아야 수도권에서 집을 살 수 있다는데요. 주택을 보유하고 싶다는 열망은 커져가지만 환경은 더욱 어려워지고 있습니다. 내 집 마련, 언제쯤이 적기일까요?

- 월급 한 푼 안 쓰고 모아도 '서울 내 집 마련' 14년
- 전년 比 12.5년↑ 역대 최고…세종 10.8년·경기 9.9년
- 점점 커지는 '내 집 마련' 열망…정작 현실은 '팍팍'
- "내 집은 도대체 언제?"…고금리 시기 매매 시점은

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

SBS Biz 기자들의 명료하게 정리한 경제 기사 [뉴스'까'페]

네이버에서 SBS Biz 뉴스 구독하기!

저작권자 SBS미디어넷 & SBSi 무단전재-재배포 금지