집값 하락세 뚜렷한 노·도·강, 전셋값보다 더 떨어질까?

추가 금리 인상·경기 위축 등이 보증금 반환 어려운 '깡통전세' 변수

 뉴시스

 
지난해 20∼30대 '영끌족'(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들) 매수세가 집중된 이른바 '노도강'(노원·도봉·강북구) 지역의 집값 하락세가 가팔라지고 있다. 잇단 금리 인상으로 이자 부담을 느낀 집주인들이 잇따라 매물을 내놓고 있지만, 대출 의존도가 높은 중저가 아파트의 실수요층 수요가 꺾이면서 사실상 거래가 끊겼다.

뉴시스에 따르면 거래 절벽 속 집값은 30주 연속 하락세를 이어가고 있다.

한국부동산원에 따르면 이달 셋째주(19일 기준) 서울 아파트값은 -1.13% 하락해 지난주(-1.08%)보다 하락 폭을 키웠다. 이는 2012년 5월 관련 통계를 작성 이후 최대 낙폭이다.

지역별로 서울 노원구 -1.34%, 도봉구 -1.26%, 강북구에서 –0.96% 하락했다. 강남권에선 송파구 -0.75%, 강남구 -0.44%, 서초구에서 -0.27% 떨어졌다.

부동산원 관계자는 “매도자 사정에 따른 급매 물건만 간헐적으로 거래가 이뤄지는 상황”이라고 밝혔다.

노도강 지역의 집값 하락세가 다른 지역에 비해 가팔라지고 있다.

한국부동산원의 주간 아파트값 조사에 따르면 지난해 12월27일 대비 이달 17일 현재 서울 아파트 매매가격 평균 변동률은 -2.19%를 기록했다. 하지만 노원구는 -4.38%, 도봉구는 -4.28%, 강북구는 -3.15% 등 노도강 지역의 집값 하락 폭이 2배에 육박하는 수준이다.

실제 노도강 중저가 단지를 중심으로 전셋값 수준에서 매매 계약이 이뤄지고 있다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 8월 11억원에 거래됐던 성북구 길음동 길음뉴타운2단지푸르지오(전용면적 84㎡)가 지난달 7억6300만원에 거래됐다. 이는 지난해 6월 전세 최고가(7억5000만원) 대비 1300만원 차이난다.

또 지난 6월13일 10억1500만원에 거래된 노원구 하계동 청구1차(전용면적 84㎡)는 지난 9일 7억1000만원에 거래됐다. 이 단지의 같은 평형 전세 호가는 현재 5억2000만원에서 5억5000만원에 형성됐다.

부동산시장에선 추가 금리 인상과 경기 위축 등이 겹치면서 노도강 지역의 아파트값이 더 하락할 경우, 집값 하락으로 전세보증금을 반환하기 어려운 이른바 '깡통전세' 위험이 높아질 수 있다는 관측이 나온다.

서울 전세가율도 상승 추세다.

한국부동산원 임대차 사이렌에 따르면 서울 아파트 평균 전세가율은 8월 62%에서 9월 63.2%, 10월 63.5%로 오름세다. 전세가율은 주택매매가격에 대한 전셋값 비율을 말한다. 통상 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 여긴다.

전문가들은 금리 인상에 영향을 많이 받는 중저가 단지들의 집값 하락세가 뚜렷해질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "상대적으로 중저가 주택이 밀집한 노도강 지역은 대출과 금리 인상에 민감한 수요층인 영끌족이나 갭 투자자의 매수세가 집중된 곳으로, 잇단 금리 인상의 영향을 가장 많이 받고 있다"며 "단기간 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 상황에서 추가 금리 인상까지 예상되면서 집값 하락세는 당분간 이어질 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "앞으로 중저가 단지가 몰린 지역을 중심으로 하락세가 더욱 뚜렷해질 것"이라며 "추가로 금리가 인상되면 상대적으로 영끌 수요가 몰린 지역의 집값 하방 압력이 커질 수밖에 없다"고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com