오락가락 민간임대정책…"신뢰성 회복이 우선"

'규제했다 풀었다' 반복에 시장불신
등록임대사업자 제도 부활 시켰지만
장특공제 빠져…시장 반응 미지근

[이데일리 신수정 기자] 정부가 첫 번째 민간임대주택 규제 완화책을 내놨지만, 반응은 미적지근하다. 아파트 장기 임대만 가능한데다 장기특별공제 혜택은 빼놓은 상황이어서 실질적인 영업이익에 도움이 될지 미지수라는 분석에서다. 소급과 폐지를 반복하는 등록임대 정책에 대해 신뢰 회복이 필요하다는 주장이다.

서울 남산에서 본 아파트. (사진=연합뉴스)

정부, 아파트 등록임대사업 부활…사업자 실질 혜택은 물음표

민간 임대사업자 업계는 최근 정부의 등록임대사업제 제도 정상화 방향에 대해 환영의 뜻을 밝혔다. 다만 실질적인 임대사업 등록 확대가 이뤄질지는 미지수라는 지적이 나온다. 임대사업자들은 민간 임대물량 확대를 위해선 추가적인 규제 완화와 양도세 면제, 장기보유특별공제 등 유인책이 더 필요하다고 강조했다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “규제 완화라는 방향성에 대해 환영하고 있지만, 실질적인 장기특별공제 혜택이나 단기제도에 대한 복원은 이뤄지지 않아 임대사업자들의 고민이 깊다. 아파트 매입임대 허용만으로 해소될 수 있는 건 굉장히 일부분”이라며 “아파트뿐 아니라 비아파트, 규제 이전에 등록한 기존 임대사업자들의 자진 말소 퇴로가 필요하고 보증보험 요건은 여전해 임차인의 부담을 덜 수 있는 실질적인 방안이 부족하다”고 덧붙였다.

등록임대사업자 제도는 임대인에게 세제 혜택을 주는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고, 의무 임대 기간을 유지하도록 하는 제도다. 윤석열 정부는 주택정부 연착륙을 이끌어내기 위해 문재인 정부에서 사실상 폐지된 등록임대사업자 제도가 중소형(전용면적 85㎡이하) 아파트를 대상으로 10년 이상 장기 임대에 한해 부활 시키기로 했다.

조정대상지역에서는 받을 수 없었던 임대사업자 세제 혜택도 수도권 6억 원(공시가격 기준), 비수도권 3억 원 이하 등록임대주택에 한해 복원하기로 했다. 다만 투기를 노린 임대사업자의 난립을 막기 위해 2채 이상을 등록해야 세제 혜택을 주기로 했다.

오락가락 정책에 신뢰성↓…전문가 “정책 지속성 담보해야”

다주택자에 대한 패러다임을 변화시키는 규제 완화책에도 정책효과를 발목잡는 것은 ‘신뢰성’이다. 지난 2017년 문재인 정부는 세입자 주거 안정을 위해 임대사업자 혜택을 확대했지만, 2020년 이 제도가 다주택자 투기를 부추겨 집값을 상승시킨다고 보고 세금혜택을 없애는 등 정책이 양극단을 오갔다.

이에 대한주택임대인협회는 지난 2020년 10월 19일 헌법재판소에 개정된 민간임대주택에 관한 특별법이 세법상 특례제도를 박탈해 소급입법에 대한 신뢰보호원칙에 위반했다고 헌법소원을 청구하기도 했다.

고준석 제이에듀 투자자문대표는 “집값 상승이 다주택자 때문이라는 패러다임으로 민간 임대주택 시장이 쪼그라든 상황”이라며 “집값 경착륙을 막기 위해선 다주택자에 대한 처벌적 규제 완화가 빠르게 이어져야 한다”고 설명했다.

KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀은 “과도한 부동산 규제를 정상화 해 시장 연착륙을 유도하는 목적이지만, 아파트 임대사업자 등록 재개는 정권에 따라 소급 및 폐지 이력으로 인해 초기 지입수요는 많지 않을 것으로 예상한다”며 “제도의 지속성 여부 등이 확보 돼야 등록 확대로 이어질 수 있다”고 전망했다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)