연 4% 대출로 갈아타고 … 가점 부족해도 내집마련 기회

계묘년 새해 달라지는 부동산 제도는

【게티이미지뱅크】

올해 부동산시장은 최악의 거래절벽을 겪으며 침체기에 접어들었다. 윤석열 정부는 조세·대출·청약과 관련해 각종 규제 완화에 나서며 시장 경착륙을 막기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 내년에 달라지는 부동산제도에는 어떤 것이 있을까.

내년부터는 정부의 대출규제가 대폭 완화될 전망이다. 정부는 올해 말부터 규제지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용했다. 또 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 단일화했다. 서민·실수요자를 대상으로 한 대출 우대 혜택도 확대됐다. 규제지역 내 LTV 우대 대출 한도는 기존 4억원에서 6억원으로 늘어났다. LTV 우대 폭도 10~20%포인트에서 20%포인트로 단일화됐다.

부동산 금융과 관련해 실수요자가 가장 관심을 보이는 것은 '특례보금자리론'이다. 내년 상반기 출시될 특례보금자리론은 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 정책금융상품이다. 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 시중금리보다 저렴하게 고정금리로 이용할 수 있다는 점에서 실수요자들에게 주목받고 있다. 금리는 4%대 초반에서 형성될 가능성이 높다. 또 소득 수준에 비례해 대출 한도가 정해지는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아 인기가 높을 것으로 예상된다. 생활안정목적 주택담보대출에 적용돼온 대출 한도(2억원)는 폐지된다. LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제 내에서 관리할 방침이다.

청약제도도 대폭 바뀐다. 1월엔 무순위 청약 거주지역 요건도 폐지된다. 현재는 청약시장 과열을 방지하기 위해 규제지역 내 무순위 청약 자격을 '해당 시군 거주 무주택자'로 한정하고 있다. 또 본청약이 진행된 뒤 60일 후 예비당첨자 명단을 파기하도록 규정하고 있어 무순위 청약이 여러 차례 반복되는 불편이 초래됐다. 이에 국토교통부는 1월부터 무순위 청약 자격을 무주택자면 누구나 지원할 수 있도록 변경하기로 했다. 또 예비입주자 명단 공개 기간도 60일에서 180일로 대폭 늘릴 예정이다. 예비당첨자 수는 기존 가구 수의 40% 이상에서 500% 이상으로 확대된다.

공공분양에서는 '미혼 청년 특별공급'이 신설된다. 정부는 공공분양 청약 방식을 내년부터 나눔형·선택형·일반형으로 세분화하기로 했다. 미혼 청년 특별공급은 '나눔형'과 '선택형'에 신설될 예정이다. 나눔형은 시세의 70%로 주택을 공급하고, 이후 수분양자가 공공에 주택을 환매할 경우 처분 손익의 70%까지 보장하는 분양 방식이다. 선택형은 6년 임대 거주 후 분양 여부를 선택하는 방식이다. 미혼 특별공급의 자격 요건은 주택 소유 이력이 없는 '19~39세' 미혼자다. 소득 기준은 가구원당 월평균 소득 140% 이하(월 450만원)다. 민간분양 중소형 평형(85㎡ 이하)에는 추첨제가 도입된다. 기존에 투기과열지구 중소형 평형은 100% 가점제로 분양이 이뤄졌다. 정부는 청년층의 당첨 기회를 높이기 위해 투기과열지구 60㎡ 이하 소형평형 주택에 추첨제 물량을 60%, 가점제 물량을 40%씩 배정하기로 했다. 투기과열지구 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중소형 평형에도 추첨 물량 30%를 할당한다. 청년층 당첨 확률이 높아지는 것을 감안해 생애최초·신혼부부 등에 대한 특별공급 비중은 다소 줄어든다.

부동산 세제에도 큰 변화가 예상된다. 우선 내년 1월부터는 부동산 취득세 과세 표준이 바뀐다. 매매 등 유상취득분의 취득세는 취득한 가격인 실거래가를, 증여 등 무상취득은 시장가치를 반영한 시가인정액을 과세표준으로 책정한다.

내년 6월부터 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 11억원에서 12억원으로 늘어나고, 그 외 기본공제 금액도 현행 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다. 부부 공동명의 1주택자는 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있다. 조정대상지역 내 주택을 두 채 이상 보유한 다주택자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)을 적용받게 된다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택자부터는 최고 세율이 5%로 낮아진다. 생애 처음으로 주택을 사는 국민에게는 취득세를 감면해준다. 연소득이나 주택가격에 상관없이 누구나 주택을 처음 취득하면 200만원까지 취득세가 면제된다. 주택 수에 따라 다르게 적용되던 세부담 상한율은 150%로 단일화된다.

새해부터는 재건축 안전진단 기준도 대폭 완화된다. 안전진단 4개 평가 항목 중 구조안정성 비중이 50%에서 30%로 줄어들고, 주차공간과 층간소음 등 주거 환경 비중을 15%에서 30%로, 난방과 급수배관 등 설비 노후도 평가 비중을 25%에서 30%로 상향한다. 이에 따라 건물 골조가 아직 튼튼해도 주차공간이 협소하거나 층간소음이 심한 아파트 단지의 경우 재건축 판정 가능성이 높아지게 된다. 공동주택 관리비 공개 의무 대상은 기존 100가구에서 50가구 이상으로 확대된다. 다만 다세대 등 소규모 공동주택 관리 주체의 업무 부담을 덜어주기 위해 공개 항목은 21개에서 13개로 간소화한다.

[김유신 기자]