“집 산 대가로 거지가 됐다”... 충격의 한은 보고서 [매부리TV]

6월보다 집값 20% 추가로 떨어지면
대출자 5% 자산 다 팔아도 빚 못갚아

[홍장원의 인터뷰] 22일 한국은행이 내놓은 ‘금융안정보고서’ 내용은 충격이었습니다. 집값이 올해 6월말보다 20%떨어지면 대출자 100명중 5명은 가진 자산을 다 팔아도 빚을 갚지 못할 것이란 내용입니다. 집값이 30% 하락할 경우 부동산 프로젝트파이낸스(PF) 부실 위험이 커지면서 국가 전체 유동성 위기가 닥칠 위험이 있다는 경고도 담겨있습니다.

보고서에 따르면 각 가구가 보유한 주택 가격이 올해 6월 말과 비교해 20% 떨어지면 처분가능소득 대비 원리금 상환 부담이 커진다고 분석했습니다.

또 자산 매각을 통한 부채 상환이 어려울 정도로 극한 상황에 몰린 가구 비중이 전체 대출 가구 3.9%에서 4.9%로 확대되는 것으로 조사됐습니다. 고위험 가구는 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 초과하는 가구를 말합니다. 한마디로 있는 자산을 전부 내다팔아도 빚잔치를 벌이고 나면 남는게 없다는 얘기입니다.

전세금 등을 레버리지 삼아 영끌로 집을 산 댓가로 ‘회복하기 어려운’ 경제적 위기에 몰릴 수 있다는 것입니다. 한은은 보고서에서 ‘당장 부동산 시장 경착륙 가능성은 높지 않다’고 봤지만 시장 전문가 생각은 다릅니다. 경우에 따라 지난 6월말 대비 집값이 추가로 20% 넘게 하락할 가능성이 적지 않다는 것입니다.

예를 들어 최근 집값 하락세가 가파른 송도 아파트 하나를 예로 들어보겠습니다.

2017년 완공한 송도글로벌파크베르디움 전용면적 63㎡ 평형은 지난 6월 7억8000만원에 실거래 됐습니다.

여기서 20% 더 빠진 시세는 6억2400만원 입니다. 이달 같은 평형 실거래는 6억1000만원, 5억8000만원에 각각 체결됐습니다. 개별 단지 특정 평면 기준으로 6월 대비 집값이 이미 20% 넘게 빠진 것입니다.

더 큰 문제는 집값이 앞으로 어디까지 빠질지 가늠을 할 수 없다는 점입니다. 향후 금리를 바라보는 미국 연방준비위원회와 시장간 예측은 적잖은 차이가 있습니다. 연준은 당분간 매파적인 시각을 수정할 생각이 없다고 말합니다. 하지만 시장은 연준이 경제침체에 대한 부담을 이기지 못하고 내년 어느 시점에 금리를 바라보는 시각 자체를 바꿀 것이라 예상합니다.

만약 시장이 틀렸고 연준이 맞다면 문제는 더 심각합니다. 올해 대출자들이 받아들인 혹독한 금리상승을 내년에도 감내해야 하기 때문입니다. 치솟는 이자부담을 감당하지 못한 급매물이 내년 더 쏟아지고, 이자를 연체한 매물이 경매시장으로 넘어오면 큰일입니다.

경매 등을 통해 낮게 거래된 매물이 시세의 상한선으로 자리잡으며 기존 매물 가격을 상한선 밑으로 끌어내릴 수 있습니다. 2008년 금융위기 이후 혹독한 군살빼기에 들어갔던 한국 부동산 시장이 한 번 거쳤던 시나리오 입니다.

한은은 또 집값이 6월 대비 추가로 30% 하락할 경우 PF 부실 위험이 커질 수 있다고 경고했습니다. 한은 분석에 따르면 PF유동화증권 상당수가 내년 상반기 이전에 만기도래할 예정이라 대내외 충격 발생시 유동성 리스크가 다시 부각될 가능성이 있습니다. 내년 2월까지 만기가 돌아오는 PF유동화증권 규모는 30조원이 넘습니다.

이미 시중 PF 시장은 ‘자금 줄기가 통째로 막혔다’는 표현이 모자랄 정도입니다. 본 PF에 들어가기전 브리지론을 받아야 하는데 이 금리가 30%를 찍을 정도입니다. 법이 정한 이자율 상한을 넘으니 각종 편법이 등장합니다. 30%와 법정이자율 만큼의 차이를 수수료로 떼어가는 편법이 판을 치고 있습니다. 이마저도 대출 자체를 받을 수 있다는게 기적입니다.

이렇듯 대내외 경제 전망에 빨간불이 커진 상황에서 앞으로 어떻게 행동해야 할지가 관건입니다. 매일경제 유튜브 채널 매부리TV는 금융·부동산·자본시장 최고의 전문가와의 인터뷰를 통해 위기 시나리오를 선제적으로 진단하고 해결책을 함께 모색합니다.

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