[더뉴스] '급랭' 부동산 대출 ·거래 규제 대폭 완화...내용과 예상 효과는?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커

■ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 어제 발표했죠. 대출과 세금 등 부동산 거래 규제를 큰 폭으로 완화하기로 했습니다.

[앵커]

가격이 급락하고 거래 절벽 현상까지 나타나자, 문재인 정부 때 강화했던 다주택자 규제를 풀어 부동산 시장 연착륙을 유도하겠다는 게 정부의 생각입니다. 과연 효과가 있을지, 고종완 한국자산관리연구원장과 말씀 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

[앵커]

정부가 대책을 내놓았는데 부동산 거래 규제를 큰 폭으로 완화한 겁니다. 그만큼 지금 부동산 시장이 좋지 않다는 것 아닙니까?

[고종완]

그렇죠. 꽁꽁 얼어붙었다라는 것을 알 수가 있죠. 시장은 올해 연말이니까 한번 간단하게 정리하고 예측하고 전략을 짜는 데 도움이 됐으면 좋겠습니다. 우선 네 가지 특성이 있습니다. 하나는 작년까지만 해도 우리가 미친 집값, 미친 전세라는 말을 많이 썼잖아요. 그만큼 전셋값과 집값이 동시에 올라서 놀랐다, 문제다 이랬는데 올해 들어서 상황이 좀 바뀌었습니다.

올해는 깡통 주택, 깡통전세. 그러니까 용어가 정반대입니다. 한마디로 시장이 롤러코스터를 타고 있다. 그러니까 급변동이 심한 시장이 나타나고 있다. 그 와중에 두 가지 특정이 있는데 하나는 거래도 꽁꽁 얼어붙고 있고 가격 급락 현상도 심각하다. 그래서 정부 정책이 나오고 있는 것으로 보이고요.

두 번째는 아시는 것과 같이 지방, 수도권 할 것 없이 다 침체되고 있는 그런 국면이 확실해 보입니다. 그래서 이렇게 되다 보니까 결국은 정부는 시장이 너무 얼어붙어서 지금 회자되고 있는 얘기가 97년 말 IMF 외환위기, 그리고 2008년에 있었던 글로벌 금융위기 때와 같은 소위 그런 경착륙, 장기 불황이 오는 게 아닌가. 그러니까 주식과 부동산이 장기 불황이 오는 것은 막아야 되겠다. 그래서 우선 거래에 숨통을 트이게 하고 시장 안정, 정상화를 위해서 지금 발빠르게 정책이 나오고 있는 것으로 분석이 됩니다.

[앵커]

그래서 여러 가지 대책을 내놓았는데 일단 워낙 많아서요. 조금씩 나눠서 보면 좋을 것 같아요. 먼저 세제 부분부터 짚어보면 좋을 것 같은데 다주택자분들 세금 부담이 크다는 얘기 많이 했었는데 지금 세금을 얼마나 풀어주는 겁니까?

[고종완]

보니까 우선 세금이 가장 중요한데요. 우리가 이해를 돕기 위해서 시청자분이 알아두실 게 현재 정부의 정책의 규제 완화의 방향은 세 가지인 것 같습니다. 하나는 재건축 규제 완화. 그러니까 안전진단이라든지 이런 것은 발표를 했고요. 두 번째가 세금입니다. 그리고 세 번째가 대출 규제, 금융 완화다. 이 세 가지를 이해하시고 저의 얘기를 경청하시면 도움이 될 것 같아요.

우선 세금도 세 가지 종류가 있습니다. 집을 살 때 소위 취득세를 내고요. 그다음에 보유할 때 우리가 종부세를 포함해서 재산세와 종부세, 보유세가 있고 세 번째, 처분할 때 내는 게 양도소득세. 우리가 양도세로 알죠. 이 개념을 이해하시고, 그다음에 이번에 정부가 중점을 둔 부분이 이 앞전까지는 실수요자, 1주택자에 대한 이런 세금 완화를 많이 내었는데 아무래도 지금 부동산 경기가 심상치 않으니까 다주택자까지도 주택 시장에 참여할 수 있는 혜택을 늘리고 있다라고 이해가 됩니다. 가장 첫 번째가 그래도 순서대로 살펴보면 취득세를 꼽을 수가 있겠죠.

[앵커]

집 살 때 내는 세금이요.

[고종완]

네, 이게 지금 현재 1주택자는 가격에 따라 다르지만 1~3% 거든요. 그런데 2주택자부터 규제 지역에서 급격하게 올라가요. 이 규제 지역이라고 그러면 조정대상지역을 의미하는 거거든요. 이게 2주택은 8%, 3주택은 12%, 그러니까 벌써 느끼겠지만 12%라는 세금은 집을 살 때 집값의 12%를 취득세를 낸다. 이거 굉장히 높은 문턱이죠. 이러니까 거래 절벽 현상이 나타난 것으로 현재 정부는 본 겁니다. 그런데 물론 이것은 과거 정부 때 필요성은 있었습니다.

문재인 정부 때 이렇게 높인 것은 무작정 높인 것은 아니고 너무 투기가 만연하니까 다주택자들이 투기의 온상으로 본 거라고 했는데 지금은 부동산이 정반대로. 그때는 급등했고 지금은 급락하고 변동성이 커지니까 이러한 완화책을 내놓게 되었다라는 점을 이해할 필요가 있을 것 같고요.

두 번째는 얼마만큼 내렸는가. 결국은 조정대상지역에서 아까 1~3%. 이게 기본 세율이라 그래요, 단어가. 그런데 중과세율은 다 배제를 하는 것으로 좀 낮췄습니다. 그래서 2주택까지는 다주택이 아니라고 본 겁니다. 이게 중요합니다. 저도 이거는 맞아요. 주택이 2개인 사람을 꼭 다주택이다 이렇게 보는 것은 다소 무리한 측면이 있었거든요. 그래서 3주택 같은 경우에는 8~4%. 그다음에 4주택 이상, 이건 규제 지역인가 아닌가에 따라서 다르지만 12%에서 6%로. 법인도 투기가 많았잖아요. 그러다 보니까 12, 6%.

[앵커]

3주택자는 4%, 6%가 아닙니까? 취득세가.

[고종완]

지금 현재까지는 우리가 1에서 3%. 그다음에 8%, 12%에서 각각 절반으로 떨어졌다라고 보면 됩니다. 규제지역과 비규제지역이 다소 차이가 있고 주택 수에 따라서 차이가 있지만. 지금 취득세가 다주택자에 대해서는 절반 정도로 줄어들었다, 이렇게 이해하시면 좋을 겁니다. 좀 복잡합니다.

[앵커]

조금 더 간단하게 줄여주세요. 양도세는요?

[고종완]

그러니까 보유세도 앞전에 나왔는데 꼭 좀 기억해 둬야 될 게 우리가 공제 한도를 기본 공제를 6억에서 9억으로 올렸고 그다음에 1가구 1주택자는 11억에서 12억으로 올렸어요. 그러니까 부부가 각각 집을 가지고 있다면 18억까지는 세금을 종부세를 내지 않아도 된다. 그리고 이건 앞에 여야가 합의가 된 상황이거든요.

그래서 이루어질 것으로 보이고 양도소득세도 기본세율이 6에서 45% 인데 이게 또 중과세율이 30%가 있었어요. 그러니까 우리가 규제지역에서 2주택이면, 그래서 결국은 30%가 되어서 최고 세율이 75%까지 되고 지방세까지 하게 되면 82.5%인데 이것을 이번에 45%, 상한선으로 묶은 겁니다. 그러니까 다주택자에 대한 양도소득세가 많이 완화가. 이제 중과세율은 거의 폐지되었다라고 보면 옳을 것 같고 이렇게 되면 결국은 아무래도 다주택자들에 대한 세금 감면 혜택, 특히 2주택, 3주택 이상은 커졌다라는 점을 알 수 있겠습니다.

[앵커]

그런데 저게 양도세도 그렇고 집값이 올랐을 경우에 저렇게 내는 것 아닙니까. 그런데 지금 부동산 시장이 좋지 않은데 다주택라고 해서 집을 더 사겠습니까?

[고종완]

그게 궁금할 수도 있겠는데요. 사실은 앵커님, 우리나라 다주택자 수가 현재 얼마인지 아십니까? 127만 명 정도 됩니다. 그러니까 집을 가진 자가 1500만 명 정도 되는데 다주택자도 생각보다 2주택 이상을 지금 다주택으로 본 겁니다. 이런 통계가 좀 줄어들었어요.

그러니까 다행인 일이죠. 그동안 집값이 내리니까 다주택자 수도 좀 줄었다라는 점을 알 수 있고 또 하나는 이 통계를 참고할 필요가 있을 것 같아요. 지금 어쨌든 금리가 많이 올라서 대출 부담이, 이자 부담이 2배 이상 증가했잖아요. 그런데 가계부채도 거의 1800조, 1900조에 이르는 상황에서 다행히 지금은 집을 살 수 있는 사람들은 실수요자나 젊은 세대가 아닌 것 같아요.

그러다 보니까 정부도 고육지책인데 다주택자가 집을 사지 않으면 거래가 실제로 증가하기 어렵다. 임대주택사업자도 마찬가지고요. 현재 임대주택사업자가 31만 명인데 과거 문재인 정부 2020년 이전에, 그러니까 임대주택사업자에 대한 혜택을 축소하기 전까지만 해도 거의 96만 명이었어요. 3분의 1로 줄었거든요. 그러니까 이것들은 통계가 뭐냐 하면 정부의 규제 여부에 따라서 또 얼마만큼 세금 혜택을 주느냐에 따라서 다주택자나 임대주택사업자 수가 변화한다는 것을 우리는 알 수가 있고요.

이번에 정부의 목적도 다시 투기를 재발한다 이런 것보다는 시장 안정, 정상화, 그런 측면에서 저는 다주택자밖에 집을 살 수가 없는데 좀 전에 설명드린 대로 취득세의 문턱을 낮춰주면 다주택자들은 당장 집을 금리 부담 때문에 많이 사지는 않겠지만 급매물 위주로 사는 사람은 나올 것 같아요.

그러니까 어느 정도 거래량 증가효과는 있을 것이다. 결국 가격 급락을 막는 효과. 지금은 급매물이 나와도 안 팔리니까 초급매물이 나오고. 이게 가격을 떨어뜨리는, 급락시키는 가장 큰 원인인데 그런 측면에서는 다소 좀 도움이. 그리고 실제로 시중에 부동자금도 가계부채도 많이 늘었지만 이건 바람직하지는 않지만 양극화 현상으로 인해서 시중 부동자금도 3600조나 됩니다. 그러니까 결국 다주택자들은 세금이나 취득세, 보유세, 양도세를 완화해 주면 당장은 아니지만 적어도 내년 하반기 이후에는 주택 시장에 다시 들어오지 않을까 그런 예측은 가능해보입니다.

[앵커]

저희가 세금만 짚었는데도 이렇게 왔습니다. 지금 아직 갈 길이 먼데요. 대출 부분도 짚어봐야 될 것 같아요. 지금 규제지역 안에서는 다주택자들 원래 대출 못 받았잖아요. 그런데 이제는 풀어준다는 거죠?

[고종완]

그렇죠. 지금까지는 1주택자, 실소유자 외에 대출 규제는 이 앞전에 금융위원회가 완화했죠. 그러니까 LTV를 규제지역, 비규제지역 상관없이 늘려준 점, 그리고 DSR도 일부 완화해 줬다고 볼 수 있고요. 이번에 특히 눈에 띄는 점이 다주택자는 규제지역에서 대출이 아예 안 됐습니다.

이 앞전에는 15억 이하에서 15억 이상으로 초과해서 대출을 받을 수 있고, 이거는 1주택자에 대한 얘기였거든요. 그리고 분양을 받았을 때 중도금 대출도 12억까지. 그런데 이걸 했음에도 불구하고 시장이 별다른 반응이 없었어요. 그러다 보니까 이번에 30% LTV. 그러니까 1억짜리 주택을 살 때 다주택자도 3000만 원까지는 대출을 허용해 줬다. 이 얘기는 대출을 받아서 다주택자가 주택을 구매할 수 있고 주택임대사업자도 아파트는 안 되었는데 6억 원에서 9억 원 이하 아파트를 매입하게 했다는 점은 상당히 시장 안정, 경착륙 방지에는 도움이 될 것으로 보입니다.

[앵커]

지금 말씀하신 것 들어보면 큰 효과라기보다는 일단 내년 말 정도에 급락은 막을 수 있는 정도?

[고종완]

저는 지금부터도 이런 질문을 많이 하는데요. 일부 잠실이나 이런 데는 급매물이 25%, 40% 빠지니까 나타난다고 합니다마는 이거는 일시적 현상이고 다주택자들도 다 계산이 있지 않겠습니까? 이런 걸 완화해 주면 정책적 효과는 적어도 6개월 이후에 나타나지 않을까. 저는 과거에 경험을 보면 그렇게 조심스럽게 예측합니다.

[앵커]

앞서 있었던 부동산 규제책들이 그냥 나온 게 아니라 부동산 투기가 워낙 만연해 있어서 나온 규제라고 말씀하셨잖아요. 그런데 이렇게 풀리면서 다시 부동산 투기가 또 심해지는 게 아니냐 이런 우려도 있더라고요.

[고종완]

그렇죠. 그때는 이런 규제 강화 정책이 맞았던 측면도 있어요. 물론 공급을 늘리지 않고 규제만 하니까 부작용이다라고 볼 수가 있고요. 사실은 좀 전에 주택임대사업자, 우리가 주임사라고 하는데 이 부분에 대한 양면성이 있어요, 정책에. 긍정적 효과는 지금 정부가 말하는 것처럼 시중 부동자금을 끌어들여서 최근에 정부가 좋은 쪽인데 10년에서 15년 장기임대한 사람에게는 세제상 혜택을 줄 필요가 있다.

그게 민간 임대주택을 늘리는 방법이다라고 보는 건데 저도 사실은 지난 정부 때 임대주택사업자에 대한 과도한 세제를 억제하는 데 저도 의견을 일조를 했는데 사실 좀 걱정하는 게 일부에서는 그러면 가진 자들이 결국은 장기 보유기는 합니다마는 이렇게 주택을 더 많이 구입하는, 제가 아까 말씀드렸잖아요.

131만 명 정도나 된다고. 그렇게 된다면 결국은 이게 부분적으로, 특히 서울이나 수도권이 대상이 되지 않겠어요? 소형 임대. 85제곱미터이고 9억 원이나 6억 원 이하, 이건 지역마다 가격이 다른데 그런 주택에 대한 수요가 증가하는 반면에 또 그런 사람들이 투기의 대상이 되어서 가격이 다소 오를 여지도 배제하기는 어려워요.

그러나 지금의 상황으로 볼 때 너무 심각하고 또 이분들도 무조건 지금 집값이 오를 가능성이, 하락세가 뚜렷한데 그렇게 단기간에 급등할 거다, 그렇게 보기는 어렵습니다. 다만 정부가 이번에 잘한 게 주택임대사업자가 4년 단기임대가 있고 10년 장기 임대가 있었는데 이번에 10년 그리고 15년에 대해서는 9억 원까지 이렇게 장기 투자자에게 보유자에게 혜택을 준 것은 그나마 긍정적인 영향이라고 생각이 됩니다.

[앵커]

알겠습니다. 6개월 이후에 거래 숨통은 조금 트일 것으로 이렇게 내다보신 것 같습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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