어쩐지 싸다 했더니 ‘깡통전세’… 계약 취소 못하나요

[WEEKLY BIZ] Biz & Law

일러스트=김의균

Q. 최근 좋은 조건으로 전셋집을 계약했습니다. 그런데 계약 이후 알아봤더니 이 집이 소위 ‘깡통 전세’라는 걸 알게 됐습니다. 이 사실을 알고 난 뒤 너무나 불안한데, 혹시 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있을지 궁금합니다.

A. 깡통 전세는 담보대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유적으로 일컫는 말입니다. 전세가가 실거래 매매가보다 부풀려져 있기 때문에 임차인은 나중에 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 최악의 경우 경매에 부친다 해도 경매가가 전세 보증금보다 낮으면 결국 임차인이 손해를 고스란히 떠안게 됩니다.

그렇다면 위 사례와 같이 전셋집이 깡통 전세임을 알게 되었을 때 계약을 해제 또는 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있을까요? 계약의 해제와 취소는 처음부터 계약이 없던 것처럼 만든다는 점에서 법률적 효과가 동일하지만, 성격과 발동 요건이 조금 다릅니다.

먼저 계약의 해제는 계약 당사자 간에 미리 해제 사유를 정해 놓았거나, 계약 이행이 지체 또는 불가능할 때 하는 것입니다. 정상적으로 전세 계약을 맺고 입주했다면 계약 이행의 지체 또는 불능은 없다고 봐야 할 것입니다. 즉, 계약서에 ‘깡통 전세와 같은 사정이 발생하면 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 있어야 계약을 없던 것으로 하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 계약서에 적어놓지 않았어도 음성녹음이나 문자 메시지 등을 통해 집주인과 이런 합의를 했다는 증거가 있으면 무방합니다.

계약의 취소는 계약 당사자가 미성년자이거나 의사표시 과정에서 착오나 사기, 강박이 있었을 때 가능합니다. 만약 임대인이 “보증금 반환에 문제가 없다”는 식으로 임차인을 기망한 사실이 있다면 계약을 취소할 수 있겠지만, 이러한 경우가 아니라면 계약 취소는 어렵습니다.

깡통 전세는 처음부터 임대인이 사기 목적으로 기획하는 경우도 있겠지만, 근래에는 부동산 시장 불황으로 시세가 하락해 임대인의 의도와 상관없이 발생하는 사례가 많습니다. 그러므로 전세 계약을 할 때 예방 차원에서 계약 해제 사유를 미리 계약서에 명시해두는 게 좋겠습니다.

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