전세보증금 10% 하락 땐 임대인 85%가 금융자산 처분해야

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

자산처분+대출 가구는 11.2%

주택시장의 전세가격이 급격하게 하락할 경우 보증금 반환에 어려움을 겪는 임대인이 발생할 것이라는 전망이 제기됐다. 부동산 가격 하락 시 영끌(영혼까지 끌어모아 투자)·빚투(빚내서 투자)족을 중심으로 한 고위험 가구 비중이 빠르게 늘어날 것으로 예상됐다.

한국은행은 22일 금융안정보고서를 통해 전세가격 하락으로 전세보증금이 10% 하락한다고 가정할 때 전세임대가구의 85.1%가 금융자산을 처분해 보증금 하락 부분을 마련할 것으로 전망했다. 금융자산 처분만으로 전세보증금을 마련하지 못해 금융기관에 추가로 돈을 빌려야 하는 가구도 11.2%에 달했다. 현재 갖고 있는 금융자산을 처분하고, 금융기관에서 대출을 받아도 보증금 하락분을 마련하지 못하는 가구는 3.7%로 나타났다. 한은은 또한 주택 가격이 2022년 6월 말 대비 20% 하락하면 집을 팔아도 빚을 다 갚지 못하는 고위험가구 비중이 3.3%에서 4.9%로 늘어날 것으로 추산했다.

어려움이 심화하면서 전날 정부가 내놓은 임차보증금 반환 규제 완화가 얼마나 영향을 미칠 수 있을지도 주목된다. 정부는 전날 다주택자더라도 담보인정비율(LTV) 30%까지 대출을 받을 수 있도록 규제를 완화한다고 밝혔다. 이 과정에서 생활안정·임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제도 완화했다. 앞으로 9억 원 초과 주택에 대해 임차보증금 반환 주담대를 받을 경우 대출 후 3개월 이내 전입해야 하는 의무는 폐지된다.

15억 원 초과 주택의 임차보증금 반환 주담대와 생활안정자금 목적 주담대 한도 2억 원도 폐지된다. 앞서 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 지급한 변제액은 올해 들어 9월까지 6466억 원으로, 이미 지난해 변제액(5790억 원)을 넘어섰다. 2018년엔 792억 원에 불과했다. 반환 보증사고 건수도 연초 이후 9월까지 3050건으로 지난해(2799건)보다 많다. 2018년(372건)의 8배 수준이다.

한은은 보고서를 통해 “전세보증금 반환 부담 가중으로 인해 임대인의 유동성·신용 리스크가 커질 가능성이 있다”면서 “주택 가격 하락 기대가 지속되는 상황에서는 그 위험을 경계할 필요가 있다”고 밝혔다.

정선형 기자 linear@munhwa.com

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