전셋값 10% 떨어지면… 집주인 10명 중 1명 "빚내야 보증금 돌려줘"

전세값이 10% 하락하면 집주인 10명 중 1명은 대출을 받아야 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 모습./사진=뉴스1

전세값이 10% 떨어지면 집주인 10명 중 1명은 금융기관 대출을 받아야 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 있다는 분석이 나왔다.

일부는 금융자산을 처분하고 대출을 받아도 전세보증금을 온전히 돌려주기 어려운 것으로 나타났다.

한국은행은 22일 발간한 금융안정보고서에서 '최근 주택임대차시장 여건 변화가 가계대출 건전성 등에 미치는 영향'을 분석했다.

최근 주택시장에선 전세가격이 매매가격과 동반 하락하고 월세가격은 상승하는 추세를 보이고 있다.

특히 대출금리가 가파르게 상승하면서 이자부담이 크게 늘어 거액의 보증금을 필요로 하는 전세보다 월세를 선호하는 수요가 커지는 모습이다.

실제 올 1~9월 전체 전월세거래중 전세가 차지하는 비중도 48.2%로 2021년 대비 8.3%포인트 하락했다.

전세가격 하락 지속시 집주인(임대인)은 보유 금융자산 처분과 금융기관 차입 등을 통해 자금을 조달해 전세보증금 차액을 세입자(임차인)에게 반환해야 하는데 일부 집주인은 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다고 한은은 분석했다.

예를 들어 전세보증금 10% 하락시 집주인의 85.1%는 금융자산 처분만으로, 11.2%는 금융자산 처분과 함께 금융기관 차입을 통해서 보증금 감소분을 마련할 여력이 있는 것으로 조사됐다.

나머지 3.7%는 금융자산 처분과 추가 차입을 통해서도 이를 마련하기 어려운 것으로 분석된다. 이들의 반환 부족자금 규모는 세대당 평균 3000만원 정도로 추정된다.

한은은 "투자 목적으로 전세를 안고 주택을 매입하는 갭투자의 경우 매매가격과 전세가격의 차이가 작은 주택이 투자대상이었을 가능성이 높기 때문에 주택가격 하락 시 전세보증금 이하로 주택가격이 낮아지는 경우도 발생할 수 있는 만큼 집주인의 전세보증금 반환 관련 리스크가 상대적으로 더 커질 수 있다"고 우려했다.

세입자 입장에선 전세가격 하락으로 주택 임차를 위한 신규 거액자금에 대한 대출수요는 줄지만 대출금리 상승으로 기존 전세자금대출 차입자는 이자부담이 더 늘어난다.

한은은 "전세 주거비용이 월세 대비 상대적으로 커짐에 따라 전세에서 월세로 전환하는 수요가 늘어나는 것"이라며 "이러한 월세수요 증가 등으로 월세가격이 상승하면 기존 월세 임차인들의 주거비 부담을 가중시켜 가계 재무건전성을 떨어뜨린다"고 지적했다.

박슬기 기자 seul6@mt.co.kr
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