[THE FINANCE] 집주인이 전세금 안돌려준다면? 임차권 등기명령부터 전세금 반환소송까지

연합뉴스

최근 집값 하락으로 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우가 발생하고 있다. 특히 갭투자를 한 집주인이라면 세입자의 보증금 돌려주기가 쉽지 않다.

이럴 경우 임차인들은 어떻게 해야 할까? 우선 '임차권등기명령'부터 신청한 뒤 '전세금반환소송' 절차를 밟아야 한다. 주택도시보증공사(HUG) 등에 '전세보증금 반환보증'을 가입한 경우라면 전세보증 보험금도 신청해야 한다.

과거에는 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 전세금반환소송을 제기하면 부동산 경매를 진행해 전세금을 변제할 수 있었다. 그러나 요즘처럼 매매가가 하락한 상황에서는 부동산 경매 절차를 진행하더라도 돌려받을 전세가격보다 낙찰대금이 적을 수 있다는 위험이 있다. 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 전세보증금반환소송은 평균 4개월 안팎이 걸리기 때문에 이사를 계획했던 세입자에게도 이 기간은 큰 부담이다.

경매 금액도 문제다. 일반적으로 부동산 경매는 현 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 대부분인데, 부동산 시장 침체기에는 낙찰대금이 전세가에 미치지 못하는 경우도 생긴다. 그래도 전세금반환소송을 신속히 진행하고 판결을 받는 게 중요하다. 전세금반환소송에서 승소하면 재산명시와 재산조회 절차를 통해 집주인의 재산을 조회할 수 있어 집주인의 다른 재산의 가압류 등의 강제집행을 신청할 수 있다.

만약 집주인이 돈이 없다며 일단 세입자가 이사하면 나중에 다른 세입자를 들여 돌려주겠다는 경우도 있다. 이 말을 듣고 무작정 짐을 빼면 안된다. 보증금을 돌려 받기 전 이사를 간다면 대항력과 우선변제권을 잃게되기 때문이다.

주택임대차에서 집주인의 보증금 반환의무와 세입자가 집을 돌려줘야하는 명도의무는 동시에 이행돼 하기 때문에, 세입자는 계약 만료를 앞둔 경우 보증금을 받기 전까지는 이사가지 않고 거주할 수 있다. 만일 이사를 가야 한다면 '임차권 등기명령' 신청을 반드시 해야 한다. 임차권등기명령은 세입자가 이사를 가더라도 낙찰자에게 전세금을 주장할 권리를 유지시켜 준다.

반대로 세입자가 '동시이행'을 악용해 전세금 돌려받기를 거부하며 버티는 사례도 있다. 이 경우 집주인은 법률상 지정된 기관에 전세금을 맡기면 전세금 반환의무를 인정받을 수 있다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr