[THE FINANCE] 보증금+근저당 > 주택가 = 깡통전세...`잔금 전 계약내용 변동땐 계약취소` 특약도 고려

전세반환보증 통해 주거용 확인 필수
깡통전세는 전세반환보증 가입 안 돼
세금 체납·주민등록 진위 여부 체크도

연합뉴스

'전세사기' 체크 리스트 해보니…

#최근 뉴스에서 전세 사기 소식을 들은 사회초년생 A씨는 '절대 사기는 당하지 않겠다'는 비장한 각오로 여기저기서 정보를 모아 '전세계약 체크리스트'를 준비했다. 보증금 등이 부담되는터라 처음에는 직거래를 알아봤지만, 그래도 계약은 공인중개사를 통해 하는 편이 안심이 될 것 같아 방향을 틀었다. 다행히도 A씨의 전세계약을 담당한 공인중개사는 A씨가 들고 온 리스트를 하나하나 체크해주면서 계약을 진행해줬다. 공인중개사는 집주인과 조율해 임대차계약서에 A씨가 원하는 특약을 넣었고, 집주인의 주민등록증 위조 여부를 체크한 뒤 집주인에게 국세와 지방세 납입증명서를 요청하는 등 꼼꼼하게 처리했다. 평판좋은 이사업체들 명함과 전세대출 은행별 금리까지 알아봐줘서 A씨는 안심하고 전세집을 얻었고 이사 준비에 나섰다.

전세 사기가 늘어나면서 A씨처럼 꼼꼼하게 전세 계약을 맺는 사람들이 많아졌다. 최근 수도권에선 1000여채가 넘는 빌라를 소유했던 이른바 '빌라왕' 40대 김모씨 사건이 아직도 진행 중이다. 김씨가 체납한 세금을 갚지 않은 채 갑자기 숨져 세입자들이 보증금을 돌려받지 못한 사건이다. 올해 임차인들이 보증금을 돌려달라며 법원에 신청한 임차권등기명령은 1만 3800여 건에 달하는 데 서울에서만 3700여 건으로 가장 많았고, 인천은 지난해보다 두배나 늘었다. 매매가가 전세가보다 싼 이른바 '깡통전세' 사태까지 확산되면서 구제를 요청한 이들이 급증하고 있다. 정부는 전세 사기 지원을 위한 합동 법률지원 태스크포스(TF)를 만들었고, 현재 서울 강서구에 설치된 전세피해지원센터를 인천시를 포함해 지역별로 추가 설치하겠다고 발표했다.

이렇게 전세 사기와 '깡통 전세'(전세 보증금이 집값을 넘어선 전세) 이슈가 커지며 최근에는 세입자들이 먼저 전세계약 전 체크리스트를 준비한다는 사례가 적지 않다. 세입자가 계약시 확인해야 할 사항에는 어떤 것들이 있을까.

우선 전세반환보증이다. 보증보험 가입을 위해선 주택용도가 주거용이어야 하고, 가입이 안되는 경우라면 이 계약을 해지한다는 내용을 특약에 넣을 수 있는지 집주인과 조율해야 한다. 전세보증금과 근저당의 합이 주택가격(KB부동산 시세)보다 많다면 '깡통 전세'로 전세반환보증보험 가입이 되지 않는다. 전세가율(주택매매가격 대비 전세가격 비율)이 50~60% 수준인 아파트라면 그래도 괜찮지만, 80% 이상인 빌라는 반드시 전세보증에 가입하는 것이 좋다. 만약 HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 가입 허가가 나지 않는다면 전세 계약을 포기하는 게 바람직하다.

또 세입자(임차인)가 잔금 직후까지 계약시 확인한 소유권이나 근저당 설정 등의 등기부등본 상태를 유지하고, 잔금 전 변화가 생기면 계약취소는 물론 손해를 배상한다는 특약도 고려해야 한다. 가계약 후 집주인이 대출을 받는다면 그 대출이 선순위로 올라가게 돼 세입자의 보증금이 후순위로 밀려나 보호를 받기 어렵기 때문이다.

등기부등본 상 갑구에 나온 집주인(임대인) 정보에 '신탁'이라는 단어가 있는지도 살펴봐야 한다. 신탁회사 물건이라면 '신탁원부계약서'를 통해 신탁회사에서 임대인에게 임대차권한을 위임했는지 여부를 반드시 확인할 필요가 있다. 등기부등본에 가등기나 가처분, 가압류, 압류, 경매개시결정, 임차권등기명령 등이 적혀있다면 뒤도 돌아보지 말고 다른 물건을 찾아야 한다.

집주인의 세금 체납 여부 확인도 중요하다. 국세나 지방세 등이 새로 계약하는 임차인의 보증금보다 선순위이기 때문이다. 최근 전세 사기로 인해 공인중개사를 통해 집주인의 '국세완납증명서'와 '지방세완납증명서'를 요구하는 건 생소하지 않은 일이 됐다. 국회에서 계약 체결 전에 임대인의 체납 사실 여부를 확인할 수 있도록 하는 법안이 발의됐지만, 아직 통과되지 않은 상태다.

임대인의 주민등록증과 얼굴이 일치하는지 확인하고, 안심이 되지 않는다면 민원24 등을 통해 주민등록증 진위 여부를 체크하는 것도 필요하다.

계약시 집주인이 아닌 대리인이 나온다면 위임장 확인도 필수다. 위임장과 위임장에 찍힌 인감도장의 인감증명서는 3개월 이내에 발급된 것이어야하고, 인감증명서를 본인이 발급받았는지도 확인해야 한다.

이밖에 도배나 수리 등 집주인이 약속한 세부내용은 특약으로 기재하고, 이 내용을 이행하지 않는다면 비용에 해당하는 금액을 집주인이 지급한다는 내용도 포함시키기를 권한다.

법무법인 오른하늘의 김문수 변호사는 "전세 사기 관련 민사소송의 경우 임대인의 재산이 보증금을 충족하기 어렵고 담보권자 등 다른 이해관계인이 있어 반환이 거의 불가능하다. 형사고소의 경우 계약 체결시부터 사기의 고의를 입증하기는 매우 어렵다"며 "피해를 예방하기 위해서는 HUG 등의 전세반환보증보험을 가입하길 권하고, 보험가입이 안되는 주택은 피하는 것이 좋다"고 조언했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr