"전세금도 소득신고 대상이라고?"…임대소득의 A to Z[복덕방기자들]

1주택자·기준 시가 9억 이하는 임대소득 비과세 적용
2주택자, 월세=매출액…3주택자, 보증금 3억초과 1.2%
2000만원 미만 분리과세 가능해…14% 단일세율 적용
주택임대사업자 등록 시 필요경비·추가공제금액 늘어

[이데일리 하지나 기자] 월세를 한 푼이라도 받는다면 종합소득세 신고를 해야 할까. 일반적으로 임대소득이 발생하면 사업자 등록을 하는 것이 맞다. 하지만 보유주택 수와 주택 가격에 따라 달라질 수 있기 때문에 전문가들은 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다고 조언했다.

이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께하는 ‘무엇이든 물어보稅(세)’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다.

이날 사연은 연봉 4000만원의 직장인이 보증금 500만원에 월세 38만원을 받고 있는데, 임대소득 신고와 절세 방법에 대해 묻는 내용이었다. 이에 대해 이 세무사는 “통상적으로 주택임대라고 하는 것도 임대업이라는 사업을 하는 것이며, 이에 따라 사업자로서 사업소득이 발생하는 것이기 때문에 사업자 등록을 해야 한다”고 설명했다. 이를 어길 시 사업자등록을 하지 않은 기간의 매출에 0.2%만큼의 가산세가 붙는다.

다만 1가구 1주택자이며 기준시가가 9억원 이하면 주택임대소득에 대해 과세를 하지 않는다. 이 경우에는 사업자 등록을 하지 않아도 된다. 1가구 2주택자의 경우 월세가 곧 매출액이 된다. 보증금이 일부 있는 반전세의 경우에도 월세만 합산한다.

전세보증금이 매출로 인정되는 것은 3주택자부터다. 이 세무사는 “3주택자의 경우 3억원이 넘는 보증금이 있으면 보증금의 1.2%로 계산한 금액을 간주임대료로 보고 매출에 합산하게 된다”고 말했다.

이 세무사는 “임대소득도 다른 사업소득과 마찬가지로 2000만원을 넘지 않는 경우 분리과세해서 계산할 수 있다”고 말했다. 계산방식은 매출에서 50% 만큼을 필요경비로 공제하고 다른 소득이 2000만원 이하면 추가로 200만원을 차감한 금액에 14%의 세율을 적용해서 계산한다. 그는 “최저 소득세율이 6%이기 때문에 다른 소득이 적다면 오히려 14%의 분리과세를 적용하는 것이 불리할 수도 있다”며 “합산과세하는 것이 유리한지, 분리과세하는 것이 유리한지 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다.

추가 세부담을 낮추기 위해선 주택임대사업자 등록을 하는 것이 유리하다. 그는 “주택임대사업자등록을 하는 경우 필요경비로 60%를 공제할 수 있고 추가 공제금액도 200만원에서 400만원까지 늘어난다”며 “이밖에 실제 이자비용 등 필요경비가 많이 발생하면 간편장부를 작성해서 실제 필요경비를 인정받는 방법도 있을 수 있다”고 강조했다.

하지나 (hjina@edaily.co.kr)