거래 실종·집값 급락에…서울 강북·경기 광명 규제해제 유력

부동산 연착륙 총력전
부동산 하락속도 너무 가팔라
전방위 규제 완화로 거래 유도
다주택자 징벌적 규제 정상화
세금 부담 줄이고 대출도 허용
DSR 완화는 이번에 포함안돼

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관을 비롯한 장관들이 21일 정부서울청사에서 열린 2023년 경제정책방향 합동브리핑에 참석하기 위해 이동하고 있다. 앞줄 왼쪽부터 김주현 금융위원장, 추 부총리, 원희룡 국토교통부 장관. <이충우 기자>

정부가 21일 발표한 '2023년 경제정책방향'을 통해 규제지역 추가 해제를 예고했다. 올해 3차례의 단계적 해제에도 여전히 규제지역으로 묶여 있는 광명·하남·과천·성남 등 수도권 4곳과 강남을 제외한 서울이 그 대상이 될 전망이다. 주택 거래 침체와 집값 급락에 대한 우려가 커지면서 거래에 숨통을 틔워 연착륙을 유도하기 위해서다. 다주택자 대상의 취득세, 양도세, 대출규제도 전방위적으로 완화된다.

이날 기획재정부와 국토교통부는 내년도 경제정책방향을 발표하며 "주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하겠다"고 밝혔다. 문재인 정부가 집값을 잡기 위해 씌워 놓은 규제지역은 윤석열 정부 들어 지난 6개월간 3차례에 걸쳐 해제된 바 있다. 통상 국토부는 연 2회 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 규제지역 조정을 결정하지만, 고금리에 따른 부동산 경기 침체로 거래 절벽이 가속화하자 해제 지역을 점차 늘려나간 것이다.

국토부는 지난 10일 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 5개 지역을 제외한 전국의 부동산 규제지역을 전면 해제했다.

이번 추가 해제 예고는 정부의 우려와는 달리 이들 지역에서도 집값 하락세와 거래 실종이 극심해진 데 따른 조치로 풀이된다. 특히 광명은 지난 11월 집값이 3.95%가 떨어지며 수도권 평균 하락폭(-1.77%)을 두 배 이상 상회했다. 서울도 노원구(-2.82%)와 도봉구(-2.20%) 등을 중심으로 집값이 뚝뚝 떨어지고 있다. 이에 강남을 제외한 전체 지역을 규제지역에서 해제할 가능성이 높은 것으로 전해진다. 기재부 관계자는 "부동산 가격의 하락 속도가 사실 당초 생각했던 것보다 굉장히 빠르다는 것은 정부도 심각하게 인식하고 있다"고 말했다.

규제지역에서 해제되면 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정과 관련한 규제가 완화된다. 대출은 집값과 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 50%가 적용되고, 주택분양권 전매제한 기간도 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다.

내년엔 다주택자의 세금 부담도 덜어질 전망이다. 우선 취득세 중과제도가 완화된다. 3주택(조정지역 2주택) 8%, 4주택(조정지역 3주택) 이상 12%였던 다주택자 취득세율이 각각 4%와 6%로 인하된다. 윤석열 정부 출범 직후 1년간(2022년 5월~2023년 5월) 한시적으로 적용하기로 한 다주택자 양도세 중과 배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장된다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "다주택자를 주택시장 내 공급의 주체로 봐, 이들에 대한 징벌적 규제를 정상화하기 위함"이라고 설명했다. 정부는 내년 2월께 지방세법 개정을 통해 취득세 중과 규제를 완화할 방침이지만, 거대 야당이 반대하고 있는 사안이라 실현 여부는 불투명하다.

단 취득세 중과를 완화하는 것은 시기상조라는 지적도 제기됐다. 종합부동산세와 양도세 부담이 줄어든 상황에서 취득세까지 감면되면 현재 얼마 있지도 않은 매물을 다주택자들이 대거 선점해, 무주택 실수요자들에게는 내 집 마련의 기회가 줄어들 수 있기 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "상대적으로 자금력이 센 다주택자들이 가격 하락기에 나오는 급매물들을 대거 매입해 실수요자의 기회가 줄어들 수 있는 위험이 있다"며 "다주택자 취득세 완화는 시차를 좀 주고 시행해야 한다"고 주장했다.

정부는 이날 실거주·전매제한 규제 자체를 문재인 정부 이전 수준으로 환원하는 방안도 검토하기로 했다. 규제지역과 별개로 지정되는 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 내년 중 축소하기로 했다. 이에 분양가상한제 단지에 적용됐던 전매제한(최대 10년)과 실거주의무(최대 5년)도 풀릴 전망이다.

규제지역 내에선 일절 금지됐던 다주택자 주택담보대출 규제도 해제하고, LTV 30% 내에서 대출을 허용해주기로 했다. 단 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화는 내년도 경제정책방향에 포함되지 않았다.

전문가들은 이 같은 조치들에 대해 대체로 긍정적인 반응을 보였지만, 추가적인 집값 하락을 막을 순 없을 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "금리 상승이 멈추기 전까지 집값에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 분석했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "내년 상반기 저점에 진입하는 시점이 됐을 때 다주택자들을 독려할 수 있을 정도의 정책"이라고 평가했다.

[연규욱 기자]