얼어붙은 청약, 마포·대전만 흥행한 까닭

올해 아파트 분양시장 분석
서울·대전 알짜입지는 북적
인천·대구는 미분양 속출
주변 시세와 분양가 차액
청약 여부 결정에 핵심 변수로
"공급 폭탄에는 속수무책"

부동산 시장 침체 속에 아파트 청약률이 분양가, 입지 등에 따라 편차를 보이는 양극화 현상이 심화하고 있다. 지난달 99.3 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 대전 갑천 2트리풀시티 모델하우스. /계룡건설 제공

이번주 서울과 인천 지역의 올해 마지막 분양 성적표가 나왔다. ‘강동 헤리티지 자이’(53.9 대 1), ‘마포 더 클래시’(14.9 대 1)는 두 자릿수 경쟁률을 보이며 선방했다. 하지만 인천에선 분양 물량의 90%가 미달되는 정반대 상황이 벌어졌다. 부동산시장 침체가 깊어지면서 ‘안전마진’ ‘입지’ ‘공급량’ 등 3대 요인이 청약시장을 좌우하고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

 분양가 싸면 통한다

21일 한국경제신문이 부동산R114에 의뢰해 올해 4분기(지난 10월부터 이날까지) 전국 아파트 청약 성적을 분석한 결과, 가장 높은 경쟁률을 기록한 단지는 미분양 급증 지역인 대전의 ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’였다. 지난달 공급한 이 단지는 일반분양 474가구 모집에 통장 4만7000여 개가 몰려 평균 청약 경쟁률 99.3 대 1을 기록했다.

대전 지역은 올초 423가구에 불과했던 미분양 물량이 현재 1374가구(10월 말 기준)로 급증한 지역이라 청약시장도 한파가 심하다. 이번주 1순위 청약에서 대전 중구 ‘힐스테이트 선화 더와이즈’는 836가구 모집에 90명만 신청하는 수모를 겪었다.

이런 와중에 ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’가 전국에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 건 ‘안전 마진’ 때문이라는 분석이다. 안전 마진은 주변 시세와 분양가 차이를 일컫는 말로, 침체장에서 수요자들이 청약 여부를 결정할 때 고려하는 핵심 요소다.

이 단지 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 4억6000만원으로, 같은 달 대전에 공급한 다른 아파트 분양가(5억~6억3000만원대)보다 크게 낮은 편이다. 최대 1억7000만원의 안전 마진에 대전 지역 수요자들이 몰렸다는 얘기다.

부산 ‘양정자이더샵SK뷰’(58.9 대 1)와 ‘에코델타시티 푸르지오 센터파크’(42 대 1)도 시세 대비 저렴한 분양가 덕을 봤다. 올해 마지막 서울 물량이었던 강동구 ‘강동 헤리티지 자이’도 둔촌주공(올림픽파크 포레온)보다 3억원 싼 분양가라는 점이 수요자들에게 통했다는 평이다.

반면 ‘고분양가’로 평가받은 인천 영종국제도시의 ‘영종 오션파크 모아엘가 그랑데’는 최근 558가구 모집에 50명이 신청해 90% 이상 미달했다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 4억9000만원대로, 최근 분양한 인근 단지(4억원 중반대)보다 높았다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “분양가가 최소한 주변 시세보다 10%는 싸야 실수요자들이 움직인다”고 말했다.

 공급 폭탄은 ‘백약이 무효’

침체장에서도 입지는 청약을 결정하는 핵심 요인으로 꼽힌다. 마포구 아현동 ‘마포 더 클래시’가 3.3㎡당 4000만원에 달했지만 주변 단지보다 약 3억원 싼 ‘안전마진’과 입지 효과 덕을 봤다는 분석이다. 이 단지는 서울지하철 2호선 이대역과 아현역 사이에 있다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “서울 한복판에 있어 직주근접의 최적 입지”라며 “특히 집값 불확실성이 없는 후분양 단지라 주변보다 저렴하면 실수요자들에게 충분히 매력적”이라고 했다.

경기 평택 서정동 ‘평택고덕 디에트르 리비에르’가 지난달 33.7 대 1의 높은 경쟁률을 기록한 것도 삼성전자 평택캠퍼스 등과 가까운 입지 영향으로 풀이된다.

분양가, 입지 등이 모두 좋은 단지라도 ‘공급 폭탄’에는 ‘백약이 무효’하다. 청약 경쟁률 하위권인 대구 남구 대명동 ‘대명자이 그랜드 시티’가 대표적이다. 지난달 공급에 나선 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 5억원 중반대로, 기존 대구 분양가(6억~7억원대)보다 1억원 이상 낮았지만 90% 이상 미달했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가와 입지, 공급량 등에 따른 청약시장 양극화가 이어질 것”이라고 내다봤다.

심은지 기자 summit@hankyung.com

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