집값하락 속도 빨랐나…다주택자도 LTV 30% 주담대 허용

‘2023년 경제정책방향’ 발표
다주택자 시장진입 통해 거래 유도
전용 85㎡ 이하 임대사업 등록 재개

서울 한강시민공원 뚝섬지구에 매달린 얼음 뒤로 차갑게 식은 최근 부동산시장을 대변하는 듯한 아파트가 보이고있다. [김호영 기자]

최근 부동산 규제 완화 속도를 조절하고 있는 정부가 시장 경착륙을 막기 위해 강도 높은 완화 조치를 발표했다. 시장 침체에 따른 거래절벽이 내년까지 이어질 수 있다는 전망이 잇따라 나오자 세금·대출 등의 규제를 완화해 다주택자의 주택시장 진입을 통한 거래 활성화를 꾀한다는 계획이다.

21일 정부관계부처가 공동 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에 따르면, 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산규제를 정상화해 부동산시장 연착륙을 유도한다. 다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화와 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화, 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과배제 연장(2024년 5월까지), 세제개편안 등이 골자다.

먼저 분양 및 주택·입주권의 단기 양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원한다. 또 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고, 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용한다.

정부가 분양 및 주택·입주권의 단기 양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원한다. [자료 = 국토부]

실수요자에 대한 규제 개선과 서민 주거부담 완화도 추진한다. 주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 합리적으로 조정할 예정이다.

아울러 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장 상황 등을 고려해 5년 이전 합리적 수준으로 환원하고, 현행 9억원 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무를 폐지하는 등 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화해 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용키로 했다.

규제지역 무주택자 LTV는 시장과 가계부채 여건을 분석해 점차 상향하는 방안을 추진한다. 공시가격과 관련한 국민 부담을 추가 완화하고 산출 과정의 근본적인 투명성도 높인다는 계획이다.

주택 공시가격 하락(내년 3월 발표) 효과를 반영해 2023년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 내년 4월께 현행 45%보다 낮은 수준으로 인하하기로 했다.

2024년 이후 공시가격 현실화 계획(목표 현실화율, 이행기간 등)은시장 상황 등을 반영해 내년 하반기 중 마련할 예정이다.

안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례보금자리론(1년 한시)’을 확정 후 내년 1분기 중 시행한다. 특례보금자리론은 기존 보금자리론 대비 지원 대상(주택가격 6억원→9억원 이하)과 대출한도(3억6000만원→5억원)를 확대한 것이 특징이다. 기존 7000만원 이하 소득제한 규정도 없다.

내년 1월부터 재건축 안전진단 합리화

내년 1월부터 과도하게 위축된 재건축 정비사업 활성화를 위한 안전진단 합리화 방안이 시행된다.

구조안전성 비중 하향(50→30%)과 주거환경(15→30%)·설비노후도(25→30%) 비중 상향, 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준 완화(30점 이하→45점 이하), 공공기관 적정성 검사 지자체 요청 시 제한적 시행 등이 개선된다.

앞서 정부가 지난 8월 16일 발표한 공급 계획(270만 가구)의 정상 추진을 원칙으로 하되, 시장 상황을 고려해 공급 속도도 탄력적으로 조절한다.

다만, 3기 신도시(남양주왕숙 6민6000가구, 부천대장1만9000가구, 고양창릉 3만6000가구, 인천계양 1만7000가구, 하남교산 3만3000가구)의 경우 내년 상반기 중 전체 토지보상 완료및 부지 조성 착공을 목표로 속도감 있게 추진한다는 방침이다.

아울러 공공택지 내 민간 주택에 사전청약 의무(신규 매각택지 사전청약의무 폐지, 기매각 택지 매입 후 6개월→2년 한 연장)를 완화하고, 필요할 경우 공공부문 주택 분양 일정을 추가 조정해 분양물량 분산도 유도한다.

이와 함께 공공임대주택의 마감재 향상 등 주택 품질 개선과 일자리·복지서비스결합 확대 등을 통한 주거 질 개선 작업도 병행해 진행할 예정이다.

부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통을 지원해 PF(프로젝트 파이낸싱)시장 연착륙을 지원한다.

이를 위해 주택도시보증공사(HUG)는 부동산 PF 보증을 5조원 추가 확대하고, 미분양 PF 보증 신설(5조원)을 내년 1월 조기 시행한다. 여기에 HUG·한국주택금융공사(HF)는 향후 시장 상황에 따라 단지 PF-ABCP를 장기 대출로 전환할수 있는 사업자보증도 신설할 예정이다.

또한 재건축·재개발 활성화 및 그동안 지속 제기돼 온 임대주택품질 개선 수요 대응을 위해 표준건축비도 현실화(9.8%↑)할 계획이다.

임대차 시장의 구조적 안정화도 도모한다. 먼저 2020년에 대폭 축소된 등록임대 유형 중 국민주택규모 장기 아파트(전용 85㎡ 이하) 등록을 재개한다. 또 맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차시장의 장기 안정에 기여할 수 있는 임대사업자도 육성한다.

정부가 2020년도 대폭 축소된 등록임대 유형 중국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85m2 이하) 등록 재개한다. [자료 = 국토부]

전세사고 방지를 위한 제도 개선을 지속 추진하고 특별 단속·상시 공조체계 구축으로 시장 안정 기반을 조성하고, 임차인 알권리 강화 등을 통해 계약 전후 사고 위험 최소화한다는 방침이다.

앞서 국토부는 지난달 21일 계약 전 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보 및 체납정보 확인권과 계약체결 후부터 입주 전까지 임대인 담보권 설정금지 특약을 신설한 바 있다.

범정부 전세사기 특별단속(2022년 7월~2023년 1월) 결과를 내년 2월 중 발표하고, 이후에도 관계기관 간 정보 공유 등 상시 공조 체계를 구축한다.

아울러 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 연구용역 결과(2023년까지)를 바탕으로 개정 여부·방향에 대한 관계부처(국토부·법무부·기재부) 협의 및 사회적 합의도 추진할 계획이다.

임차인 주거부담 완화·전세사고 피해 지원

임차인 주거 부담 완화를 위해 HF의 전세자금대출 보증비율을 90%→100%로 올리고, 추가 대출금리 상승 위험을 완화할 수 있는 고정금리 전세자금대출 상품을 확대하도록 유도한다.월

세 세액공제(한도 750만원) 대상 주택 기준도 3억원에서 4억원으로 상향 조정한다. 또한 전·월세 대출 원리금 상환액 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대한다.

국토부는 공공주택 공급, 공공임대 혁신 등 새정부 주거복지 정책을 종합한 ‘서민·취약계층 주거복지 강화 방안’을 마련해 이른 시일 내에 발표할 계획이다.

전세사고 피해 지원과 관련해서는 최근 빌라왕 사건 등 피해자 구제 위한 범정부 ‘법률지원TF 가동’ 및 보증금 수령(보증보험 가입자), 법률구조 등 다각적 지원에 나설 방침이다.

국토부는 내년 1월까지 범정부 전세사기 특별단속 결과를 내년 2월 중 발표하고,임차인 보호 제도개선 사항에 대한 설명자료 제공 등 홍보도 강화한다는 계획이다.

아울러 전세사기 피해 임차인 대상으로 생활 안정 위한 주택도시기금초저리 자금대출(가구당 1억6000만원, 연 금리 1% 수준, 최대 10년 등 ) 지원을 이르면 내년 1월 중순께 시행하기로 했다.