최대 8억 ‘뚝’ 신저가 쇼크...하락 아파트에 무슨 일이 [매부리레터]

서울 송파구 헬리오시티

부동산 거래가 위축되면서 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트 중심으로 신저가가 쏟아지고 있습니다. 부동산정보업체 직방이 조사한 바에 따르면, 서울 아파트는 최대 8억원 가까이 가격이 떨어진 곳도 나왔습니다. 서울, 경기 분당 등 수도권 입지 좋은 곳의 아파트 중 많이 떨어진 곳은 5억원 이상 떨어졌습니다. 유독 이번 하락장때 많이 떨어진 곳의 특징은 무엇일까요?

21일 직방이 전국 아파트 실거래를 조사한 결과, 가장 많이 떨어진 아파트는 서울 잠원 동아(전용 59㎡)로 최대 7억8000만원이 하락해 14억7000만원에 거래됐습니다. 이는 최근 한달 거래(12월17일 기준)를 직전 1년 최저가와 비교한 것입니다. 즉, 1년전 최저가에서 또 떨어진 거래중에 가장 하락폭이 큰 단지를 순위화한 것입니다.

하락폭이 가장 큰 단지 50곳은 대부분 수도권 아파트입니다. 경기도 광교호반베르디움(전용 122㎡)는 직전 최저가 대비 4억3500만원 하락한 8억5000만원에 거래됐습니다. 서울 송파 대단지 헬리오시티(전용 85㎡)는 16억7000만원으로 직전 최저가 대비 4억3000만원 떨어졌습니다.

서울 상일동 고덕자이(전용 85㎡)도 4억원가까이 하락해 12억1000만원에 거래됐습니다. 송도더샵마스터뷰, 해운대 우동 해운대자이2차도 직전 신저가보다 4억원 가량 더 떨어졌습니다.

하락액이 큰 아파트 순위. 자료제공=직방

최근 전국적으로 하락 거래가 찍히고 있지만, 유독 하락거래가 많이 나오는 곳은 대단지 신축이 밀집한 곳입니다. 서울 송파, 고덕, 경기 수원 영통, 동탄 등 주로 신축 대단지가 밀집한 지역입니다. 호갱노노에서 실시간 많이 본 아파트 순위에 자주 오르는 헬리오시티, 영통 힐스테이트, 동탄역시범우남퍼스트빌 등이 대표적입니다. 대단지에 신축으로 지난 상승장때 2배 이상 오른 곳들입니다.

물론 소형 단지들중에는 거래가 없어서 하락 시세가 반영이 안된곳도 많습니다. 아무래도 대형 단지는 물량이 많은 만큼 이러한 비수기에도 거래가 일어나고, 이로 인해 하락 거래가 더 뚜렷하게 드러나는 것처럼 보입니다.

‘많이 오른 곳이 제일 먼저 빠진다’

투자업계 명제가 하락장때 여실히 입증되고 있습니다. ‘체념한 당신이 놓치고 있는 서울아파트 2급지의 비밀’(가즈하 지음)에서 저자는 1급지, 신축이 하락기때 더 많이 하락한다고 설명합니다.

대표적인 곳이 서울 1급지 강남입니다.

“강남이 대부분이 선호하는 핵심지임은 분명하지만, 하락기가 되면 가장 강한 하방압력을 받는 곳”이라면서 거품낀 아파트에 대해 경고합니다.

“1급지는 상승할때 무섭게 오르지만 하락할때는 하방 경직성이 낮아 많이 떨어지기도 한다. 입지가 안 좋은 경우 대형(평수)이라는 말이 붙으면 하방 경직성이 급격히 약해지며, 신축빨이라는 말이 첨가되면 하방 경직성은 바람 앞에 등불이 된다. 그나마 입지가 우월하면 시간이 지나서 가격이 회복되지만, 입지가 좋지 않으면 과거의 고점은 다시 찾아오지 않을 수 있다.”

상승장때 1급지, 신축 아파트가 많이 올랐습니다. 투자 수요가 세게 붙은 곳은 하락기때 투자 수요가 빠지면서 하락폭이 크다는 설명입니다.

지금 하락폭이 큰 곳은 그만큼 상승장때 유망지역으로 많이 오른 곳이라는 이야기입니다.

관건은 전세가입니다. 전세가가 집값 하락의 지지선 역할을 해주고 있는데 전세가도 속절없이 하락하고 있기 때문에 매매가 하락에 불이 붙는 형국입니다.

하락장때 가장 많이 빠진 아파트는 금새 회복할 수 있을까요? 아니면 하락 추세를 더 지켜봐야할까요? 또한 이렇게 가격이 내려앉은 아파트가 전고점을 회복할때까지는 얼마나 걸릴까요? 2008년 부동산 침체후 2016년 부동산 상승기가 오기까지 10년이상 횡보한 곳들이 많았습니다. 재테크에 대한 자세한 이야기는 매부리레터에서 확인 가능합니다. 네이버에서 매부리레터를 검색하면 됩니다.

네이버에서 매부리레터를 검색하면 구독할 수 있습니다.