'특례보금자리론' DSR 제외…연봉 4830만원 넘으면 5억 대출 가능

기존 보금자리론과 마찬가지로 DSR 대신 LTV 70%·DTI 60% 적용
"고금리 차주 부담 완화"vs"집값 하방압력 커 4~5%대 이자도 부담"

서울 아파트 단지 모습.ⓒ News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 9억 미만 주택 구매시 연 4~5%대 고정금리로 최대 5억원을 빌려주는 '특례보금자리론'에 대해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하지 않는 방향으로 추진 중이다. 특례보금자리론도 기존 보금자리론과 마찬가지로 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 적용한다는 방침이다. 이에 따라 소득이 적은 서민 실수요자들도 대출한도가 일부 늘어나는 효과가 있을 것으로 예상된다.

21일 금융권에 따르면 정부가 내년 출시 예정인 '특례보금자리론'에 대해 DSR 규제를 적용하지 않는 방향으로 준비 중인 것으로 알려졌다.

김주현 금융위원장은 지난주 대통령 주재 '국정과제 점검회의'에서 특례보금자리론을 언급하며 "DSR 규제 적용을 받지 않기에 집을 마련하시는 분들이 굉장히 요긴하게 쓸 수 있는 제도"라고 밝혔다.

특례보금자리론은 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 정책모기지 상품이다. 금융당국은 차주들의 금리부담 경감을 위해 특례보금자리론을 내년 1년간 한시적으로 운영할 계획이다. 신규 주택구매자는 물론 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 갈아타려는 차주, 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대(보전용) 모두 이용할 수 있다.

보금자리론은 약정만기(최장 50년) 동안 비교적 낮은 고정금리로 원리금을 매달 갚아나가는 주담대 상품이다. 기존엔 부부합산 소득 7000만원 이하, 시가 6억원 이하 주택을 살 때만 이용할 수 있었다. 내년 특례보금자리론으로 확대되면 주택가격 요건은 시가 6억원에서 9억원 이하로 확대되고, 소득요건은 아예 없어진다. 대출한도는 최대 3억6000만원에서 5억원까지 늘어난다. 확대되는 대출 기준은 은행권이 현재 운영 중인 적격대출과 유사하다.

이로 인해 대출시장에선 특례보금자리론의 DSR 적용 여부에 대해 관심을 가져왔다. 현행 보금자리론은 서민의 내 집 마련 지원을 위해 DSR 규제가 제외되나, 주택가격 기준과 대출한도가 높은 적격대출은 DSR 적용을 받기 때문이다.

당국은 안심전환대출과 적격대출, 보금자리론 세 가지 상품을 통합하는 과정에서 기존 대출 대상자에게 불이익이 생기지 않도록 신경 쓴 것으로 전해졌다. 보금자리론이 특례보금자리론으로 확대되는 과정에서 DSR 규제가 새로 추가되면 기존 보금자리론 이용자들이 불이익을 볼 수 있기 때문이다.

서울시내 한 은행에서 운영 중인 대출 관련 창구.ⓒ News1 황기선 기자

특례보금자리론 역시 기존 보금자리론과 마찬가지로 DSR 대신 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)가 적용될 것으로 예상된다. 현재 보금자리론과 안심전환대출은 LTV와 DTI를 각각 70%, 60% 수준으로 적용하고 있다.

이렇게 될 경우 상대적으로 수입이 적은 서민 실수요자들도 대출한도가 일부 확대되는 혜택을 볼 수 있다. DSR과 DTI 모두 소득에서 대출이 차지하는 비중을 제한하는 규제지만, DSR이 더 엄격하다. DTI는 담보대출 원리금 상환액과 기타 대출은 이자 상환액을 빚으로 보지만, DSR은 담보대출 원리금 상환액은 물론 기타 대출도 원리금까지 모두 빚으로 본다. 현재 총대출액이 1억원을 넘으면 DSR 40%가 적용돼, 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없는데 특례보금자리론은 이 제한을 받지 않는다.

예를 들어 연봉 6000만원 차주의 경우 DSR 규제에선 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%인 2400만원을 넘을 수 없다. 기존 5000만원 신용대출(연 5%)이 있을 경우, 이미 DSR이 22.6%를 넘어 주담대를 연 4.5%, 40년 만기 조건으로 받더라도 추가 대출을 2억3000만원밖에 이용할 수 없다. DSR 계산시 신용대출은 일괄적으로 만기 5년짜리 분할상환대출로 취급돼 월 원리금이 94만원(연간 1130만원)으로 산정되기 때문이다.

그러나 DTI에선 신용대출 반영시 이자(월 21만원, 연간 250만원) 부분만 보고, DTI 60% 적용시 연간 원리금도 소득의 60%까지 허용되기 때문에 특례보금자리론의 대출한도인 5억원을 모두 다 받을 수 있게 된다. 만약 특례보금자리론의 금리가 연 5% 수준에서 책정되더라도, 다른 대출이 없다면 최소 연봉 4830만원 이상부터 특례보금자리론 대출한도 5억원을 다 받을 수 있을 것으로 예상된다.

금융위는 특례보금자리론의 대출금리를 시중 금리보다 낮게 책정할 방침이다. 우대형 안심전환대출(연 3.8~4.0%)과 보금자리론(연 4.25~4.55%) 등의 금리를 종합적으로 검토해 결정할 계획이다. 현재 4% 중후반~5% 초반대가 유력하게 거론되고 있다. 현재 시중은행 주담대 금리가 5% 초반~7% 중후반까지 형성된 것을 고려하면 최대 2%p가량 저렴한 수준이다.

그동안 최고 연 8%에 육박하는 고금리 주담대에 힘겨워했던 차주들은 특례보금자리론 공급 소식에 일부 안도의 한숨을 내쉬는 분위기다.

반면 특례보금자리론에 대한 우려의 목소리도 적지 않다. 대내외적인 요인으로 집값 하방압력이 거세고, 금리도 예전에 비해 크게 오른 상황에서 무리하게 대출을 유도하는 것이 아니냐는 지적들이 제기되고 있다.

금융권 관계자는 "특례보금자리론은 금리인상기에 고금리 차주의 이자 부담을 경감하는 측면에서 의미가 있다"며 "다만 주택시장 침체가 장기화되고 있고, 예전 연 2~3% 수준의 대출금리에 비하면 연 5% 금리도 싼 것은 아니기 때문에 각자의 사정에 맞춰 신중한 선택을 해야 한다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr