'부담부증여' 주택 양도 때 꼭 따져봐야 할 것들[권태우의 세무Talk]

권태우 세무사

열공씨는 서울에 거주하는 2주택자이다. 다주택 중과 유예기간 내에 주택 1채를 처분할 계획이었으나 최근 들어 급격하게 냉각된 주택 거래 시장 때문에 고민이 깊어진 그는 주택 1채를 자녀에게 증여할 것을 고려하고 있다.

더구나 내년부터 증여주택에 대한 취득세 과세 기준금액도 공시가액에서 시가 기준으로 변경된다고 하니 마음이 급해진 열공씨는 전문가 상담을 받아보기로 하였다.

문 = 현재 임대하고 있는 주택을 증여할 예정인데 부담부증여가 유리할까요. 단순 증여가 유리할까요.

답 = 증여 시점에서의 총부담세금 기준으로만 따진다면 부담부증여와 단순증여는 증여자가 부담할 양도소득세에 따라 유불리를 판단하게 됩니다. 부담부증여 시 채무 승계분만큼 증여가액이 줄어들어 증여세는 감소하지만 대신 증여자의 채무감소로 인한 양도소득세가 증가할 수 있기 때문입니다. 그리고 승계된 채무는 상환 시까지 매년 사후관리대상이므로 채무상환을 증여자가 대신할 경우 추가로 증여세가 고지될 수 있는 점도 고려 대상이라 하겠습니다.

문 = 부담부증여로 인해 양도소득세가 발생할 때에도 다주택 중과 규정이 적용되는지요.

답 = 증여 시 부채승계는 양도로 간주되므로 일반 양도소득세 규정과 동일하게 적용됩니다. 다만 현재는 2023년 5월9일까지 다주택 중과 규정이 한시적으로 유예되어 있으니 중과대상은 아닙니다.

문 = 증여 시 ‘부당행위계산’과 ‘배우자 등 이월과세’도 고려해야 한다던데 그게 뭔가요.

답 = 부당행위계산과 이월과세는 증여받은 부동산 등을 5년 이내에 양도할 때 수증자가 아닌 증여자의 최초 취득가액과 취득일을 기준으로 양도소득세를 계산하는 제도입니다. 다만 실제 적용요건과 세액계산 방법 등에 있어 다소 차이가 있습니다.

문 = 증여받고 5년 이내에는 아예 팔지 못한다는 의미인지요.

답 = 양도는 가능하나 조세회피 목적의 증여를 방지하고자 하는 제도적 장치로 양도소득세의 재계산에 그 목적이 있다 하겠습니다.

문 = ‘부당행위계산’과 ‘배우자 등 이월과세’는 어떤 차이가 있는지요.

답 = 이월과세는 수증자가 배우자와 직계존비속인 경우에 해당되며 부당행위계산은 모든 특수관계인에게 증여 시 해당됩니다. 이월과세의 경우 증여 자체는 인정하므로 이후 양도 시 수증자의 양도로 봅니다. 하지만 양도차익을 계산할 때 취득가액은 증여자의 최초 취득가액으로 해야 하며 대신 수증자가 부담했던 증여세를 양도소득세 필요경비로 공제해주고 있습니다. 반면 부당행위계산은 애초의 증여행위 자체를 인정하지 않으므로 증여세는 취소되며 증여자의 애초 취득기준으로 양도소득세를 계산해 양도소득세 납세의무자는 증여자가 되는 것입니다. 이월과세나 부당행위계산 모두 수증자 기준 양도소득세와 비교해 더 큰 금액을 최종 양도소득세로 내게 되어 있습니다.

문 = 취지는 알겠지만 이해가 가지 않는 부분이 있네요. 특히 증여받은 사람이 양도했는데 증여한 사람이 양도소득세를 내야 한다는 점입니다. 혹시 예외규정 같은 건 없는지요.

답 = 이월과세의 경우 수증자가 1가구 1주택 비과세 요건을 만족한 후 양도할 때는 적용되지 않습니다. 부당행위계산은 양도소득이 수증자에게 실제로 귀속되는 경우 증여행위가 유효한 것으로 보아 적용을 배제하고 있습니다. 이때 유의할 사항은 이월과세에 해당되지 않더라도 바로 적용이 배제되는 것이 아니라 부당행위계산에 해당되는지 여부도 추가로 확인해 보아야 합니다. 그러므로 배우자와 직계존비속에게 증여한 후 양도한 주택이 비과세주택요건을 만족할 뿐 아니라 그 양도소득이 실제 수증자에게 귀속돼야 제외되는 것입니다. 기타 특수관계인에게 증여한 경우는 양도소득이 수증자에게 실질 귀속돼야 적용이 배제되는 것입니다.

권태우 세무사