1천 채 깡통 전세 '빌라왕', "세입자 폭탄돌리기하다 터졌다"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2022년 12월 20일 (화요일)

□ 진행 : 이현웅 아나운서

□ 출연: 조세영 부동산 전문 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 요즘 동네에서 또 직장에서 사람들 모일 때면, '빌라왕'에 대한 얘기가 심심치 않게 나오고 있습니다. 최근 수도권에 1,000 채가 넘는 빌라를 갖고 있던 이른바 '빌라왕' 40대 김 모 씨가 갑자기 숨지면서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하고 있는데요. 아예 빌라 건물 전체가 전부 김 씨 소유인 경우도 있었다고 합니다. 게다가 세금을 62억 원 넘게 내지 않고 있다가 숨진 상황이라서 세입자들이 전세 보증금을 받지 못할 위험이 커졌다고 하는데요. 관련된 내용들, 조세영 부동산 전문 변호사와 함께 정리해보겠습니다. 변호사님 안녕하십니까?

◆ 조세영 부동산 전문 변호사(이하 조세영): 네, 안녕하십니까.

◇ 이현웅: 오늘 인터뷰를 위해서 좀 보다 보니까, 이전에도 '빌라의 신'도 있었고요. 이번에 '빌라왕'도 있고, 이렇게 비슷한 사건이 꽤 돼 보이는데. 대부분 타깃은 빌라인 것 같아요?

◆ 조세영: 네, 그렇습니다. 빌라는 아파트에 비해서는 선호도가 떨어지기 때문에 돈을 주고 사려고 하는 사람은 많이 없는 반면에, 깨끗하게 인테리어만 되어 있다면 전세로 들어오려는 세입자 수요는 많거든요. 이 점을 악용한 겁니다. 특히 아파트는 포털사이트에 검색만 해봐도 정확한 시세를 쉽게 알 수 있는 데 비해서 빌라는 실거래가 조회가 쉽지 않다는 점도 사기 범죄에 이용되기 쉬운 이유입니다. 그래서 매매가 자체를 부풀려서 매매가에 꽉 찬 '깡통 전세'를 받아서 보증금을 가로채는 방식의 사기가 일어나게 되는 겁니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 그동안 '빌라왕'이 사들인 빌라와 오피스텔이 1,100여 채 정도가 된다고 하고, 지금까지 확인된 피해자 규모가 400명 정도로 알려지고 있는데, 변호사님께서는 실제 피해 규모가 더 클 것으로 예상하고 계신다고요?

◆ 조세영: 네. 아직 만기에 이르지 않은 세입자들의 경우는 피해자로 집계가 되지 않고 있고 또 본인이 사기 피해자가 되었다는 사실을 모르고 계시는 경우도 있기 때문에.

◇ 이현웅: 지금 이 순간에도요?

◆ 조세영: 네, 그렇습니다. 아직 만기되지 않아서 집주인한테 연락할 일 없는 분들은 모르고 계실 수도 있거든요. 그래서 시간이 갈수록 피해자 규모는 늘어날 것으로 보입니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 당연히 형편만 된다면 1,000채 이상 가지고 있을 수 있을까 싶은데. 이게 상식적인 규모는 아닌 것 같거든요. 그러면 전세 사기의 가능성도 있어 보입니까?

◆ 조세영: 그렇습니다. 그전에 많이 화제가 됐었던 '세 모녀 사건' 등이 이런 식으로 일어났었는데요. 통상 매매가를 부풀려서 거의 비슷한 금액의 보증금을 받아서 뒤에 있는 건축주, 컨설팅업자, 중개인 등이 나눠먹기를 하는 방식으로 범죄가 이루어지는데요. 이 사건의 경우도 전체적인 형식을 보면 이 경우와 마찬가지로 예상이 됩니다.

◇ 이현웅: 지금 보면 전체 금액을 다 주고 사들인 건 아닌 것 같고, 전세를 끼고 집을 사는 '갭 투자' 방식으로 여러 빌라를 사들인 것으로 알려지고 있고요. 그러다 보니까 사망 전부터도 전세금을 돌려주지 못해서 경찰 수사를 받고 있었다고 하는데, 이런 부분까지 다른 세입자들은 알 수는 없는 건가요?

◆ 조세영: 그렇습니다. 세입자로서는 계약하기 전에 집주인의 개인적인 채무관계나 수사가 진행 중이다라는 개인정보를 알 방법이 없습니다. 세입자가 계약 관계를 직접 확인할 수 있는 정보는 부동산 등기부 등본 정도가 전부라고 보시면 돼요.

◇ 이현웅: 그렇군요. 그러다 보면 똑같은 문제가 또 발생하지 않을까 하는 우려도 되는데, 한 사람이 이렇게 1,100여 채 정도를 거래를 했는데 국세청은 자금 출처를 한 번도 들여다보지 않은 것으로 알려지고 있고요. 이렇게 아무런 제재가 없을 수 있는 건가요?

◆ 조세영: 국세청에서는 통상 부동산 거래 1건 기준으로 들어가는 금액이 고액인 경우에는 자금 출처 조사 등을 시행하는 것으로 알고 있는데, 이 사건은 1건, 1건을 따로 보면 그렇게 의심스러운 측면은 없을 수 있습니다. 보증금을 끼고 집을 매입하는 형태의 갭 투자는 아파트와 빌라를 막론하고 전국 어디에서나 쉽게 찾아볼 수 있는 형태의 거래니까요. 세금 체납이 있다라고 해서 그 사람한테 부동산을 못 사게 하는 그런 식의 법령도 없기 때문에 그런 부분들이 간과된 것 같습니다.

 ◇ 이현웅: 지금 돈을 돌려받지 못할 우려의 시선들이 계속 이어지고 있는 상황인데, 이게 단순히 임대업자가 사망했다는 이유 때문은 아닌 거잖아요?

◆ 조세영: 그렇습니다. 사망으로 인해 보증금을 받을 수 없게 된 것은 아니고요. 애초에 깡통 전세로 계약되었다는 점 자체로 인해서 보증금을 돌려받기 어려운 구조였다고 보시면 됩니다. 매매가와 보증금이 거의 비슷하다면, 집이 경매로 넘어가면 낙찰가는 당연히 시세보다 훨씬 낮아지니까 그 자체로 이미 보증금 일부에 대한 손해는 예견이 되어 있었던 것이고. 세금 체납도 있었기 때문에 더 손해 범위가 커진다고 보시면 됩니다.

◇ 이현웅: 부동산이 상승기이고, 전세 거래가 활성화되고, 이럴 때에는 어떻게 보면 드러나지 않고 있다가 이번에 금리도 올라가고 전세를 들어오려는 사람들도 적어지다 보니까 더 문제가 부각이 된 건가요?

◆ 조세영: 그렇죠. 왜냐하면 다음 세입자가 같은 보증금을 내고 또 들어오게 되면 사실은 전 세입자분들은 피해를 입으시는 게 없기 때문에 약간 폭탄 돌리기 개념으로 계속 전세와 전세로 이어지는 상황이었다면 문제가 안 생겼을 텐데, 최근에 경기가 나빠지고 또 세금 체납 같은 문제가 불거지면서 이게 터졌다고 보시면 될 것 같아요.

◇ 이현웅: 피해자의 일부는 전세금반환보증보험에 가입을 한 것으로 전해지고 있어요. HUG(주택도시보증공사)를 통해서 가입하는 경우들이 있었던 것 같은데, 그런데 대위변제 절차를 밟지 못하고 있다고 합니다. 이게 왜 그렇습니까?

◆ 조세영: 보증보험에 가입한 세입자가 임대차 계약이 끝나서 집주인한테 '보증금 돌려주세요' 했는데 돌려받지 못하는 경우에는 주택도시보증공사에 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 이 절차를 위해서는 우선 임대차 계약이 종료가 돼야 되잖아요. 그래서 임대차 계약이 해지되었으니까 '보증금 돌려주세요'라고 집주인에게 통지했다는 사실을 증명할 수 있는 문자라든지 내용증명, 이런 걸 보냈다는 사실을 증명하는 서류를 제출을 해야 되는데, 문제는 집주인 김 씨가 사망한 이유이기 때문에 이런 통지를 받을 집주인 자체가 없어지게 된 거죠. 그래서 상속인에게 해야 되는데요. 현재 상속인인 부모가 상속 포기를 할지 여부를 정하지 못한 미정인 상태라고 해요. 그래서 상속 포기를 하게 되면 또 4촌 이내 혈족까지 상속이 계속 이루어지고 그 모두가 포기하면 법원에서 상속재산 관리인을 선임할 수 있는데, 이 절차까지 진행되는 데 상당한 시일이 소요되기 때문에 피해자분들이 계속 기다리고 있는 겁니다.

◇ 이현웅: 이분들 중에서는 또 이사 일정을 맞춘 경우도 있을 거고요. 그 돈이 한두 푼이 아니고 대부분 전세금이라고 하면 수억 대이기 때문에 그게 당장 필요한 분들도 많을 텐데, 시간이 길어지면 피해자도 그렇고, 피해 규모도 그렇고 더 커질 수 있겠네요?

◆ 조세영: 그렇습니다. 이사라는 게 쉽게 일어나는 게 아니라 계획을 해서 다음 계약을 하셔서 이렇게 돈을 받아서 다음 집의 돈을 치르셔야 되는 구조인데, 지금 이 길이 막혔다고 보시면 돼요.

◇ 이현웅: 앞서서 말씀해 주신 상속을 가족, 친인척이 포기했을 경우에 관리인을 선정한다고 하셨는데, 이 사람은 어떻게 선정이 되는 겁니까?

◆ 조세영: 이거는 이제 신청을 통해서 법원에서 상속재산 관리인이라는 공적인 지위의 어떤 사람을 선임을 해서 이분이 상속에 관련된 재산 처리를 맡아주는 개념이라고 보시면 됩니다.

◇ 이현웅: 실제로 빚이나 재산을 상속받는 건 아니고 그에 대한 처리만 관리를 한다는 거죠?

◆ 조세영: 네, 맞습니다.

◇ 이현웅: 관리인이 선정이 된다면 반환보증보험에 가입한 사람들은 이후에 절차를 밟아서 피해를 줄일 수 있겠습니까?

◆ 조세영: 그렇습니다. 보증보험에 가입되어 있는 분들은 시간이 좀 걸릴 뿐이지 궁극적으로는 보증금을 받으실 수는 있을 것 같습니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 그리고 종부세가 62억 체납 중인 상태라고 전해지고 있는데, 지금 1,100여 채를 굴리면서 62억의 종부세가 체납이 된 상태입니다. 이거는 돈을 못 낸 겁니까, 아니면 안 낸 겁니까? 어떻게 추정해 볼 수 있겠습니까?

◆ 조세영: 이제 더 수사가 진행이 돼 봐야 알겠지만, 김 씨 같은 경우에는 자신의 자금이 굉장히 많아서 빌라를 매입한 케이스가 아니고 거의 명의만 이렇게 계속 둔 케이스라고 보시면 돼서 명의를 가지는 순간 어쨌든 재산세라든지 종부세 같은 세금은 발생할 수밖에 없는 거고, 이 부분은 어쩔 수 없이 못 낼 것이다라고 스스로도 예상을 했을 것이고 그 배후에 있는 자들도 그 부분은 그냥 안고 가는 느낌으로 탔을 것이라고 예상이 됩니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 그러면 이렇게 체납 중인 세금이 있을 경우에 나중에 빌라나 가지고 있는 것들을 팔아서 마련된 돈으로 피해자들의 보증금을 먼저 반환해 줍니까, 아니면 세금을 먼저 내게 됩니까? 우선순위가 어떻게 돼요?

◆ 조세영: 종부세는 '당해세'라고 그래서 집에 연관된 세금이거든요. 그래서 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금보다 선순위로 증수가 됩니다.

◇ 이현웅: 종부세가 선순위인가요?

◆ 조세영: 네, 이거는 국세기본법상 정해져 있는 부분이라서 세입자분들에게 매우 불리하게 작용이 됩니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 그러면 일단은 62억 부분부터 완납이 되고 나서 나머지 돈으로 세입자 보증금들을 돌려주게 되겠네요.

◆ 조세영: 그렇습니다.

◇ 이현웅: 일단은 세입자분들 보증금을 온전히 받는 게 가장 중요할 것 같은데, 만약에 보증보험에 가입되어 있지 않은 분들 같은 경우는 아예 못 받을 수도 있는 겁니까?

◆ 조세영: 보증보험에 가입되지 않은 세입자분들도 집이 경매가 진행이 돼서 낙찰대금에서 보증금을 받아갈 수 있는 부분이 있다면 받으실 수는 있습니다. 그런데 이 사건의 경우에는 세금도 너무 많이 체납되어 있고 애초에 보증금 자체가 매매가와 비등해서 안타깝지만 많은 손해를 보실 수밖에 없을 것으로 보이고요. 이 경우에는 울며 겨자 먹기로 세입자가 직접 경매에 참여해서 낮은 가격으로 낙찰을 직접 받는 방법도 있긴 합니다.

◇ 이현웅: 본인이 직접 경매에 나선다.

◆ 조세영: 네. 왜냐하면 그냥 가만히 계시면 배당 순서가 후순이고 실제로 받는 돈이 너무 적거나 없는 경우가 많아서, 이런 집들은 유찰에 유찰을 거듭하면서 낙찰 대금이 굉장히 낮아질 수는 있거든요. 그래서 손해를 조금 줄인다는 의미로 소유권이라도 확보하시는 의미로 직접 낙찰을 받으시는 경우가 있죠.

◇ 이현웅: 그렇게 만약에 됐을 경우에, 2억의 전세금을 넣었는데 예를 들어 1억만 받게 됐다고 했을 때. 이거를 법적으로 청구하거나 소송을 걸거나 할 수 있는 방법은 지금으로써는 없는 건가요?

◆ 조세영: 당연히 집 주인 본인의 개인 재산이 있다면 그쪽으로도 다 압류 추심하실 수 있는데, 김 씨처럼 본인 개인 재산은커녕 거의 채무만 많이 쌓여 있는 경우들이 많아서 현실적으로는 돈을 직접 가지고 올 수 있는 방법이 없는 실정입니다.

◇ 이현웅: 현실적으로는 어려울 것 같다라는 말씀이시고. 근데 이런 경우에 보면, 이전에' 빌라의 신'도 그랬고요, 이번에 '빌라 왕'도 그렇고요. 1,000채. 이전에 '빌라의 신'은 3,000채, 이런 게 과연 혼자 스스로 개인이 할 수 있는 일인가라는 부분에 대해서 의구심이 들 수밖에 없는데, 조직적인 범죄가 의심된다는 그런 견해도 있더라고요. 어떻게 보시는지요?

◆ 조세영: 이게 아무래도 혼자 할 수 있는 규모도 아닐 뿐더러 명의자 입장에서는 굳이 살 이유가 없는 건이기도 하거든요. 왜냐하면 본인 앞으로 계속 세금이나 이런 것은 체납이 될 수밖에 없어서 경제적으로 이득을 보는 구조는 아니에요. 그래서 뒤에 통상 컨설팅업자, 중개업자, 건축주 같은 공범들이 존재를 해서 이 사람들이 함께 진행을 한다고 보시면 되는데, 물론 개별 사건마다 형태가 조금씩 다 달라서 직접 공모한 범위는 수사가 진행되어 봐야 알 수 있겠습니다.

◇ 이현웅: 만약에 그런 공범 관계가 증명이 된다고 그러면 세입자분들의 보증금을 그쪽으로 청구할 수는 없는 겁니까?

◆ 조세영: 가능하세요. 이게 형사처벌이 없다면 민사상으로는 계약자인 집주인에게만 돈을 달라고 하실 수 있는데, 형사 절차가 진행이 돼서 사기죄가 확정이 되면 사기 피해자 지위가 되시는 거니까 나머지 공범들에게도 돈을 요구할 권리가 생깁니다.

◇ 이현웅: 그러면 세입자분들이 보증금을 돌려받을 가능성이 아예 없는 건 아니고, 만약에 공범이 존재하고 그 공범 관계가 명확하게 인정이 된다면 가능할 수도 있다.

◆ 조세영: 네, 그렇습니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 요즘에 전세 사기라는 얘기를 보도에서 많이 보게 되는데, 지금도 집구하려는 분들 부동산 많이 가시잖아요. 그러면 갔을 때 이게 전세 사기인지 아닌지 꼭 확인해야 할 부분은 어떤 것이 있을까요?

◆ 조세영: 우선은 매매 시세를 미리 알아보셔서 매매가 대비 전세보증금이 너무 높은 경우는 안 들어가시는 쪽을 추천을 드리고요.

◇ 이현웅: 빌라는 매매 시세 알기가 어렵다고 하시지 않았나요? 어떻게 알 수 있죠?

◆ 조세영: 일단은 실거래가 조회가 가능한 경우도 있기 때문에 인터넷에 정보를 먼저 찾아보시고, 정보가 없는 경우에는 그 동네 주변에 오래 영업을 한 부동산, 중개업소 등을 몇 군데 찾아다니면서 아니면 전화를 돌려보시면서 전세를 구하러 왔다고 하지 마시고 '집을 사려고 왔다' 하시면서 매매가를 물어보시면 적정한 매매가를 어느 정도는 파악하실 수는 있거든요. 그래서 그렇게 매매가 대비 전세 보증금 너무 높은 경우는 안 들어가시는 게 좋고. 보증보험 가입된 경우와 안 된 경우가 지금 이 사건의 경우도 결론이 매우 달라지잖아요. 그래서 보증보험을 가능한 집인지 먼저 확인해 보시고, 반드시 가입하시는데 계약서에 이 특약을 써놓으셔야 합니다. '전세보증보험 가입이 안 될 경우에는 계약이 파기되고 계약금은 돌려준다' 아니면 계약서 작성 전에는 사실 가입 여부가 확정적으로 알 수 없기 때문에 이 부분을 써놓으시는 걸 추천 드리고요. 그리고 세금 문제 때문에 집주인한테 국세와 지방세 완납 증명서를 보여주시라고 요청을 하셔서, 이건 제도적으로 강제적으로 보여주게끔 지금 거의 마련이 된다고 하는데 아직까지는 시행이 안 되고 있어서 요청을 하셔서 보시는 것이 좋고. 그 외에 건축물 대장도 떼 보실 수 있으면 떼 보고, 위반 건축물이 있으면 전세보증보험이 가입이 안 되거든요. 그런 부분도 확인하시면 좋은데 계약을 진행하시면서 조금이라도 의심할 부분이 있다면 전문가를 찾아서 상담을 미리 받아보시는 쪽을 추천 드리고요. 정부에서 제도 개선을 많이 한다고 하니까 제도 개선과 정보 공유를 통해서 앞으로는 이런 안타까운 피해 사례가 많이 발생하지 않기를 바라겠습니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 분명히 개인이 노력해야 할 부분도 있겠지만 개인의 노력만으로 되지 않는 부분들이 있을 것 같아서요. 제도 개선이 필요하다는 생각 같이 공감을 해보고요. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 조세영 부동산 전문 변호사와 함께했습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)

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