[이슈인사이드] "전세금 먼저 달라"...임차권 등기 신청 최대

■ 진행 : 김영수 앵커

■ 출연 : 김예림 / 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스앤이슈] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 급증하고 있습니다. 보증금을 우선으로 받게 해달라는 신청은역대 최고를 기록했습니다. 부동산 전문으로 하는 김예림 변호사와 함께 짚어보겠습니다.

어서 오십시오. 먼저 빌라왕 얘기를 안 할 수가 없습니다. 수사와는 별개로 세입자 입장에서는 이자가 나가는 게 부담이지 않습니까? 많이 답답한 게 주택도시보증공사에 가입을 했더라도 해결이 안 되는 경우가 있다고 하더라고요. 왜 그러는 겁니까?

[김예림]

보증보험에 가입하더라도 보증보험상에 약관이나 이런 조건들을 충족하지 못하면서 또 돌려받기 어려운 경우들도 있고요. 보증보험 자체적으로 이런 경우를 걸러낼 수 있는 장치들이 부족하다 보니까 자꾸 이런 문제들이 재발하는 것 같습니다.

[앵커]

이게 어쨌든 숨진 김 모 씨죠. 빌라왕의 재산을 상속할 수 있는 사람이 나와야만 되는 거죠?

[김예림]

그렇죠. 그런데 지금으로서는 사실 상속등기까지도 시간이 걸리고 상속인들도 상속 포기를 할 가능성이 높기 때문에 전세보증금을 돌려받기까지는 시간이 많이 걸릴 수 있다고 보입니다.

[앵커]

지금 체납금액이 60억 정도라고 하니까 상속받을 사람이 나올 것 같지는 않은데 그러면 최종적으로 만약에 아무도 상속받지 않는다 그러면 어떻게 되는 겁니까?

[김예림]

상속포기가 이뤄지면 사실은 이거는 전세보증금을 변제받으실 분들이 대위등기를 하셔서 하시거나 아니면 재산관리인을 선임해서 경매에 넣을 수가 있기는 하거든요. 그렇게 되면 결국에 경매 절차로 나가서 거기서 낙찰이 되면 그 낙찰대금에서 배당을 받으시는 거죠.

[앵커]

어찌됐건 경매에 넘어가면 가격은 떨어질 테고 피해는 막을 수 없는 상황인 것 같습니다. 이게 김 모 씨, 빌라왕이 전세계약한 게 1000채가 넘지 않습니까? 흔한 일은 아닌데 공사에서 잡아낼 수 있는 장치는 없었던 건가요?

[김예림]

사실 공사에서 잡아내기는 조금 어려운 부분은 있어요. 그런데 이런 경우에 조금 아쉬웠던 부분은 어쨌든 한 사람의 명의로 1000채가 넘게 전세가 이뤄졌다, 계약 자체가.

그렇게 됐을 때는 어느 정도 위험군으로 분류해서 관리 감독을 할 필요도 있지 않았을까라는 생각이 드는데 지금까지 사실 보증보험 회사나 이런 쪽에서 적극적으로 이런 부분을 걸러내려고 노력하거나 이런 사실은 없었던 것 같아요.

그래서 허그 같은 경우에도 지난 6월에 처음으로 세 사람에 대해서 형사고소를 처음으로 진행을 했었거든요. 그래서 지금까지 적극적으로 대응한 사례는 별로 없었다라고 보셔도 될 것 같아요.

[앵커]

늦어기는 하지만 제도보완이 필요할 것 같고요. 거듭 조심하시라고, 변호사님께서 도움을 주셨던 사례 하나 소개를 해 주시면 좋을 것 같아요. 법인이 소유하고 있던 집을 계약했다가 피해를 본 분이 있었다고요?

[김예림]

실제로 여기는 나홀로 아파트였는데요. 나중에 공매통지서가 날아와서 보니까 이 법인이 여러 채, 굉장히 많은 수백 채의 집을 가지고 있었던 거예요. 그런데 여기 종부세가 체납되다 보니까 결국 공매에 들어가게 됐고 사실 임대차 보증금보다도 더 선순위 채권이 되거든요.

그래서 결국에는 경매절차에서 배당을 받지 못하게 되는 그런 불상사가 있었던 사례가 있었죠.

[앵커]

그러니까 집이 경매에 넘어갔는데 전세보증금은 받지 못하고 세금으로 다 나간 셈이네요. 궁금한 것은 세입자 입장에서는 국가가 세금 먼저 가져가지 말고 세입자들한테 돈을 돌려주면 되지 않나, 이런 생각이 들기도 할 것 같아요.

[김예림]

사실은 그렇죠. 왜냐하면 국가가 세금을 일단은 우선적으로 가져간다는 거고 당해세 같은 경우에는 임대차 보증금 채권에 대항력이 발생한 이후에 발생한 경우에도 우선 변제받을 수 있도록 되어 있거든요.

그래서 이것 관련해서 기재부에서 발표를 내기는 했어요. 그래서 임대차 보증금보다 뒤에 발생한 당해세 같은 경우에는 임대차 보증금 먼저 변제받을 수 있도록 하겠다라는 발표가 있기는 했지만 아직 입법화가 되지는 않았습니다.

[앵커]

그렇군요. 입법도 서둘러야 될 것 같고요. 작정하고 사기를 칠 생각이 아니더라도 최근에 집값이 너무 떨어져서 이런 비슷한 사례들이 나오고 있는 것 같습니다. 임차권 등기명령이라는 게 있더라고요. 이게 최대를 기록했다고 하는데 이거 개념부터 설명을 해 주시면 좋을 것 같아요.

[김예림]

일단 임대차 보증금의 대항력과 우선변제권을 갖추시려면 전입신고를 하시고 주택 인도 받아서 점유하시면서 확정일자 받으시면 되거든요. 그런데 부득이 임대차 종료됐음에도 임대차 보증금 돌려받지 못한 상황에서 이사를 하셔야 되면 이런 대항력을 상실할 수 있는 문제가 있어요.

그렇기 때문에 이때 임차권등기 명령 신청을 하셔서 등기를 하고 이전을 하시면, 그러면 대항력이 그대로 유지되는 장점이 있는 제도죠.

[앵커]

내가 이사를 갔지만 이 집에 살고 있다는 것을 확정을 해 주는 그런 효과인 거죠?

[김예림]

맞습니다.

[앵커]

세입자가 그러면 이건 어떤 상황일 때 이런 걸 신청을 하게 되는 겁니까?

[김예림]

일단 점유를 이전할 필요가 있을 때. 예를 들어서 새 아파트를 분양받아서 반드시 이사를 하셔야 된다거나 아니면 아이 학교 문제로 이사를 하셔야 된다거나 이런 사정이 있을 때 활용하실 수 있는 제도인 거죠.

[앵커]

그러니까 내가 이사를 가지만 이 집에 살고 있다는 것을 증명해 주는 그런 절차인 거고요. 법원에 신청하는 거라서 준비할 게 많을 수 있겠다는 생각이 들기도 하는데 어떻습니까? 과정이 어렵나요?

[김예림]

사실 전문가가 아닌 입장에서는 좀 하시기 어려울 수는 있는데요. 요즘에는 전자소송이나 이런 것들이 너무 잘 되어 있어요. 그래서 충분히 혼자서도 진행을 하실 수 있고 기본적으로 임대차 계약서라든가 임대차 보증금 납부한 내역서라든가 이런 걸 첨부하셔서 신청하시면 돼요.

[앵커]

변호사님 도움 없이도 할 수 있습니까?

[김예림]

충분히 하실 수 있습니다.

[앵커]

저도 한번 해 보겠습니다. 그러면 이 절차를 밟으면 못 받은 돈을 당장 받을 수 있습니까?

[김예림]

그렇지는 않고요. 이거는 대항력과 우선변제권을 확보해 주는 절차라고 보시면 되고 결국 임대차 보증금 받지 못하면 판결 받아서 경매나 이런 강제집행을 하셔야 되거든요. 그런데 여기에 굉장히 소요되는 기간이 길 수밖에 없는 거죠.

[앵커]

이것도 그러면 과정 중의 하나인 거네요.

[김예림]

맞습니다.

[앵커]

집 구하는 것 자체가 스트레스인데 이런 법적인 분쟁까지 가면 머리가 더 아파질 수밖에 없을 것 같습니다. 세입자가 경찰이나 법원에 가기 전에 예방할 수 있는 방법 소개를 해 주실까요?

[김예림]

전세제도도 존재하는 한 언제든지 전세계약이 만료됐을 때 임대차보증금 돌려받지 못하는 문제는 발생할 수 있겠죠. 그런데 미리 미리 계약 체렬하실 때 꼼꼼하게 보시면 좋을 것 같아요. 그래서 일단 주변 시세를 잘 확인을 하셔야 될 것 같고요.

이런 빌라 같은 것들은 거래가 빈번하게 안 되기 때문에 사실 시세를 파악하기가 어려운 부분들이 있거든요. 그래서 이런 걸 최대한 파악하려고 노력을 하시고 가장 문제도록 되는 것은 세금 체납 문제거든요.

그래서 미리 국세나 지방세 완납증명서 이런 것들도 요구해서 받아보시면 좋을 것 같고요. 그리고 가장 기본적인 건 임대차 계약을 체결하고 입주를 하셨다고 하면 대항력을 갖출 수 있는 확정일자 받고 전입신고 하고 이런 절차들을 꼭 하셔야겠죠.

[앵커]

대항력이라는 말이 어려울 수 있어서, 내 권리를 주장할 수 있는 그런 용도로.

[김예림]

임대차는 사실 임대차 계약 같은 경우에는 등기를 하지 않아도 등기와 같은 효력을 얻을 수가 있거든요. 그래서 전입신고 하시고 주택을 인도받고 확정일자 받으시면서 대항력과 우선변제권이 생기는 거죠.

[앵커]

아까 말씀해 주신 것 중에 집주인이 세금을 잘 내고 있는지 이런 걸 확인받는 게 필요하다고 하셨는데 지금 법적으로 강제가 되는 것은 아니지 않습니까?

[김예림]

아직까지는 그렇고요. 그런데 향후에 내년에는 입법이 돼서 아마도 이게 강제적으로 가능할 것으로 보이기는 합니다.

[앵커]

그러면 부동산 계약할 때 서류를 첨부받을 수 있게 되는 건가요?

[김예림]

지금 임대인의 동의가 없으면 이것 자체를 확인을 할 수가 없거든요. 그런데 앞으로는 계약이 이뤄지는 임차인 같은 경우에는 일방적으로 확인할 수 있게끔 그렇게 제도 개선이 지금 진행 중입니다.

[앵커]

그러면 집을 계약한 이후에 혹시 집주인이 빚을 내거나 그럴수도 있지 않습니까?

[김예림]

그럴 수 있는데요. 사실 근저당권 같은 경우에는 후순위 근저당이 될 가능성이 높아서 별다른 문제는 없는데 당해세가 사실은 문제인 거죠. 그래서 임대차보증금 확정일자 이후에 발생한 당해세 같은 경우에도 지금은 선순위 채권으로 변제를 받도록 되어 있기 때문에 문제인 거거든요. 이런 부분에 관한 입법이 빨리 되어야 손해를 입는 일들이 없을 걸로 생각됩니다.

[앵커]

이게 깡통 전세 논란이죠. 그렇게 부르고 있는데 최근에 정부에서 대책을 내놓기도 했어요. 아까 말씀하신 것처럼 납세증명을 요구하는 걸 강제하는 것들인데 여기서 조금 더 보완돼야 될 게 있을까요?

[김예림]

사실 웬만한 예방책은 다 나왔다고 보이기는 하거든요. 그런데 제가 봤을 때는 일단 대응책 부분에서는 조금 부족하다는 생각이 들어요. 그래서 실제로 대출을 연장해 준다거나 이런 것들은 있는데 저는 이 부분 관련해서는 그동안 사실 개인적인 문제로 치부를 했다면 보증보험회사라든가 이런 쪽에서 사회적 비용으로 투입을 해서 해결을 해야 될 문제로 볼 수도 있겠다라는 생각이 들어서 보증보험 요건을 완화한다거나 이런 부분들이 필요할 것 같기는 해요.

[앵커]

알겠습니다. 대법원 판결도 하나 주목을 받고 있어요. 세입자들을 보호하기 위한 계약갱신요구권, 청구권 관련 내용인데 집주인이 바뀌면 계약갱신 요구를 거절할 수 있다라는 취지의 판결이지 않습니까? 이걸 설명을 해 주실까요?

[김예림]

이게 임대차3법 개정되면서 굉장히 혼란이 많았어요. 실무상으로. 그러다가 계약갱신청구권 사용 관련해서도 분쟁이 많았었죠. 그래서 결국에 법원으로 갔는데 이게 하급심에서는 엇갈린 판결이 나온 거예요.

사안을 간단히 말씀드리면 일단 임대차 계약 갱신청구권은 임대차 계약 종료하기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사를 하실 수가 있는데 그 사이에 집주인이 바뀐 거죠.

그래서 집주인이 바뀌었는데 아직 등기는 되지 않았기 때문에 그 이전 집주인한테 계약갱신청구권을 사용했으면 이게 계약이 연장이 되냐, 이 부분이 쟁점이 됐던 건데 일단 1심에서는 기존 집주인에게 통보한 것은 효력이 없다고 봐서 계약갱신이 안 됐다라고 봤는데 항소심에서는 이걸 뒤집었어요.

그런데 대법원에서는 결국 새로 바뀐 집주인에게 계약갱신을 통보한 경우에도 효력이 있다. 왜냐하면 임대차 지위 자체를 그대로 승계하는 것이기 때문에, 이렇게 해서 판결이 확정이 됐죠.

[앵커]

이게 어쨌든 새 집주인이 거절을 할 때도 어떤 제안은 있어야 될 것 같은데 어떤 게 있습니까?

[김예림]

새 집주인이 거절할 때 일단은 명확하게 통보를 하셔야겠죠. 계약갱신청구권 관련해서 가장 문제가 많이 되는 것은 어쨌든 구두상으로 했는데 증거가 없다라든가 이런 부분 통해서 또 분쟁이 생기기는 하거든요.

그래서 명확하게 통지 절차를 거치시는 게 좋을 것 같고 꼭 이게 내용증명 이런 것들이 아니라고 하더라도 문자 메시지나 녹취나 이런 것들로도 증명을 하실 수가 있기 때문에 입증 자료를 갖춰두시는 게 좋을 것 같아요.

[앵커]

이게 집 문제를 가지고 법원에 갔다는 것 자체가 힘든 일이라고 말씀을 드렸는데 계약갱신청구권이 보완이 필요합니까, 이런 분쟁이 생길 정도로?

[김예림]

그런데 사실은 이게 임대차3법이 개정되면서 좀 분쟁이 많았죠. 그런데 법 개정 시점에는 항상 그런 분쟁들이 생길 수밖에 없어요. 왜냐하면 법에 전부 다 구체적으로 모든 사유를 명시할 수는 없기 때문에 그래서 어쨌든 법이 안정되려면 이런 법원의 해석들이 여러 차례 쌓여나아가야 되는 거죠.

그렇기 때문에 실제로 더 구체적으로 규정할 수 있는 부분들은 구체적으로 규정하면 좋고 그렇기는 하지만 어쨌든 해석들이 많이 쌓여 나가면서 실무에서는 분쟁이 많이 종식되는 상황으로 가고 있습니다.

[앵커]

전세사기 피해 관련해서 말씀 나눠봤습니다. 예방책은 나와 있고 사후대책이 필요할 것 같다는 말씀이셨습니다. 알겠습니다. 김예림 변호사였습니다. 감사합니다.

YTN 김영수 (yskim24@ytn.co.kr)

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