[영상]"금리 떨어질때까지 집값 하락 계속된다"

[2023 부동산 전망, 릴레이 인터뷰]
배문성 '부동산을 공부할 결심' 저자
"둔촌주공이 침체기 문 열어…똘똘한 한채 위험"

올해 마지막을 화려하게 장식할 줄 알았던 둔촌주공이 최종 5.4대 1로 기대 이하의 경쟁률을 기록하면서 분양시장에 경고등이 켜졌습니다. 부동산 경기가 완연한 침체기에 들어왔다는 걸 더 이상 부정하기 어려워 보이는데요.

분양미식회가 거시경제, 청약, 제도 등 다방면의 전문가들과 함께 내년 부동산시장 전망을 살펴봅니다. 처음으로 만난 분은 배문성 크레딧 애널리스트입니다. 과거 건설업 애널리스트로 활동한 경력을 살려 최근 책 '부동산을 공부할 결심'을 펴냈습니다.

배문성 애널리스트가 지금 부동산시장을 침체기라고 보는 이유는 '미분양' 때문입니다. 서울, 그중에서도 사람들이 선호하는 지역에서 미분양이 발생하는 게 침체기의 특징이라고 보는데요.

2014년 말에 분양한 경희궁 자이, 서울 센트럴 자이가 그 예입니다. 34평 기준 분양가가 6억~7억원 대로 지금으로선 매력적인 가격이지만, 당시엔 미분양이 발생했습니다. 올해 서울에서 분양한 아파트들이 대부분 낮은 경쟁률·계약률을 보인 것과 비슷한 상황입니다.

배문성 애널리스트는 "금리에 맞는 집값이 있다"고 말합니다. 올해 미분양이 발생했던 건 '고금리'의 영향이므로 저금리에 맞춰 상승한 집값이 충분히 낮아질 시간이 필요하다는 설명입니다. 결국 금리가 낮아지기 전까진 집값 하락도 계속될 것으로 봤는데요.

특히 최근 분양한 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 "침체기의 문을 열었다"고 강조했습니다.

2016년 3월 분양한 개포주공 2단지(래미안 블레스티지)의 경우 인근 시세보다도 분양가가 비쌌는데, 최종 경쟁률 33대 1로 마감했습니다. 이처럼 탄탄한 수요가 확인되니 인근 집값이 덩달아 오르는 '상승기'의 시작이 됐고요.

반면 둔촌주공은 1순위 청약은 3.7대 1, 최종 5.4대 1의 경쟁률로 마감했습니다. 비교군으로 꼽히는 송파 헬리오시티보다는 저렴했지만 수요가 없었다는 건 결국 집을 사려는 사람이 없다는 해석입니다.

'10만 청약설' 등 예측이 틀린 건 '무주택자'에 대한 고려가 부족했기 때문이라고 지적했습니다. 작년까지 집값 폭등기에 소외된 무주택자는 자산형성이 어려웠고, 아무리 시세보다 저렴하더라도 애초 청약하지 못하는 상황이었다는 겁니다.

그렇다면 내년에는 청약해야 할까요? 배문성 애널리스트는 분양가가 적정한지 고민이 될 땐 '금리'로 계산해 보라고 조언합니다.

예를 들어 둔촌주공의 분양가는 발코니 확장 비용들을 포함해 34평 기준 14억원입니다. 현재 시중 금리가 4% 정도니 이걸 예금했을 때 얻는 수익은 연 5600만원이죠. 이걸 월세로 환산하면 약 470만원인데, 현재 도곡렉슬의 월세가 450~500만원, 헬리오시티는 300만원 정도입니다.

둔촌주공이 헬리오시티보다는 상당히 비싸고, 도곡렉슬보다는 조금 저렴한 수준이라는 걸 알 수 있습니다. 다만 지금 같은 금리가 지속할 거라는 보장이 없으니 여기선 개인의 판단이 중요하겠죠. 예금 금리가 2%로 내려가면 둔촌주공의 월세 환산액도 200만원 초반대로 낮아지니까요.

몇 년간 부동산시장의 진리로 여겨졌던 '똘똘한 한 채'의 위험에 대해서도 지적합니다. 집값이 내리고 금리가 오르는 지금 상황에선, 소득이 동반 상승하지 않는 이상 집을 파는 것 외엔 상환 방안이 없습니다. 주식, 채권, 예금 등 다른 자산 없이 부동산에 '올인'했다면 더욱 그렇죠.

고금리 기조와 집값 하락이 당분간 계속될 것으로 보이는데요. 주택 매수·매도를 계획하시는 분들의 고민에 도움이 되기를 바랍니다. 자세한 내용은 영상에서 확인할 수 있습니다.

이하은 (lee@bizwatch.co.kr)