부동산공시제도 시행 32년, 이것만은 고쳐봅시다

지난달 24일 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. 정부는 내년도 부동산 공시가격 현실화율과 1주택자 재산세를 2020년 수준으로 낮추기로 했다. 연합뉴스

[왜냐면] 김상설 | 감정평가사

토지, 주택, 공동주택 등의 공시가격 현실화율 문제가 지속하고 있다. 1990년 공시제도가 도입되고 32년이 흘렀지만 국민 신뢰감은 제자리다. 더 큰 문제는 정권이 바뀔 때마다 정책목표가 오락가락한다는 점이다.

부동산공시제도의 꾸준한 정책방향이었던 “공시가격 현실화 계획”이 정권이 바뀌자마자 과거로 회귀했다. 최근 정부는 과표 체계를 2020년으로 되돌린다고 발표했다. 현실화는 물론이고 장기적인 정책목표가 무엇인지도 안갯속으로 사라졌다.

부동산공시법은 “부동산의 적정가격을 공시하여 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다”(제1조)고 규정하고 있다. 부동산 공시가격의 기능은 과표와 더불어 보상, 담보 등 감정평가의 기준이 되므로 적정한 시장가치를 나타내야 한다. 국민 재산권 보장의 보루이자 국가 부동산정책의 근간이기에 국민 일부의 세 부담 경감 등 정치적 목적에 이용돼서는 안된다.

현 공시제도의 문제점은 다음과 같다.

우선, 적정 시장가치 대비 현실화율이 50~70%에 불과하다. 지난해 기준 현실화율은 토지 68.6%, 단독주택 55.9%, 공동주택 70.2%다. 30년째 제자리걸음이다. 다음으로 산정기관 이원화로 인한 혼란이다. 토지는 감정평가사가, 기타 주택과 아파트 등은 공기업인 한국부동산원이 공시가격을 산정한다. ‘조사평가'가 아니고 ‘조사산정'이란 이상한 용어를 사용해 감정평가기관이 아닌 공기업이 수행할 수 있게 했다. 마지막으로 지역별, 계층별 형평성 부족이다. 개발이 침체된 일부 지방은 현실화율이 거의 100%에 이르지만, 개발수요가 많고 끊이지 않는 수도권 일부는 현실화율이 50%에도 미치지 못한다.

개선방안을 제시한다.

첫째, 평가기준인 적정가격 개념을 시장가치 개념으로 통일해야 한다. “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”(부동산공시법 제2조 5)인 적정가격은 정책적 개념이라 정부 정책목표에 따라 기준이 오락가락할 수 있다. 일반 감정평가와 동일한 기준인 시장가치 수준으로 공시가격을 조사하고, 정부가 목적에 따라 고시율(공정시장가액 비율)을 조정해 공시하면 된다. 현재도 단독주택과 공동주택의 공정시장가액 비율은 80%로 공시하고 있으며, 종합부동산세와 재산세 등 과표적용률은 또 다르다.

둘째, 공시제도 수행기관을 독립된 감정평가기관으로 통일해야 한다. 전문성과 독립성이 부족한 공기업이 정부의 입김 없이 공정한 공시가격을 조사 산정하기를 기대하기는 어렵다. 전문성도 인력도 부족하다. 매일 시장가치 평가를 업으로 하는 감정평가기관을 배제하고, 감독기구인 공기업이 직접 공시업무를 담당할 하등의 이유가 없다.

일반 감정평가와 동일한 기준으로 공시가격이 산정되면 낮은 현실화율과 형평성 문제 해소도 수월해진다. 또 현장조사와 산출기초자료 등 자료가 투명하게 공개돼 대국민 신뢰도가 향상된다. 공시제도의 통합수행으로 중복된 예산의 절감도 가능하고, 감정평가사가 지역별로 전담해 지자체와 유기적인 소통이 원활해질 수 있다. 여기에 실거래가신고제도의 실질심사 기능을 되살리는 부수효과도 있다.

낮은 현실화율과 불투명한 산정근거, 부족한 인력과 전문성….

공시제도 시행 30년이 넘었지만 끊이지 않는 지적들이다. 지금처럼 애매한 적정가격 기준과 수행기관 이원화로는 극복하기 힘든 문제점들이다. 정부나 공공기관은 정권의 바람 따라 갈팡질팡할 게 아니라 민간 전문가집단이 소신껏 일할 수 있도록 뒷받침하는데 힘쓰고, 관련 분야 학자나 전문가들도 공시제도의 본질가치 정립이라는 사명감을 잊지 말아야 한다.