올해 매매보다 전세거래 더 많았다… "빠른 채무 구조조정 필요해"

19일 직방에 따르면 올해 아파트 매매거래시장 거래량과 가격변동률이 역대 최저를 기록할 것으로 전망된다. 전세거래시장 또한 금리 인상으로 인한 대출금리 상승으로 큰 하락세를 보였다./사진=뉴스1

올해 아파트 매매시장은 가격변동률과 거래량이 한국부동산원 통계 발표 이후 최저치를 기록할 것으로 예상된다. 주요 도시지역의 아파트 매매가격이 5.0% 이상 하락한 한편 2012년(50만4000가구) 이후 가장 낮은 거래량을 보였다.

19일 부동산플랫폼 '직방'은 2022년 한국부동산원 통계를 분석한 결과 이 같이 나타났다고 밝혔다. 직방은 매매시장 위축의 원인에 대해 금리인상으로 인한 금융비용 부담과 높아진 가격에 대한 수요 접근성 하락, 대외경기 침체로 수요심리가 위축됐기 때문이라고 분석했다.

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올해 아파트 매매거래량 '역대 최저' 눈앞

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전국과 수도권은 2022년 2월부터 아파트 가격 월간 변동률이 하락 전환하면서 연말에 가까워질수록 하락폭이 넓어지고 있다. 지방은 5월부터 하락세로 전환됐다. 2022년 11월 아파트 매매가격 변동률은 ▲전국 -2.02% ▲수도권 2.49% ▲지방 -1.57%를 기록했다. 전국과 수도권, 지방 권역 전체를 통틀어 역대 최대의 월간 하락폭이다.

2022년 시도별 아파트 매매가격은 전북·제주·강원을 제외한 모든 지역에서 떨어졌다. 가장 많이 하락한 지역은 12.0%를 기록한 세종이다. 울산·경기·대전·인천·대구도 5.0% 이상 하락했다. 서울의 하락폭은 4.9%였다. 도 지역보다 시 지역의 하락폭이 상대적으로 크게 나타났다. 대외 경기 부진과 금리인상 등의 악재가 겹치면서 도심에 투자가 집중되던 지역의 집값이 더욱 급락한 탓이다.

아파트 매매거래량은 역대 최저치로 예상된다. 올해 1~10월 아파트 매매거래량은 전국 26만2000건으로 역대 최저 거래량인 동시에 최초로 50만건 미만을 기록할 전망이다. 올해 통계가 완료되려면 2개월이 남아, 지금까지의 거래 추세가 이어진다면 거래량은 10만건을 밑돌 가능성이 높다.

아파트 매매거래 총액 또한 전국 70조8000억원으로 지난해에 비해 100조원 이상 줄어들 것으로 보인다. 현재의 추세가 이어진다는 전제하에 80조원 돌파는 어려운 상황이다.

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매매거래 총액 넘어선 전세거래액… 사상 최초

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전셋값 하락 움직임도 매매시장의 모습과 유사하다. 처음 하락세로 전환된 이후 그 폭이 점점 넓어지고 있다. 지난달 아파트 전셋값 변동률은 ▲전국 2.36% ▲수도권 3.21% ▲지방 1.57%를 기록했다. 매매가격과 마찬가지로 월간 변동률로 역대 최저치인 셈이다. 금리인상으로 인해 전세대출에 대한 임차인 부담이 늘어난 점이 전셋값 하락의 원인으로 판단된다.

2022년 시도별 아파트 전세가격은 매매가격과 비슷하게 도시지역의 하락폭이 컸다. 대부분의 지역에서 매매와 전세가격이 동시에 하락했다. 세종의 경우 -15.5%를 기록하면서 매매가격뿐 아니라 전세가격도 가장 많이 하락한 도시로 꼽혔다. 대구와 인천은 10.0% 이상, 서울·경기·대전도 5.0% 이상의 전세가 하락세를 보였다.

지난 14일 기준 아파트 전세 거래량은 전국 54만6000건으로 2021년 59만2000건에 비해 4만6000건 감소했다. 그러나 50만건 이상 수치는 유지되면서 매매거래에 비해 감소폭은 적었다. 지역별로는 수도권이 33만3000건, 지방이 21만3000건이었다.

2022년 아파트 전세거래총액은 전국 177조4000억원을 기록했다. 같은 기간 매매거래총액에 비해 106조7000억원이 많다. 전국 전세거래총액이 매매거래총액을 역전한 것은 2011년 관련 자료가 공개된 이후 최초다.

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"내년도 쉽지 않을 것"

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함영진 직방 빅데이터랩장은 올해 아파트 매매거래시장 침체에 대해 "예상보다 빠르게 인상된 금리가 그동안 높아진 가격에 대해 수요자의 부담을 키우면서 수요심리가 급격히 위축됐다"면서 "금리인상과 함께 우크라이나 전쟁 등 대외경제 여건의 불안도 국내 아파트 매매시장에 영향을 미쳤다"고 평가했다.

이어 "전세 거래는 예년 수준을 유지하거나 웃도는 거래가 발생했다"면서 "다만 금리부담으로 가격을 낮추기 위한 임차인의 이동으로 인해 매매시장보다 더 큰 전세가격 하락이 나타났다"고 덧붙였다.

내년 전망에 대해서는 "전반적인 아파트 시장 침체가 2023년 빠르게 회복되기는 쉽지 않아 보인다"며 "올해의 침체 원인이 내년에도 해소되기보다 더 깊어질 가능성이 커 정부가 제시할 경기부양책이 주목된다"고 밝혔다.

개인 투자자들을 대상으로는 "침체기가 이전에 비해 깊고 길어질 것이라는 전망이 주를 이루고 있는 만큼 가계 재무 부담이 커지는 무리한 투자보다 안정적인 투자나 채무의 구조조정을 먼저 고민할 필요가 있다"고 조언했다.