집값 하락은 ‘증여성 직거래’ 기회?

올해 전국 주택거래 9% 증여
급매 뜨면 3억 낮은 직거래 등장
내년부터 늘어나는 증여세 대응
거래절벽 속 절세카드로 주목

서울의 한 부동산중개업소에 붙은 ‘급매’. [연합]

기록적인 부동산 거래절벽 현상 속에 친족 증여로 추정되는 직거래가 되레 늘고 있는 것으로 나타났다. 급매 실거래가가 기록되면, 곧이어 정상매매 인정 한도인 3억원 가량 낮춘 직거래가 등장하는 모습이다. 이에 올해 주택거래 10건 중 1건은 ‘증여 거래’인 것으로 집계됐다. 다주택자들이 집값 하락기를 틈타 우회적인 절세 방안을 찾는 상황으로 해석된다.

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 중구 황학동에 위치한 ‘롯데캐슬베네치아아파트’ 전용면적 84.89㎡(22층) 매물은 지난 10일 6억3000만원에 직거래됐다.

직거래는 중개인을 끼지 않는 방식으로 통상 배우자, 자녀 등 특수관계인 간 거래가 많은 비중을 차지한다. 같은 타입이 지난 10월말 9억4500만원에 중개거래 됐는데 이보다 약 3억원가량 낮게 계약이 체결됐다.

현재 매매 호가가 최소 10억6000만원에서 최대 12억5000만원까지 형성돼 있는 것을 고려하면 절반 가까이 내려간 가격이다. 지난 10~11월 계약된 전셋값이 각각 6억4000만원, 6억7000만원, 5억5000만원 등이었는데 전세 시세와 비슷한 수준에 매매된 셈이다.

강동구 고덕동에 있는 ‘고덕그라시움’ 전용면적 73.87㎡(23층)는 지난달 초 9억원에 직거래됐다. 이 또한 같은 면적이 지난 10월 11억8500만원에 중개거래됐던 것과 비교하면 3억원 가까이 빠진 가격이다. 시세는 12억~13억선이다.

경기, 인천 등의 지역에서도 비슷한 양상의 거래가 이뤄지고 있다. 경기 과천시 부림동 ‘센트럴파크푸르지오써밋’ 전용면적 84.99㎡ 매물은 같은 달 14억5000만원에 중개거래됐는데, 지난달 21일에는 11억7000만원에 직거래됐다. 인천시 연수구 송도동에 위치한 ‘송도더샵센트럴시티’ 84.97㎡도 지난달 18일 직전 거래보다 1억6000만원 내려간 4억8000만원에 직거래됐다.

부동산시장 침체로 아파트값 하락세가 이어지고 있는 만큼 직거래 사례들을 모두 ‘증여성 거래’라고 단정 짓긴 어렵지만 전문가들은 이처럼 가격 하락이 상대적으로 큰 거래 양상은 친족간 증여 목적이 짙다고 분석한다. 거액의 세금을 피하기 위해 주택 처분이 필요한 다주택자 입장에서 매매가 여의치 않자 세금을 찾추기 위해 저가 증여에 나서는 심리가 작용했을 것이란 해석이다.

현행법상 시가와 거래대가의 차액이 시세의 30% 또는 3억원보다 낮으면 정상매매로 인정해 증여세를 부과하지 않는다.

특히 내년부터는 증여세 이월 과세 적용 기간이 10년으로 늘어나는 데다 증여 취득세 기준이 시세로 바뀌면서 내야 하는 세금이 늘어나 올해 증여에 나선 경우가 더 늘고 있는 것으로 분석된다.

실제로 올해 들어 전국 주택거래에서 증여가 차지하는 비중은 통계 집계가 시작된 지난 2006년 이후 역대 최고치를 경신했다. 한국부동산원의 주택거래 현황에 따르면 지난 1월부터 10월까지 전국 주택 거래 80만6972건 중 증여 거래는 7만3005건에 달했다. 9.0%에 달하는 수치로, 주택 거래 10건 중 1건은 증여인 셈이다.

특히 서울의 경우, 올해 1~10월 주택 증여가 1만613건으로 전체 거래의 12.5%를 차지했다. 노원구의 경우에는 27.9%로, 4건 중 1건 이상이 증여로 조사됐다. 지방에서는 대구의 증여 비중이 11.9%로 서울 다음으로 높았고 제주(11.8%), 전남(11.7%), 대전(9.9%)이 뒤를 이었다.

이에 국토부는 지난달부터 전국의 아파트 거래 중 특수관계인 간 이상 고·저가 직거래에 대한 고강도 기획조사에 착수했다. 국토부는 조사결과가 나오는 대로 이를 발표하고, 편법증여·명의신탁 등 위법의심행위에 대해선 국세청, 경찰청, 지방자치단체 등 관계기관에 통보해 엄중 조치할 방침이다. 신혜원 기자

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