“대출금 갚아드립니다”...高금리에 다시 등장한 美 ‘모기지 바이다운’

기준 금리 인상 여파로 전 세계 주택 시장이 얼어붙은 가운데 미국에서 ‘모기지(주택담보대출) 바이다운(Buydown)’이 다시 등장했다.

18일(현지 시각) 월스트리트저널(WSJ)은 “대출금이 상승하면서 주택 구입 비용 역시 증가했고, 2008년 세계 금융위기 이후 관심받지 못했던 ‘임시 바이다운(temporary buydown)’과 같은 모기지 상품에 대한 관심이 되살아났다”고 분석했다.

바이다운은 크게 두 가지다. 주택 판매자가 대출금 일부를 주택 구매자에게 지원하는 방식은 ‘표준 바이다운’이라고 부른다. 예를 들어, 주택 구매자가 40만 달러짜리 집을 7%의 이자율로 빌렸을 때, 주택 판매자가 구입 금액의 일부를 보조하는 식이다.

이와 달리 임시 바이다운은 주택 판매자와 주택담보대출 업체가 일정 기간 동안 주택담보대출 일부를 갚아줘, 주택 구매자의 이자 부담을 낮춰주는 방식을 취한다. 가장 보편적인 ‘2-1 바이다운’을 택하면, 주택담보대출 금리를 주택 구입 후 첫해에 2%, 2년 차에는 1% 할인된 이자로 내고 3년 차에는 원래 금리대로 낸다. 예를 들어, 집을 사기 위해 20만 달러를 6%로 대출받았을 때 첫해에는 4% 금리를, 두 번째 해에는 5% 금리를 적용한 대출금을 갚는다.

/ 로이터

바이다운이 다시 등장한 것은 미국 연방준비제도(Fed∙연준)가 잇따라 금리를 인상하면서 주택담보대출 금리가 치솟고 집값이 뛰어오르면서 미국 주택 시장이 냉각기에 접어들었기 때문이다. 부동산 중개업체 레드핀이 11월 발표한 바에 따르면 미국 투자자들이 3분기에만 주택 구매를 30% 줄였다. 3분기에 매수한 주택은 6만6000채로 전년 동기(9만4000가구) 대시 30.2%, 전 분기 대비 26.1% 감소했다.

이에 주택담보대출 기관들이 바이다운을 내걸고 고객 유치에 뛰어들었다. 미 샌디에이고에 기반을 둔 대출기관인 Guild Mortgage에 따르면 임시 바이다운이 적용된 모기지 비중은 올해 상반기 1% 미만에서 11월 10% 이상으로 급증했다.

주택건설업자도 바이다운을 이용해 주택 구매를 촉진하려는 움직임을 보이고 있다. John Burns Real Estate Consulting이 조사한 바에 따르면 12월 초 기준, 미국 건설업체의 약 75%가 “주택 구매자의 모기지 금리를 낮추기 위해 비용을 지불하고 있다”고 답했다.

하지만 바이다운이 늘어나면 2008년 세계금융위기를 일으켰던 서브프라임 모기지 사태와 같은 위기가 빚어질 것이라는 경고도 있다. 지난 2006년부터 2009년 사이 미국 주택 가격은 28% 하락했고, 약 1100만 채의 주택 가치가 모기지 잔액 아래로 떨어졌다. 이른바 ‘깡통주택’이 된 것이다. 이에 채무 불이행이 이어졌고 금융 시스템이 붕괴 직전까지 갔다. 이는 경기 침체로 이어졌다. 전미부동산협회가 2015년 집계한 바에 따르면, 2006~2014년 사이에 930만 가구가 압류당하거나 대출 기관에 집을 내놓았다.

WSJ는 “임시 바이다운을 선택하는 대출자는 만기가 끝날 때까지 더 높은 대출금을 갚을 수 있을 만큼 소득이 충분히 증가하겠다고 생각한다”며 “하지만 일부 대출자는 낮은 대출금에 익숙해진 나머지 바이다운 기간이 끝난 이후 더 많은 대출금을 갚는 데 어려움을 겪을 수 있다”고 말했다.

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