'9억미만·소득기준無' 특례보금자리론, 사실상 DSR 완화 효과

특례보금자리론, DSR 규제 미적용 추진... 최대 5억원까지 대출 가능

내년 특례보금자리론 도입이 사실상 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화 효과를 낼 것으로 보인다. 특례보금자리론은 소득 제한 없이 9억원 미만의 주택의 경우 최대 5억원까지 빌릴 수 있는데 DSR 규제를 받지 않는 방향으로 추진중이다. 현재 은행권 대출은 DSR 40%가 적용 중이다.

18일 금융당국에 따르면 내년 출시 예정인 특례보금자리론에는 기존 보금자리론과 마찬가지로 DSR이 적용되지 않도록 추진중이다. 특례보금자리론은 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 정책모기지로 내년 초부터 1년 동안 한시적으로 운영된다.

특례보금자리론은 기존 보금자리론과 비교해 주택가격 요건은 최대 6억원에서 9억원으로, 대출한도는 최대 3억6000만원에서 5억원으로 늘어난다. 무엇보다 소득 조건에 제한이 없다. 기존보금자리론은 부부합산 소득 7000만원 이하인 차주만 이용할 수 있었다.

소득 기준과 대출한도, 소득 기준 등이 적격대출과 더 유사하다. 기존 적격대출과 다른 점은 DSR 적용 여부다. 보금자리론은 서민의 내집 마련을 돕는다는 취지에서 소득 기준이 적용되는 대신 DSR 규제에서 제외됐으나 적격대출은 DSR 적용을 받는다.

특례보금자리론도 기존 보금자리론 규제가 우선 적용될 예정이다. DSR 적용없이 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 각각 70%, 60%(조정대상지역 10%포인트 차감)를 적용하는 방식이다. 무주택자나 1주택자(처분조건)가 이용할 수 있다.

사실상 9억원 미만의 주택을 구매하면서 고정금리 주택담보대출을 실행하려는 실수요자는 DSR 규제가 완화되는 효과를 얻을 수 있다. 현재 1억원 이상 대출에 대해 금융당국은 40%(은행 기준)의 DSR을 적용한다. 다른 대출 없이 연봉 6000만원의 차주가 5%의 금리로, 30년 만기 주담대(원리금 균등상환)를 받으면 약 3억7000만원이 한계선이다.

하지만 같은 조건에서 특례보금자리론에서는 주택가격, 지역 등에 따라 최대 5억원까지 가능하다. 여기에 신용대출 등 다른 대출을 활용해 추가 자금 조달도 시도할 수 있다. 시장에서는 특례보금자리론이 9억원 미만의 주택의 가격 연착륙에 도움이 될 것이라는 분석이 나온다.

김주현 금융위원장은 지난 15일 '국정과제 점검회의'에서 "부동산 문제를 많은 분이 우려하시는데 사실 금융 안정 차원에서도 부동산의 연착륙이 굉장히 중요하다"며 "저희도 일단 대출 규제를 하나하나 풀어나가려고 한다"고 설명했다.

문제는 금리다. 특례보금자리론은 보금자리론에 기반한 단일금리 산정체계로 운영하면서 기존 방식대로 산정된 적정금리에서 일정수준 인하한 우대금리를 적용할 예정이다. 내년 출시 예정이었던 일반형 안심전환대출은 보금자리론에서 0.1%포인트를 인하한 수준에서 운영할 예정이었다.

보금자리론 금리가 중요한데, 오는 20일부터 보금자리론의 금리가 4.65~5.05%로 기존보다 0.5%포인트 인상된다. MBS(주택저당증권) 금리가 지난달 5.41%까지 상승한 영향이다. 현재 금융시장을 감안할 때 현재 보금자리론에서 큰 폭의 인하는 어렵다는 게 업계의 시각이다.

금융업계 관계자는 "4%가 넘는 고정금리를 소비자가 어떻게 받아들이냐가 중요할 것 같다"며 "최대 4%인 안심전환대출이 주택가격, 소득 등 조건 확대에도 흥행에 부진한 이유 중의 하나"라고 말했다.

김남이 기자 kimnami@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>