“지방 사는 나도 서울 줍줍”...내년부터 ‘확’ 달라지는 부동산 제도

[사진 출처 = 연합뉴스]

윤석열 정부 출범 이후 부동산 시장 안정화 방안이 꾸준히 제시되고 있는 가운데, 내년부터 세금·대출·청약제도에 적지 않은 변화가 생길 전망이다. 새로운 내 집 마련 계획과 똑똑한 부동산 보유 전략이 필요해진 것이다. 이에 매경닷컴이 부동산R114와 함께 곧 달라지는 굵직한 부동산 제도를 살펴봤다.

먼저 세금 분야에서는 내년 1월부터 부동산 취득세 과세표준이 변경된다. 유상취득과 원시취득의 경우 지금까지는 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 삼았지만, 앞으로는 실거래가에 따라 취득세를 납부해야 한다.

증여취득은 부동산을 취득한 경우 시세보다 상대적으로 낮은 시가표준액을 적용했지만, 내년 증여분부터는 시가인정액으로 취득가액이 매겨진다. 실거래가 수준으로 과세표준을 결정하겠다는 것이다. 양도소득세 이월 과세 기간도 5년에서 10년으로 확대돼 증여 관련 절세 요건이 까다로워진다.

내년 6월부터는 1세대 1주택자의 종합부동산세 공제 금액이 11억원에서 12억원으로 조정된다. 2주택자의 종부세 공제 금액은 6억원에서 9억원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않는다. 중과세율도 폐지된다. 조정대상지역에 주택을 두 채 이상 보유한 다주택자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)을 적용받게 되며 과세표준 12억원이 넘는 3주택자부터는 최고세율이 5%로 낮아진다.

또 청약과 관련해서는 내년 1월부터 무주택자이기만 하면 거주지와 상관없이 무순위 청약 신청이 가능해진다. 상반기 중으로는 투기과열지구 내 일반분양 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택에 추첨제가 적용돼, 상대적으로 가점이 낮은 청년층의 당첨 기회가 늘어날 전망이다. 공공분양에서는 미혼청년을 위한 특별공급이 신설된다. 예비당첨자도 세대 수의 500% 이상을 뽑는다. 청약시장 진입 장벽을 낮춰 미분양을 해소하겠다는 복안이다. 생애 처음으로 주택을 구입하는 소유주는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다.

금융 분야는 내년 상반기부터 보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 생활안정 목적의 주택담보대출에 적용됐던 대출 한도(2억원)를 없애고 기존의 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. 한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금반환대출 보증 한도 역시 기존 1억원에서 2억원으로 늘어난다. 실수요자 주거 안정을 위한 중·저금리 상품도 출시된다.

정비사업 분야에서는 재건축 안전진단 평가 시 구조안전 항목 비중을 50%에서 30%로 줄인다. 대신 주거환경과 노후도 비중이 각각 30%로 상향 조정된다. 또 조건부 재건축 단지를 대상으로 의무 시행한 공공기관 적정성 검토를 지방자치단체의 요청이 있는 경우에만 진행하기로 했다.

아울러 임대차 분야는 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납된 세금이 있는지 직접 확인할 수 있게 된다. 지금까지는 임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지차제장(지방세)을 통해 열람할 수 있었다. 하지만 이제는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 열람 신청을 하면 된다.

국세 우선 변제 원칙에도 예외를 적용한다. 전세살이 도중 물건이 경·공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액 내에서 전세금을 돌려받을 수 있었으나, 앞으로는 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다고 해도 세입자의 보증금을 먼저 변제하도록 해 세입자 피해를 줄이겠다는 설명이다.