메가시티 울산 2025년 공급난… '내집마련·갈아타기' 기회

투자 메리트 높은 '문수로 금호어울림 더퍼스트' 분양

수소산업거점지구는 면적 1.29㎢에 에너지기술연구원 등 85개를 설립해 수소산업 실증화, 연구실 집적화, 수소경제 선도도시를 구축하게 된다. /자료제공=부동산업계

명목 1인당 지역내총생산(GRDP) 6090만원의 울산광역시가 대기업의 자본 투자와 정부 시책에 힘입어 동북아시아 8대 메가시티 경제권역으로 떠오를 전망이다. KTX 울산역 역세권 개발 2단계 사업과 연구·개발(R&D) 비즈니스밸리 조성사업, 트램(노면전차) 개발 등이 추진됨에 따라 인구 증가와 경제 활성화가 기대된다.

고물가·고금리·고환율 '3고 시대'의 도래로 글로벌 경제위기가 진행되고 있지만 울산은 안정적인 일자리 공급과 최근 정부의 조정대상지역 해제 조치로 투자자들의 발길이 늘어날 것이란 전망이다. 동북아 친환경·신재생 에너지 허브인 울산경제자유구역은 R&D 비즈니스밸리와 수소산업 거점지구 등을 통해 생산 12조4385억원, 부가가치 4조9036억원, 취업 효과 7만6712명이 예상된다. R&D비즈니스밸리는 면적 2.72㎢에 차세대 수소융합기술연구소 등 5개소를 설치하는 프로젝트로 비즈니스 지원산업 육성과 정주환경 조성을 목표로 하고 있다.

울산 경제·산업의 근간이자 국가기간산업인 조선업의 수주에도 청신호가 켜졌다. 현대중공업그룹 계열 현대중공업은 액화천연가스(LNG) 운반선 시장에서 전세계 발주의 40% 이상을 수주했다. 각국의 탄소저감 정책과 러시아-우크라이나 전쟁 장기화로 해상운송 수요가 폭증하며 수주 가격이 한척당 3000억원을 넘었다. 이는 10년 전 대비 두 배가 오른 수준이다. 현대중공업의 LNG선 수주 대박은 지난 수년간 중국 업체의 저가 수주에 밀려 침체된 조선업계의 부활과 함께 고용과 수출 등에 희망이 되고 있다.

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울산 도시정비사업 활발

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한국무역협회와 중소벤처기업부에 따르면 2020년 울산의 기업체 수는 전체 8245개로 수출액 560억달러를 달성해 국내 3위를 기록했다. 2030년 세계 최대 수소도시 비전과 10대 프로젝트가 추진됨에 따라 부생수소 생산량은 연간 82만톤(t)에 달하고 전국 50%를 차지할 전망이다.

울산 내 최고 부촌으로 손꼽히는 남구 옥동·신정동의 재개발·재건축(도시정비사업) 등 공동주택(아파트) 단지 건설도 활발히 이뤄지고 있다. 울산은 KTX 울산역이 있는 울주군과 북구·동구·남구, 내륙인 중구 등으로 이뤄져 있다. 울주군은 울산 전체 면적의 70% 이상을 차지하지만 울산광역시청이 있는 남구에 전체 인구 3분의 1인 32만명이 모여 있다.

울산 남구 인구수는 2017년 33만5000명에서 2022년 31만2000명으로 줄었다가 2026년에는 다시 36만5000명으로 8.9% 증가가 예상된다. 세대 수 기준으로 남구는 2017년 13만4000세대에서 2026년 14만2000세대로 5.9% 증가할 것으로 전망됐다. 울산의 자가 비율은 64.1%로 아파트 비율(60.1%)와 유사하다. 단독주택(29.2%) 비율이 두 번째로 높고 이어 다세대주택(4.5%) 연립주택(1.4%) 순이다.

남구는 아파트 노후화가 82.8%로 신축 아파트 공급 필요성이 커지고 있다. 울산시 평균 노후도는 74.8%다. 울산 남구와 중구는 2020년 4분기 조정대상지역으로 지정돼 규제가 강화됐고 약 2년 만인 올 9월 조정대상지역이 해제됐다. 부동산업계에 따르면 울산시와 남구의 입주물량은 2017년 9849가구·2050가구에서 2020년 3273가구·1611가구로 3분의 1가량 수준으로 감소했다.

내년 울산 전체 입주물량은 9042가구, 남구는 1016가구로 예상된다. 울산 전체로는 입주물량이 올해(4183가구) 대비 두 배 이상 증가하지만, 남구는 올해(2584가구)의 절반 이하로 줄어든다. 2026년 입주물량 전망을 보면 울산2280가구, 남구 339가구로 역대 가장 적은 수준이 예상된다.

2017년 이후 연평균 입주물량은 울산 6100가구, 남구 1381가구다. 2026년 공급 규모는 3분의 1 수준이 되는 것이다. 통상 아파트 공사기간이 2~3년인 점을 고려할 때 올해와 내년 분양하는 아파트의 입주 시기가 도래하는 2025~2026년 공급부족 문제가 현실화될 전망이다. 하지만 금리인상과 고물가 현상이 지속됨에 따라 현재 분양한 아파트가 준공·입주하는 2025년 전후로 부동산 과열이 우려된다.

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2025년 공급난 예상돼

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최근 수년간 지속된 부동산 경기 호황과 최근 정부의 규제 완화로 울산 내 대형 건설업체의 브랜드 아파트가 잇따라 공급되고 있다. 울산에서 집값이 가장 높은 남구 신정도 일대에 조성되는 '문수로 금호어울림 더퍼스트'는 KTX 울산역과 울산공항이 자동차로 20~30분 거리에 있다.

지역 명문고인 학성고와 신정고·울산여고, 학성중·울산서여중, 신정초·옥동초 등이 인근에 위치해 있다. 대한민국 집값을 올리고 내리는 교육 인프라가 '문수로 금호어울림 더퍼스트'의 최대 장점으로 꼽힌다. 명문 학군과 함께 222개의 학원이 몰려 있는 옥동 학원가는 서울 강남 대치동과 맞먹는 교육열로 유명하다. 단지는 옥동 학원가까지 차로 5분 거리에 있어 학군 수요의 이동이 예상된다.

울산 내 아파트값 대장주로 입주 10년차인 '문수로2차아이파크'가 문수로 금호어울림 더퍼스트의 맞은 편 블록에 위치해 있다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 "문수로2차 아이파크가 입주 10년차가 되면서 새 아파트를 알아보는 이주 수요가 적지 않은 편"이라고 설명했다.

문수로 금호어울림 더퍼스트의 다른 장점은 뛰어난 직주근접(직장과 주거지 근접). 고소득 일자리인 한국은행 울산본부와 KDB산업은행 울산지점, 울산시청이 단지를 동·서·남으로 둘러싼 입지에 들어서 도보 3~10분 내 출·퇴근할 수 있다. 각 산업단지로의 출·퇴근 시간은 차로 20분 안팎 소요된다.

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낮은 분양가, 높은 지분 '투자 메리트'

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문수로 금호어울림 더퍼스트는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사가 완료된 가운데 앞서 정부의 조정대상지역 해제 조치로 분양가를 높일 수 있게 됐다. 하지만 시행사는 최근 금리 인상과 경기침체 상황을 고려해, HUG가 제시한 적정 분양가로 분양을 진행했다. 정부는 지난 9월21일 지방 광역시·도의 조정대상지역을 해제, 고분양가 심사를 받지 않아도 된다.

분양 관계자는 "최근 금리 인상이 계속되고 경기침체가 예상돼 HUG 심사 분양가로 책정했다"면서 "앞으로 글로벌 인플레이션이 지속됨에 따라 분양가가 오를 전망이어서 낮은 공급가격으로 새 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 될 것"이라고 설명했다.

문수로 금호어울림 더퍼스트는 현재 착공이 진행돼 2025년 12월 입주가 이뤄질 예정이다. 착공·분양 3년 이후부터 전매 제한이 해제되고 주택담보대출비율(LTV)은 보유 주택 수와 관계없이 60% 적용된다. 주상복합이 아닌 일반형아파트 3개 단지를 공급할 예정으로 앞서 10월 분양한 1차 402가구를 포함해 총 1043가구 대단지가 된다.

기존 리딩단지인 문수로 2차아이파크(1085가구)의 경우 입주 10년차가 돼 노후화가 진행될 예정이다. 문수로 금호어울림 더퍼스트 84㎡의 분양가는 3.3㎡당 2147만1000~2397만원으로 전체 7억5600만~8억4900만원이다. 계약자는 계약금 5%만 자기 자금으로 준비하면 된다. 계약금 5%에 대해 대출이자를 지원하고 중도금대출은 고정금리 3.9%로 받을 수 있다.

2027년 2월 입주 예정인 인근 '힐스테이트 문수로 센트럴 1단지'는 84㎡ 분양가가 3.3㎡당 2445만8000~2656만원으로 전체 8억2400만~8억9700만원이다. 중도금대출 이자 후불제로 이자 지원이 없다. 무엇보다 문수로 금호어울림 더퍼스트는 일반 아파트로 관리비가 낮고 교육 인프라가 좋다는 장점이 있다.

울산 남구 주요 단지의 공용관리비는 84㎡ 기준 일반 아파트 월 10만3000원(연 123만원), 주상복합 월 13만6000원(연 163만원)이다. 연간 기준으로 40만원가량 차이가 난다. 대지지분 역시 두 배가량 차이가 나 84㎡ 기준 일반 아파트인 문수로 금호어울림 더퍼스트는 28.6㎡, 주상복합인 힐스테이트 문수로 센트럴은 15.0㎡다.

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