'분양 저조' 둔촌주공 내달 만기 7200억 PF 상환, 계약률 80%에 달렸다

PF 만기 직전까지 청약 당첨자 정당계약 진행…저조한 분양에 미계약 우려
"초기계약률 80% 달성 쉽지 않아…미달시 조합원·시공사 부담 ↑"

서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장. 2022.12.5/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 서울 강동구 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공 재건축) 초기 계약률에 관련 업계의 관심이 쏠린다. 초기 계약률 80%를 넘겨야 내년 1월 중순 만기인 프로젝트파이낸싱(PF) 차환을 원활하게 할 수 있어서다.

프로젝트파이낸싱(PF) 차환이 원활하게 이뤄지기 때문이다. 평균 5대 1에 못 미치는 저조한 경쟁률에 당첨 가점도 낮아 청약 흥행 실패가 저조한 계약률까지 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

18일 분양업계에 따르면 올림픽파크 포레온은 2023년 1월 3일부터 17일까지 청약 당첨자를 대상으로 정당계약을 진행한다.

앞서 올림픽파크 포레온은 지난달 25일 입주자 모집공고를 내고 본격적인 분양에 나섰다. 지난 5일 특별공급에 이어 6일 해당지역 1순위, 7일 기타지역 1순위, 8일 2순위 순으로 진행했다. 강남3구와 인접하고 1만2000여가구에 달하는 대규모 단지 등을 이유로 1순위 청약을 앞두고 업계 안팎에서는 10만명 청약설까지 관측됐다.

하지만 뚜껑을 열어보니 결과는 초라했다. 1순위 청약자는 1만7000여명에 그쳤고, 일부 타입은 2순위 청약까지 이어졌다.

청약 당첨 커트라인도 낮았다. 16개 타입 중 8개는 최고 가점이 70점을 웃돌았으나, 전용 49㎡A 타입은 당첨 최저가점이 20점에 불과했다. 세대 간 간격이 2m도 되지 않아 '주방뷰' 논란이 나왔던 전용 59㎡C와 전용 84㎡E는 커트라인이 각각 46점, 35점에 그쳤다. 청약통장 가입 4~5년 된 1인 가구도 올림픽파크 포레온 당첨권에 들어간 것이다.

올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 견본주택 운영 마지막 날인 4일 서울 강동구에 위치한 견본주택을 찾은 시민들이 분양 상담을 받고 있다. 2022.12.4/뉴스1 ⓒ News1 안은나 기자

청약 당첨자 발표까지 마친 현재 올림픽파크 포레온의 최대 관심사는 초기 계약률이다. 계약률이 PF 상환, 조합원당 부담금 등에 영향을 끼칠 수 있어서다.

올림픽파크 포레온은 지난 10월 우여곡절 끝에 만기가 도래한 사업비 7000억원을 대환했다. 연 12% 고금리 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 방식으로 7231억원을 조달했다.

해당 PF 만기는 내년 1월 19일이다. 둔촌주공 재건축 조합이 서둘러 일반분양에 나서고, 정당계약 일정을 17일에 마감하는 것도 PF 때문이다. 분양 계약금으로 7231억원의 대출을 상환하기 위해서다.

조합 계획이 성사되기 위해서는 초기 계약률 80%를 웃돌아야 한다. 올림픽파크 포레온 분양 물량은 4786가구다. 전용면적별 가구 수에 계약금 20%를 곱하면 총분양 계약금은 약 9279억원이다. 7231억원 상환을 위해서는 총분양 계약금의 80%(7423억원)는 필요하다.

초기 계약률 80%는 달성해야 PF 상환은 물론 조합원 분담금 책정도 수월하게 이뤄진다. 조합은 22일 임시총회를 열고 관리처분계획 변경 등을 의결한다. 분담금은 조합원 상황에 따라 다르지만, 평균적으로 1억2000만원 수준으로 책정됐다. 초기 계약률이 저조해 PF 상환에 어려움을 겪으면 조합원 분담금은 더 늘어날 가능성이 크다.

한 대형건설사 관계자는 "청약시장이 실수요 중심으로 재편됐다고 하나 초기 계약률 80%는 높은 수준"이라며 "미계약자가 대거 발생하면 PF 상환 과정이 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 이어 "보증을 선 시공사 역시 재무적 부담이 커질 수 있는 상황"이라고 덧붙였다.

yagoojoa@news1.kr